楼市新态-H按上升对供楼影响有限-祥益地产总裁 汪敦敬

2023-05-17 富美财经 浏览量:

图:香港银行1个月同业拆息  近期金管局多番向市民解释联系汇率的机制,笔者认为十分有必要,免却市民甚至评论员因市场变异产生疑惑。面对外界的片面认知,笔者近日与公司财经组讨论过有关联系汇率及息口的问题,尤其是近期H按(银行同业拆息按揭)曾上升,我们有以下结论:  1)因存款量远高于按揭量,P按(最优惠利率按揭)追加不可能太大幅度,否则银行在P按借贷及存款一起同步加的机制下,银行会容易亏本。  2)只加H按息而没有加最优惠利率对小市民影响不大,因为影响不到旧有的按揭,只是心理上影响到新造按揭。因H按的封顶息往往和P按是相若的,所以若以上第一点没有评估错的话,加息的杀伤力仍然和过去传统的加息相差很远。  3)楼市目前有CAP(封顶)位3.5厘左右保护,但是HIBOR持续上升,虽然没有伤到大多数供楼的小市民,但是对没有CAP位保护或者CAP位定得较高的贷款类别,其借款人将面对很大分别。简单地说,Commercial banking loan的借贷人会比较担忧,这是当下新常态我们要留意的地方。  4)H按的息口上升还有一因素配合,就是政府还未根据联系汇率的机制释放未偿还票据及债券。未来会否继续不放?现在逾400亿元左右的银行结余已经低过上次2020年的水平,未来始终有一日会释放未偿还票据及债券。到时市场反应会如何?这是值得深思的!  5)过去一年银行增加了约2.7万亿元的定期存款,令到香港定期存款达到8万亿元以上,这是不寻常的情况。这些存款总有一日有一定程度会回流到市场,届时需要关注市场反应。  以上只是笔者作为市场人士的思考,属于抛砖引玉,大家应以金管局解释为标准。

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