危险信号出现！穆迪警告：美国房市“天雷滚滚”

据穆迪分析公司称，美国商业房地产价格在第一季度出现2011年以来的首次下跌，这使银行业面临的金融压力愈发严峻。穆迪公司从法院的交易记录中收集的数据显示，多户住宅和办公楼导致了美国商业地产价格不到1%的跌幅。穆迪分析公司的首席经济学家Mark Zandi说：“价格下跌潮正在路上。”但危险在于，商业地产价格下跌将让许多银行陷入更深的困境，因为过去一年利率飙升，银行正在努力保住存款。根据美联储上周公布的半年度金融稳定报告，2023年第四季度，剔除农场和住宅地产的3.6万亿美元商业房地产贷款中，银行贷款占了60%以上，而规模较小的银行风险敞口更大。报告称，房地产价值调整的幅度可能相当大，因此可能导致银行的信贷损失。根据美联储的数据，去年第四季度，银行的办公楼和市中心商铺贷款超过7000亿美元。其中，超5000亿美元由小型贷款机构发放。美联储监管副主席巴尔周二告诉立法者，监管人员加强监督有重大风险的金融机构。他说：“我们正认真审视商业房地产风险。”新冠疫情的余波仍然笼罩房市，因此交易量有限。居家办公人数增加导致部分市中心的商铺和餐馆停业。为了留住租户，办公楼业主被迫下调租金，或者直接打包出售。彭博经济学家Stuart Paul对此表示：“目前地区性银行和社区银行的办公房地产贷款份额过大。事实证明，进一步整合或许可以解决整个银行业的贷款问题。”根据商业地产公司CoStar Group的数据，迄今为止，高价房产的价格下跌更明显。CoStar的价值加权价格指数已经连跌8个月，3月份同比下降5.2%。最近，一栋在2019年秋季售价为9250万美元的华盛顿办公楼被Post Brothers以6700万美元买下，而Clarion Partners则以十年前的价格打五折出售一栋旧金山办公楼。凯投宏观北美首席经济学家 Paul Ashworth 认为，目前存在形成“恶性循环”的风险：银行收紧借贷将导致商业地产价格暴跌，进而促使银行进一步收紧信贷。积极的一面是，过去几年房价大幅上涨使许多借款人的资产缓冲垫较厚，这降低了违约风险，限制了借贷机构的潜在亏损。美联储的数据显示，在去年年底大型银行发放的贷款中，办公楼和市中心零售地产抵押贷款的贷款价值比率平均在50%至60%之间。Zandi认为：虽然违约率将上升，但不会出现强制抛售潮。他预计，如果美国避开经济衰退，房价将下跌10%左右；相反，下跌空间将更大。他直言不讳道：“当前处境非常危险。”