保利房地产(荔湾三强血拼，保利猛然插了一脚，怎么选？)

文：千一

保利和悦滨江，能不能把荔湾的房价干下来？？

不知道，但我们表示期待+赞许（听，保利磨刀的声音）。

作为一个西部老网红，荔湾从广钢时代就开始出道了，广钢卖完后，是金域曦府的天下，曦府之后，今年又冒出了几个小字辈，保利和悦滨江，广钢花城、越秀天瀛。

啧啧啧，万科，保利，珠实，越秀，荔湾女团，就差中海了。哦，不，中海朗阅，也有份儿，

群雄割据竞相斗艳的荔湾早已经分出了一二三等，今天的主角们，约等于2-3等。

这里广钢和万科，属于2等盘，而和悦滨江，广钢花城和保利天启属于2.5级，天瀛约为3级盘

保利和悦滨江踩盘稿（听，保利磨刀的声音），引发不少关注和热议。

就已知信息来看，产品有部分交叠，但几个楼盘间还是有差异化的，和悦滨江、广钢花城，天瀛，天启是比较刚需的上车盘，金域曦府偏向刚改。

价格梯度很明显，可以跟着预算走，万科金域曦府>珠江广钢花城>越秀天瀛，和悦滨江要是努力卷一下，或许可以成为性价比最高的那一个。

接下来，重点从交通通达性、未来发展变量两个方面来对比分析，大家综合来看。

交通通达性

这四个楼盘虽说都在荔湾，但是具体位置相对分散。本来曦府、广钢花城、天瀛是个铁三角，现在和悦滨江在中间横插了进来，打乱了铁三角。

从地铁角度来看，只有天瀛受伤的世界。。因为周边一公里都没有地铁，需要公交或自驾接驳；而万科金域曦府、保利和悦滨江、珠江广钢花城三盘紧靠不同的地铁站，步行可至。

万科金域曦府，近花地湾、坑口站、沙涌三个地铁站，搭乘1号线，可通达老荔湾、越秀，换乘还能去到珠江新城等重点板块；对于强区的交通最强

珠江广钢花城，近10号线的广钢新城站，22号线的南漖站，目前未通车，但通车后10号线可直通海珠、天河北；22号线去白鹅潭、广州南、番禺广场。

保利和悦滨江，最近是西塱，西塱有4条地铁线（1号线、广佛线、22号线、10号线）交汇，都是现成或者在建的地铁，所以它的通达性也不错。

自驾角度，我测算了几个楼盘到白鹅潭、珠江新城、琶洲等三个重点就业中心的通勤时间和路径。

大家去珠江新城、琶洲的时间基本一致，在30分钟左右。差异比较大的是去白鹅潭的车程。

万科金域曦府只需要10分钟。

珠江广钢花城需要13分钟。

保利和悦滨江，20分钟。

越秀天瀛，25分钟。

因为荔湾在中心区，道路路网发达，所以自驾来看，每个盘的通勤时间差异不大。

但需要注意的是，和悦滨江、越秀天瀛周边出口都是比较窄的路，自驾可能会耗时更多一点。

具体情况大家看盘的时候可以实地体验一下。

未来发展变量

买房呢，除了看现状，还有一个很重要的点需要考虑：买了这里，未来有没增长空间？

这也是我看很多人在后台、在群里问的问题。

从四盘的官方卖点宣传来看，他们依靠的最大变量就是白鹅潭CBD、聚龙湾规划的兑现，然后辐射到自身。

如果从这个角度看，“近水楼台先得月”，万科金域曦府是第一个吃到红利的，然后才到保利和悦滨江、珠江广钢花城、越秀天瀛。

所以呢，也不难理解，万科金域曦府为啥可以卖这么火了。

加上，它本身依托的是一平方公里连片打造的万科花地湾，新的产业、医疗、教育、商业配套等会一一落地，未来是可以靠自己拉伸自己的level。

（花地湾效果图 图源网络）

其它三个楼盘呢，因为自身力量小，基本要靠抱大腿。

珠江广钢花城，本身在规划中的广钢车辆段商务组团，按规划是要发展商务服务、工业互联网的，看卫星图，有平整地块的迹象了。

南面是南漖商务组团，东面是广州医药港、沙洛旧改。

相对来看，东面或许会比较快。医药港已经在开发。

沙洛村旧改也已经启动，上个月底公布了基础数据调查结果，不过呢，旧改的路还有比较远的路要走。

保利和悦滨江，是要靠西塱站涨身价的盘。西塱，规划打造交通枢纽综合体，意味着不仅有多条地铁线，还会建商场、写字楼、公园等，把各项配套补齐之后，项目的生活品质也会被一并拉高。

但是问题有两点，

1、西塱的开发不知道什么时候

2、项目和西塱站之间，有一个断裂带——夹杂着一大片的专业市场，城市界面杂乱。

（西塱综合交通枢纽规划范围）

（西塱综合交通枢纽规划效果图 以最终实施方案为准）

越秀天瀛，处于荔湾、南海的交界处，有点边缘化了。它的增量也有，一个是海龙科创区的建设，这个区域规划打造高端产业聚集区和创新高地。一个是海中村的旧改，未来会打造成高品质的岭南文化生活水街。

但这两个变量概念没有前三者那么强，另外目前来看，没啥动作。周边还是大片的城中村、苗圃基地，兑现时间要更久。

乍一看下来，每个盘都有自己的变量和增量空间。

不过从政府的规划以及各方推动速度看，能够比较快兑现的，大概率是万科金域曦府。保利和悦滨江，珠江广钢花城如果一定要比，广钢花城毕竟靠近广钢，连片起来看起来城市面貌更好一点，但两个都拿不准时间、越秀天瀛就稍微吃亏一点。

所以，综合交通通达性+未来变量几个维度看，优先级是明显的。

1、预算多，优选金域曦府--同比可以对比下广钢的保利朗阅，这两个项目，在不同户型段中各有优势，大户型朗阅更强，小户型曦府和朗阅的对比，就看你追求的是什么了。

2、和悦滨江如果价格和市场猜测一样，有性价比的话，可以考虑；具体产品怎么样还是要等售楼部、板房开了后才能进一步判断。

3、广钢花城，它的控规是可以看得见的，旁边是医药港、cocopark，但是目前周边城市还是要等旧改，另外建议选择靠车辆段的真一遍。

4、越秀天瀛，在这几个盘中处于相对弱势地位，但胜在价格便宜（据悉双十一特价有低至3.4的），还有江景，适合对岸佛山上班，或者西部预算不太够的同学，需要熬时间。

以上。