入局市场主体趋向多元 - 2023年5月住房租赁发展报告

观点指数 在利好政策的加持下，长租公寓资产获得资方的青睐，同时不同领域企业陆续推出长租公寓品牌以进军住房租赁市场。可以看到，市场参与主体呈现多元化发展，推动行业形成良性的竞争环境。 　　同时，近期市场主体活跃度较高，新增入市住房租赁项目以及企业合作发展机会增多。而租赁挂牌房源供给量有所下滑，观点指数认为，针对即将到来的毕业季租房热潮，相较租赁企业，个人业主在租赁房源挂牌方面有所滞后。 　　业绩方面，观点指数观察企业披露的租赁业务收入数据发现，多数租赁企业实现营收与规模的双增长，但同时盈利问题仍是部分企业亟待解决的难题。 　　政策方面，期内广深针对规范非改租行为出台了相关的文件支持。保租房仍是住房租赁市场的高频词，中央及地方继续以发展保租房为核心，颁布相关鼓励及监管政策，推动住房租赁市场发展。 　　期内现开店热潮，市场主体日趋多元 　　多项利好加持下，住房租赁市场发展更具想象空间。通过资产交易布局长租公寓市场的投资机构不乏博枫、领盛投资等。 　　数据来源：观点指数统计 　　其中观点指数关注到期内地产投资机构领盛投资推出了全新长租品牌COZI，其首个项目COZI可遇·虹桥店也将于近期开业。 　　据观点指数了解，COZI可遇·虹桥店位于虹桥核心商务区，属于旧商场改造的城市更新项目，目前改造为6.4万平方米的长租社区。 　　事实上，除领盛投资外，博枫早前已推出长租公寓品牌blinq博邻，进军住房租赁市场，首个住房租赁项目位于上海。近年，住房租赁行业持续向好发展，市场参与主体多元化，各领域企业进军长租公寓市场成为新趋势，推动行业构建良性的竞争环境。 　　观点指数认为，领盛投资以及博枫首个住房租赁项目选择落地上海在可预期的范围内。据观点指数统计，上海是租赁企业开店的首选城市，2023年全年上述企业在上海新开的项目数比总数的31.07%，位居所有城市首位。 　　同时仲量联行统计数据显示，今年一季度，上海共计录得13宗大宗资产交易，其中长租公寓交易为3宗，仅次于产业园区和办公楼。2023年全年，长租公寓资产受资本青睐，上海长租公寓投资大宗交易额达65.5亿元，同比增长263.89%。 　　数据来源：观点指数统计 　　此外，期内租赁企业在项目扩张方面脚步不停。城家、安歆公寓、招商伊敦等企业有新拓项目。 　　值得注意的是，4月25日，招商蛇口以总价2.53亿元竞得合肥高新区GX202302租赁用房地块，住宅楼面价2292.59元/平方米，溢价率2.96%。根据竞买要求，高新区GX202302号地块保障性租赁住房项目建成后须整体确权，不得分割登记、分割转让、分割抵押，不得上市销售或变相销售。 　　据观点指数了解，此次成功摘地后，招商伊敦将在合肥落地第三个管理项目，地块将被建成计容面积10.3万平方米的保租房租赁社区，并置入壹间公寓。 　　除招商伊敦外，金地草莓、华润有巢、瓴寓等租赁企业在新建住房租赁项目上也有相关动作，可以发现租赁企业在住房租赁增量市场上的扩张积极性有所提升。 　　此外，在项目扩张方面，雅诗阁今年一季度在内地储备的房源量持续增长，共新签5份管理合同，新增近1500套房源。 　　数据来源：观点指数统计 　　回顾报告期内企业的新增入市项目，据观点指数监测，样本企业共计录得9个项目开业，较上个报告期的开店数量有所缩减，但企业开店积极性持续高涨，今年3-4月迎来企业的集中开业潮。 　　期内涉及新增入市的样本企业主要有冠寓、城家、雅诗阁、乐乎公寓、碧家、安歆公寓以及乐璟生活社区等，新开项目主要分布在上海、北京、佛山、成都等租房热门城市。 　　集中式企业收入实现增长，分散式公寓面临盈利困境 　　从集中式租赁企业公布的2023年业绩情况来看，泊寓、魔方公寓、有巢公寓、相寓等租赁企业均实现营收同比增长超10%，冠寓收入同比增长7.72%。 　　数据来源：企业公告，观点指数统计 　　4月28日，在招股书失效后，魔方生活服务再次在港交所递交招股书。招股书文件显示，截至2023年12月31日，魔方生活服务在营公寓总数从2021年底的75887套增长至76245套，同比增长0.47%，对比2021年房源扩张速度出现大幅放缓。对此，魔方生活服务表示是由于其扩张计划被2023年国内主要城市疫情反复所影响。 　　盈利方面，2021年魔方生活录得净利润3.02亿元，但2023年再度出现亏损。魔方生活表示，由于对住户及员工安全及福祉的关注，与疫情防控相关的开支、雇员及志愿者津贴开支增加，年内录得净亏损2.47亿元。面对疫情压力，2023年旗下白领公寓及蓝领公寓产品平均出租率水平较2021年均出现下滑，住户数量从63746户降至60073户。 　　此外，冠寓自2021年实现首次年度盈利后，2023年全年收入再次实现增长，涨幅为7.72%，同时冠寓在集团运营收入中的占比提升至20.2%。而招商伊敦2023 年未扣除租金减免的运营收入为10.25 亿元，全年EBITDA为6.84 亿元。 　　同时万科管理层表示，泊寓实现报表盈利的目标不会改变，并且该盈利目标是在成本法下的盈利，即没有重新估值。 　　盈利是长租公寓运营商的重要目标，但处于分散式管理规模第二的相寓，依旧处于亏损状态。截至2023年末，相寓在管房源规模达25.4万套，相较2021年增长0.4%，稳居分散式租赁企业第二位。年内平均出房天数 9.4 天，环比增长20.5%，出租率为94.1%，环比降低1.3%。 　　期内我爱我家发布的2023年年度报告中显示，相寓2023年全年租金交易额 163.30 亿，实现营收 56.47 亿，收入同比增长 75.27%。 　　数据来源：企业公告，观点指数整理 　　观点指数留意到，在我爱我家四大业务板块中，2023年相寓所属的资产管理业务板块的收入占我爱我家总营收的48.37%，位居所有板块之首。 　　而资产管理板块也是我爱我家业务中唯一出现亏损的业务板块，2023年全年其资产管理业务毛利率为-5.99%，同比增长1.06%，行业已经传来盈利喜讯，而相寓仍陷于亏损之中。 　　值得注意的是，5月9日，我爱我家在线上召开的2023年度业绩说明会中回应投资者关心的相寓业务何时上市问题时，提及这一直是公司的明确战略目标，今年将启动相寓业务分拆上市的准备工作。 　　同时，我爱我家表示，公司房屋租赁业务主要聚焦在北京、上海、杭州、苏州、南京等一线和新一线城市，为打造服务新市民和新青年的租赁平台，未来也会积极在人口规模较大及经济活跃的新一线城市积极寻找机会，稳健拓展业务。 　　广深发文规范非改租行为，保租房建设热潮持续 　　政策方面，期内北京公布2023年全市保障性住房建设筹集计划（第一批）。文件内容显示，北京今年将建设筹集保障性租赁住房8万套（间）、竣工各类保障性住房9万套。 　　深圳也公布了住房发展2023年度实施计划，2023年计划筹集保障性住房建筑面积约407.5万平方米，约11.2万套（间），全年共建设筹集保障性住房18.5万套（间），建筑面积约882.5万平方米。 　　同时，各个城市正积极筹集保租房。据观点指数观察，期内成都黄金时代公交场站及保障性租赁住房项目正式开工建设、上海金山首个纯租赁住房小区房建丽景公寓竣工、成都市“XIN.家”锦和康城保障性租赁住房正式亮相。 　　来源：观点指数统计 　　除发布保租房供给目标外，期内颁布的政策类型主要集中在公积金支持、保租房认证以及鼓励非改租等相关条款上。 　　其中广深出台规范非改租相关文件，推动非居物业资产的盘活使用。文件中规定了既有非居住房屋改建作为保障性租赁住房的物业使用范围、改建要求以及相应的工作流程等相关内容。 　　4月23日，广州发布的《关于推进非居住存量房屋改建保障性租赁住房工作的通知》中指出，已建成的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等合法非居住存量房屋，可以以宗地或栋为单位，按规定改建为保障性租赁住房。 　　同时规定改建项目用作保障性租赁住房，不动产权证、土地使用年限、用地性质、建筑高度、建筑层高不变，不补缴土地价款。改建项目用作保障性租赁住房期间，不得分割登记、转让和抵押，不得“以租代售”，不得违规经营。 　　非改租作为保租房筹集的重要供给来源，也是推动盘活闲置资产的有效方式，重点城市对于规范非改租行为也越加重视。 　　城市挂牌租金趋于平稳，业主挂牌积极性不高 　　2023年4月，全国住宅挂牌出租68.4万套，供给量环比下降15.45%，普通公寓挂牌出租1.24万套，环比下降18.42%。 　　受毕业季影响，不少租赁企业在近期集中开业，入市项目数量得到大幅提升。而从挂牌房源供给来看，个人业主挂牌租赁房源并未提前入市，整体供给量相较上月出现下滑。 　　数据来源：全国房价行情网，观点指数整理 　　城市租金表现方面，据观点指数监测，报告期内（4月）北京住宅租金平均单价达121.09元/月/平方米，是唯一突破120元/月/平方米的城市；其次是上海，租金单价为105.88元/月/平方米。 　　一线城市上海及广州挂牌租金均实现上涨，涨幅分别为5.32%和7.53%，北京及深圳挂牌租金虽有所下滑，但变动幅度不大。 　　整体来看，观点指数监测的10个城市平均租金为69.26元/月/平方米，环比上月微降0.45%，较去年同期上涨5.8%。其中50%的城市出现挂牌租金上升走势，而租金出现下滑的城市多数降幅在5%以内。 　　同时，相较2023年同期，多数城市挂牌租金实现上涨，租房热度上升明显。