紧急“灭火”，这家房企一口气抛售4个项目

文/乐居财经魏薇去年9月，合景泰富成功将三笔美元债展期。坚持零违约一年多以来，合景泰富最终还是未能抗住债务压力，选择了启动境外债重组。5月14日，合景泰富发布公告称，根据其发行于2024年到期的优先票据相关条款，这笔票据本金额的15%连同其应计及未付利息于强制赎回日期（即2023年5月14日）到期及应付。而截至当日，合景泰富尚未就该部分本金及利息共1.19亿美元作出赎回，构成违约事件。今日早间开盘，合景泰富股价一度跌超10%。而在4月底，合景泰富就已发生违约，其在“有关截至2023年12月31日止年度的全年业绩公告的进一步资料”中提到，因拖欠的附息银行及其他借贷的本金总额为2.12亿元借款未能按时偿还，触发311.63亿元长期附息银行及其他借款需按要求偿还。实际上，合景泰富的资金压力一直存在。截至2023年末，合景泰富有息债务的即期部分约222.45亿元，同期的现金及现金等价物约33.56亿元，资金压力明显。对于此次违约，合景泰富表示，其一直依赖内部现金资源及从境内汇出现金以履行境外付款义务，而由于绝大部分现金均存入指定银行账户进行预售资金监管以确保在建物业竣工，尽管其已作出最大努力，但可用于支付境外债务的资金仍持续受压。合景泰富认为，应推出债务重组方案以确保其可持续经营。而就在正式宣布美元债违约前夕，合景泰富发布重大资产出售，涉及上海4个项目股权，总代价7.5亿元，可惜最终还是晚了一步。去年还款113亿此前，合景泰富一直如期兑付到期债务。截至去年年底，合景泰富全年共兑付包括境内债券、CMBS及ABS本金合计75.44亿元，境外美元债券3.63亿美元，及12.84亿港元银团贷款，合计约113亿元。去年9月，合景泰富完成了3笔共16亿美元债券的交换要约，债务展期平均一年左右。包括6.5亿美元的2023年9月到期6.0%优先票据，2.5亿美元的2023年9月到期5.2%优先票据，以及7亿美元的2023年9月到期7.875%优先票据。在实现这三笔境外债展期后，合景泰富将其2024-2027年到期的六笔美元债券开展同意征求，以豁免与交换债券的交叉违约，总金额约为24.61亿美元。对此，合景泰富表示，如果上述交换要约和同意征求未能成功，可能无法悉数偿还相关美元债，从而考虑进行债务重组。2023年下半年以来，房企融资利好政策频出，合景泰富抓住机会进行配股融资。去年12月中旬，合景泰富以折价约14.8%的每股配售价2.01港元配售2.35亿股，净募集约4.67亿港元，用作现有债务再融资及一般企业用途。2023年1月，合景泰富发行了2023年度第一期中期票据，实际发行金额为7亿元，利率为4.5%，期限为3年，资金用途为项目开发建设。值得注意的是，截至2023年末，合景泰富现金及银行结余的账面金额为约103.38亿元，而2021年12月31日为约294.46亿元，这也导致其负债比率上升至161.8%，而2021年为79.2%。加速资产出售正式违约前夕，5月12日，合景泰富发布重大资产出售公告。合景泰富的三家子公司上海合景、苏州合景及上海德裕，分别向嘉兴平安安住壹号股权投资合伙企业（有限合伙）、平安创赢资本管理有限公司出售两家子公司上海兆景、上海锦怡100%股权，出售总代价约为7.5亿元。据悉，出售上海兆景将录得约1.39亿元的亏损。该公司已于三幅地块上开发三个项目，包括位于上海马陆的一幅地块上的项目，总土地使用面积为27,288平方米；位于上海马陆的另一幅地块上的项目，总土地使用面积为32,072.4平方米；位于上海嘉定工业区的一幅地块上的项目，总土地使用面积为29,054.1平方米。出售上海锦怡将录得收益1.115亿元。该公司已在位于上海嘉定工业区一幅地块上开发三个项目：建筑面积约74,193.34平方米的项目，以及地下停车位及配套设施；建筑面积约72,970.3平方米的项目，以及地下停车位及配套设施；建筑面积约65,032.8平方米的项目，以及地下停车位，包括已售物业及余下未售物业。合景泰富表示，为改善流动资金以满足集团的财务需要，一直积极按符合公司及股东整体最佳利益的条款，就资产物色潜在买家。从去年开始，合景泰富就开始出售资产回笼现金流。去年4月，合景泰富以13亿元的价格出售上海的一栋写字楼。6月，有消息透露，合景泰富或正寻求整体出售写字楼资产，以筹集55-57亿元，用于偿还即将到期的债务。待出售的资产可能包括位于广州非核心区域的写字楼、位于上海后滩的一栋写字楼以及北京通州一幢货值约17亿元的写字楼项目。随后在7月，合景泰富向龙湖转让了香港“尚珒溋”项目50%的股权及股东贷款，作价13亿港元，录得税后利润4.895亿港元。9月，博枫资产管理向合景泰富、富力地产收购位于杨浦区新江湾城板块的嘉誉云景租赁住宅项目，交易最终代价约为13亿元。11月，合景泰富以3.71亿元向香港置地出售置泰有限公司28.57%已发行股本及成都市宏誉房地产30%股本。截至2023年年底，合景泰富的土地储备约2330万平方米，其中一二线城市占比达95%，大湾区核心城市占比达72%。合景泰富目前在售的128个项目，其中54%来自粤港澳，90%来自一二线城市。