房企选择与城市涨落潮 - 2023年1
2023-05-18 富美财经 浏览量:次
观点指数 一季度后,据观点指数监测发现,龙湖、华润、中海、金地等房企拓地积极性明显增加,主要聚焦一二线城市,期内广州、上海土地的开拍,符合上述企业的城市选择。 供应方面,报告期内一二三线城市供应土地规划建筑面积4270.2万平方米,同比下降35.84%。其中,一线城市,供应规划建筑面积29.76万平方米,环比下降89.52%,主要是广州、上海集中土拍带来的供应节奏放缓。 成交方面,一二三线城市住宅成交土地规划建筑面积2196.52万平方米,环比下降8.5,同比下降49%;成交总价1477.23亿元,环比上升5.6%,同比下降40.17%;成交楼面均价12083.57元/平方米,环比上升56.53%,同比上升7.33%;平均溢价率6.37%。 城市更新方面,据不完全统计,截至5月15日,6家企业在城市更新业务上有新动态,包含合作洽谈、项目开工、规划公示等。其中,广州、上海在陆续推进旧改,盘活存量土地,实现区域产业结构优化。 拓地积极性高,50家企业新增土储环比+31.36% 观点指数发布的”1-5月房地产企业新增地储备报告”显示,报告期内前50房企新增地建筑面积2387万平方米,环比增长31.36%,同比减少35.8%。 其中,华润置地、万科、保利发展新增全口径土地储备分别为164.1 万、153 万以及136.95万平方米。 观点指数监测发现,龙湖、华润、中海、金地等房企在一季度后拓地积极性明显增加,主要聚焦一二线城市。 从权益拿地金额来看,期内土地投资力度最大的房企为保利发展,对应拿地支出为241.22亿元。要关注到的是,华润置地权益拿地金额排在第二位,权益对价为202.18亿元,广州汉溪大道北侧BA0902011地块和BA0902125地块是比较大的拿地支出。 城市更新方面,据不完全统计,截至5月15日,6家企业在城市更新业务上有新动态,包含合作洽谈、项目开工、规划公示等。其中,广州、上海在陆续推进旧改,盘活存量土地,实现区域产业结构的优化。 如上海吴泾小区旧改工作共涉及46幢房屋、2114户、约9.2万平方米,是闵行最大的旧改小区。旧改工作启动以来,截至目前已启动4批次征询签约,涉及30幢房屋,共5.6万平方米、1204户居民,已完成居民签约771户。上海不断积累旧改经验,预计年内该项目可实现7幢房屋13795平方米旧改开工。 还要关注到的是,广州黄埔枫下村旧改实施方案公示,居住用地规划建面240万平米。该项目实施主体为黄埔区九佛街枫下村经济联合社,宝能曾介入该项目,目前由科学城集团全面接手。 除了上述的宝能项目外,科学城集团还曾接手雪松的黄埔何棠下村、时代中国金坑村银岭片区两个旧改项目。 此前广州市黄埔区在城市更新3.0新政《广州市黄埔区、广州开发区关于实施城市更新行动推进城市高质量发展的若干措施》中提到,知识城片区紧扣全域综合整备,重点运用储改结合、增存联动,保障产业园区、创新园区连片整体开发和农村集体经济发展,实现地区功能和结构优化调整,助力乡村振兴发展。 观点指数认为,公开土拍市场的竞争加剧,反观地方国企做旧改项目具备一定优势。其一是熟悉当地环境,能高效聚合资源、信息;其二,旧改引入的地方国企运营稳定、资信优质,有利于招商引资。 供应建面超4200万平米,同比下降35.84% 报告期内一二三线城市供应土地规划建筑面积4270.2万平方米,同比下降35.84%。其中,一线城市宅地供应规划建筑面积为29.76万平方米,环比下降89.52%。供应土地起始楼面价26664.89元/平方米,环比增加13.69%,同比下降15.64%。 二线城市供应土地规划建筑面积1229.39万平方米,同比下降27.78%;供应起始楼面价8814.81元/平方米,环比增加40.94%,同比增加81.93%。 成都、南京、杭州、西安是报告期内的主要供地城市。成都市规划和自然资源局日前发布7月底前拟出让住宅用地明细表,共64宗地块,总面积236公顷。 此前,杭州第三批次挂牌35宗地块,总建面2567.9万平方米,均成功出让。报告期内,杭州第四批将挂牌9宗地,总出让面积约46.36万平方米,总起价约126.17亿元。相比第三批次,本批次土地供应面积减少,但是均价上升。 三线城市供应土地规划建筑面积3011.05万平方米,环比上升7.3%,同比下降36.98%;供应起始楼面价2774.55元/平方米,环比上升2%,同比上升19.77%。 报告期内,广州市第二批次计划供应17宗地块,总用地面积128.6公顷,总建筑面积236.66万平方米,将采用挂牌方式出让,拟于5月11日至8月10日期间发布出让公告。相比第一批次,本次供应数量和面积有所增加,并且中心六区有11块,天河区占了4块。 上海第二次拟挂牌25幅涉宅地块,总出让面积为118.91公顷,涉及10个区域。地块最晚于2023年8月前组织出让公告。其中,出让面积最大的地块为自贸区临港新片区PDC1-0103单元B05-01、DSH-04单元C07-01地块,为17.84公顷。 观点指数预计,三季度初或迎来一轮土拍潮。 楼面价爬升,住宅成交总价环比上升5.6% 报告期内一二三线城市成交土地规划建筑面积12468.36万平方米,环比下降18.42%,同比下降24.54%;成交总价1880亿元,环比上升9.8%,成交楼面均价4796.98元/平方米。 其中,一二三线城市住宅成交土地规划建筑面积2196.52万平方米,环比下降8.5%,同比下降49%;成交总价1477.23亿元,环比上升5.6%,同比下降40.17%;成交楼面均价12083.57元/平方米,环比上升56.53%,同比上升7.33%;平均溢价率6.37%。 观点指数认为,成交下滑主要由于大部分二三线土地成交不佳,而成交楼面价上升主要是此前跌幅较大带来的回弹。 分城市能级来看,一线城市中上海、北京、广州均有宅地成交,且封顶摇号地块较多。上海首批19幅地块成交,总成交金额超过500亿,其中底价成交4幅,8宗封顶。上海本批次集中供地挂牌总起拍价较去年同批次减少40%,建筑面积减少53%,起拍楼面价上升约29%。北京成交2宗宅地,1宗封顶,1宗底价成交。广州2023年首轮土拍共收金294亿元,有4宗地块达到封顶价,3宗底价成交,1宗撤销挂牌。 杭州、成都、合肥土拍活跃度较高,房企拿地较为积极。其他城市如青岛、长沙、重庆等市场则相对平淡。其中,杭州12宗地全部成交,共收金166.56亿元,有8宗触顶摇号,1宗溢价2.6%,3宗底价成交。 三线城市住宅用地成交总量均出现同比和环比下滑,楼面价同比微幅上涨。报告期内主要土地成交城市包括咸阳、淮南、芜湖、漳州等。 观点指数监测发现,不同能级间城市分化加剧,一线城市成交涨幅大,二三线城市成交建面均有不同程度下滑,一个重要的原因在于当前销售端仍是房企补充资金的重要来源,一线城市去化好于二三线。 从参拍企业来看,国央企和民企是参与土地竞拍的主力,其中民企拿地的权益建面超过国央企。 观点指数统计4月一二线城市住宅用地竞得企业类型发现,城投企业获取宅地项目的比例环比下降,从权益拿地金额来看,报告期内城投、国企、混改房企和民企的占比分别为7.34%、46.04%、7.11%和39.5%,城投企业拿地占比下降,国企和民企拿地占比上升。 观点指数认为,一线和强二线土地市场的竞争激烈,并且优质地块封顶摇号频率增加。房企在上述城市收获优质地块的难度加大。 从涉宅用地成交总价数据来看,期内大额成交地块分散分布于上海、广州和北京,其中半数地块均是达到封顶价后摇号成交。 其中,成交金额最大的一笔为汉溪大道北侧BA0902011地块和BA0902125地块,合计规划建面约51 万平方米,两块地均是55轮报价后封顶进入摇号环节,最终由华润置地和长隆以167亿元收入囊中。 地块购物中心的规定更为明确,即须太古汇、嘉里城、国金中心( IFS) 、万象商业、恒隆广场其中一家入驻。从相互捆绑的条件来看,连片开发可能性很大。
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