楼市新态-H按上升对供楼影响有限-祥益地产总裁 汪敦敬

图：香港银行1个月同业拆息　　近期金管局多番向市民解释联系汇率的机制，笔者认为十分有必要，免却市民甚至评论员因市场变异产生疑惑。面对外界的片面认知，笔者近日与公司财经组讨论过有关联系汇率及息口的问题，尤其是近期H按（银行同业拆息按揭）曾上升，我们有以下结论：　　1）因存款量远高于按揭量，P按（最优惠利率按揭）追加不可能太大幅度，否则银行在P按借贷及存款一起同步加的机制下，银行会容易亏本。　　2）只加H按息而没有加最优惠利率对小市民影响不大，因为影响不到旧有的按揭，只是心理上影响到新造按揭。因H按的封顶息往往和P按是相若的，所以若以上第一点没有评估错的话，加息的杀伤力仍然和过去传统的加息相差很远。　　3）楼市目前有CAP（封顶）位3.5厘左右保护，但是HIBOR持续上升，虽然没有伤到大多数供楼的小市民，但是对没有CAP位保护或者CAP位定得较高的贷款类别，其借款人将面对很大分别。简单地说，Commercial banking loan的借贷人会比较担忧，这是当下新常态我们要留意的地方。　　4）H按的息口上升还有一因素配合，就是政府还未根据联系汇率的机制释放未偿还票据及债券。未来会否继续不放？现在逾400亿元左右的银行结余已经低过上次2020年的水平，未来始终有一日会释放未偿还票据及债券。到时市场反应会如何？这是值得深思的！　　5）过去一年银行增加了约2.7万亿元的定期存款，令到香港定期存款达到8万亿元以上，这是不寻常的情况。这些存款总有一日有一定程度会回流到市场，届时需要关注市场反应。　　以上只是笔者作为市场人士的思考，属于抛砖引玉，大家应以金管局解释为标准。