招商蛇口回复问询函，涉收购南油集团、前海实业资产盈利能力等

5月17日，招商蛇口发布了对深交所《关于招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金申请的审核问询函》的回复。　　据了解，招商蛇口拟通过发行股份方式收购深圳市投资控股有限公司持有的深圳市南油（集团）有限公司24%股权、招商局投资发展有限公司持有的深圳市招商前海实业发展有限公司2.89%股权。3月27日，招商蛇口收到深交所上市审核中心下发的问询函，要求其补充披露前期项目是否按计划进行，以及标的资产未来持续经营与盈利能力、经营情况、核心土地使用权未来开发前景等。　　对此，招商蛇口表示，标的资产前期项目主要为启迪实业相关开发项目，主要包括招商局前海经贸中心一期办公、二期公寓、三期国际学校、招商领玺家园以及招商港湾广场。另外，2020年下半年和胜实业开始开发招商嵘玺家园、招商锦尚公馆（前海妈湾锦玺一期）以及自贸时代中心，南油集团开始建设W7仓库。上述项目除自贸时代中心由于体量较大且业态复杂，按计划于2026年完工外，其他项目均按计划实施并已完工。　　招商蛇口认为，园区开发企业的盈利能力与房地产行业的景气度息息相关。目前，我国园区开发公司主要以土地一二级开发为主，在盈利模式上由物业销售、持有型物业出租等方式作为主要收入构成。园区开发企业深耕园区一二级开发的综合开发模式下，相比招拍挂市场，其土地资源获取成本相对较低。另一方面，园区开发企业通常具备国资背景，加之企业体内大量的持有型物业贡献的稳定经营性收入，带来了较低的融资成本。　　通过对所在区域同类物业的经营情况调查来计算，招商蛇口表示，项目整体建成后，商务公寓、地上商业、停车位、建成后物业于2026年7月1日价值合计为约37.68亿元。　　此外，深交所要求招商蛇口结合南油集团实际业绩未及前次交易评估预期的原因等，补充披露收益法下未来租金增长率水平及空置率逐渐降低的可实现性，并量化分析主要参数变动对相关资产评估值及本次交易作价的影响等。　　对此，招商蛇口表示，报告期内，南油集团实际业绩未及前次交易评估预期，主要系两方面因素导致：一是因市场与行业波动的期间波动，导致仓储需求以及租赁价格受到负面影响；二是为应对大市场环境影响，南油集团采用了提高出租率、适当降低出租租金的经营方案。截至评估基准日，随着整体经济逐步企稳，以及W7仓库建成投入使用，南油集团仓储租赁业务已回稳向好。　　对于南油集团实际业绩未及前次交易评估预期，独立财务顾问中信证券认为，经核查主要是由于市场波动和经营策略导致，收益法下未来租金增长率水平及空置率逐渐降低具有可实现性，主要参数变动对相关资产评估值具有一定影响，但对于本次交易作价影响较小。　　另外，招商蛇口表示，南油集团W6仓库及辅助楼、W7仓库位于深圳市南山区前海湾保税港区内，主要功能定位以保税仓仓库为主，仓储物流氛围较浓厚，区域仓储物流行业发展前景较好。截至评估基准日，南油集团仓储物业经营情况良好，与主要客户合作稳定。　　基于报告期内上述情况，招商蛇口表示，在本次评估中，结合最新市场情况以及南油集团仓储业务实际经营情况，相较前次交易评估，对主要评估参数进行了合理调整。　　据悉，本次评估参数调整后，招商蛇口选取了租金水平、租金增长率、空置率来进行评估。其中，租金增长率由前10年每年增长率由5%调整至3%，第10年以后由每年3%调整至2%。W6仓空置率由6%调整至10%，W6仓辅助楼空置率由20%调整至10%。　　调整后，租金分别上涨或下降5%、10%的情况下，W6和W7估值变动幅度约为-11.58%至+11.58%，南油集团24%股权的交易对价变动幅度约为-0.76%至+0.76%；租金增长率分别上涨或下降0.5%、1%的情况下，相关资产的估值变动幅度约为-5.24%至+5.90%，南油集团24%股权的交易对价变动幅度约为[1]0.34%至+0.39%；空置率分别上涨或下浮3%、5%的情况下，相关资产的估值变动幅度约为-4.93%至+4.93%，南油集团24%股权的交易对价变动幅度约为-0.32%至+0.32%。