这五个建言，洞悉了房企融资现状

文/乐居财经严明会五一劳动节时，合景泰富的官微，特地发了一张大红海报，标题写着：“致敬耕耘，行稳致远”，这既是在致敬劳动者，也像是一种自我激励。然而半个月后，一笔1.19亿美元的债务，就将合景泰富拖入到违约的境地。它表态将寻求境外债务的全面解决方案，召开离岸债券持有人会议。这类房企出险的情景，至今仍在持续上演。距离“三支箭”的发出，已经过了半年的时间。期间，地产融资边际得到了不小的改善，但却没有预想中的那么火热。去年11月底，“史诗级救市”的金融16条正式出台，几天的时间，银行便合计为18家房企授信超过万亿，动作之密，力度空前。而在此前后，“中债增”也将债券融资的进展，推向高潮。而第三支箭的到来，更让业内顿觉久旱逢甘露。空窗了12年之久的股权融资闸门轰然开启，一众房企拥了上来，纷纷顺势宣布定增、配股计划。不过，久违的热闹，仍没有将地产行业，拽出流动性逆境。春节过后的那波楼市小阳春，也没能持续。地产商们，尤其是民营房企，依然面临着资金缺口。要真正拿到融资，中间有不少关山阻隔。比如，授信额度的落地，需要通过新增建设项目进行申请，但过去很长一段时间，大多数房企收缩，并没有新项目入账；此外，中债增需要有抵押物才能出具保函，但民企可用于抵押的资产并不丰厚。股权融资更是一道摆在面前，却要下本才能吃到的“菜肴”，体现出了理想与现实的落差。据乐居财经统计，在134家上市房企中，八成以上的地产股，处于“破净”状态，即市净率低于1。眼下，这些样本房企的市净率平均值，也仅有0.93。地产估值跌入谷底，对于大部分上市房企来说，这个时候增发股份，就犹如在“割肉”。在实际操作中，民营房企与国资地产商获取融资的便利程度，也是有差别的，不同阵营分化的趋势，并未改变。金融16条出台时，其中第一条就是——稳定房地产开发贷款投放，并强调：坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。然而金融机构有自己的风险评判，尤其是出险民企，其融资的门槛、成本都比较高，也面临更严格的资金监管。三支箭射出半年之后，本文摘录了一些业内人士就房地产行业融资情况提出的建言。建言一：国资适度入股优质民企，注入信心目前，多数房企的市值远低于企业的净资产。在这样的市场估值下，要进行股权融资，是对企业价值的严重低估，导致许多企业不愿意进行大规模股权融资。此外，当前地产行业正在缓慢复苏，业绩预期等处于低位，愿意参与配售的投资人群体也非常有限。房企估值整体偏低，主要还是信心问题。虽然今年2-3月房地产销售市场出现了短暂的小阳春，但多数民营房企今年以来的累计销售仍同比2023年有不小的降幅，而头部国央企均已同比回正、有的企业甚至出现了两位数增长。修复市值的核心是修复信心。可以考虑一些成功经验，由国资入股资产质量优质、运营管理能力强的民营房企，只需要少量的入股，即可以对市场注入信心，充分发挥国资的示范性作用，拉动更多市场资本参与民营房企的股权融资。未来，待市场恢复平稳，国资可择机退出，实现国有资产的保值增值。建言二：“央地联动”，助力企业增量融资自去年四季度，国际投资人对于中资房地产美元债恐慌性出逃后，目前中资房地产企业的境外美元债的融资窗口基本关闭。由于国际投资人的信心受挫，短期内看不到美元债融资窗口重开的可能性。美元债窗口关闭后，境内债券融资成为民营房企在集团层面上获得增量融资的主要方式。此前通过中债增为民企增信，取得了很好的效果。但中债增需要一定的抵押物方能出具保函，过去一年，一些民营房企纷纷处置资产以自救，可用于抵押的资产并不丰厚，客观上给获得中债增的增信增加了难度。建议可以扩大“央地联动”模式的适用范围，帮助企业打开新融资渠道。以国企信用给与第三方担保，提供信用增进，以创新增信方式，帮助民营房企公司债券发行成功，实现增量融资。建言三：减少信贷差别化对待目前授信额度的落地，需要通过新增建设项目进行申请。自2023年行业流动性危机以来，大多数民营房企都大幅度缩减了土地的获取，导致新增项目极少，很难通过新项目获取增量融资。没有新增项目成为银行授信落袋的最大卡点。受限于民企目前普遍的经营环境，很少有民企可以进入银行的白名单，从而获得增量的信贷融资。相比之下，国企获得的信托融资资源总量大、种类多、定价低、担保要求弱。此外，民企和国企在提款比例、提款用途、提款审批和灵活性上存在差异。另外，还在开发贷审批、非住项目信贷投放、信贷定价、担保要求上存在差异。如果能在合规合理的前提下，适度消除这些卡点，将显著有利于民企的项目层面融资。建言四：适度调整预售监管资金政策在项目层面保交付基本可控，有第三方认可的情况下，建议适度放松预售监管资金比例。对于符合主业清晰、经营稳健、综合治理佳的地产企业，建议给予差异化的监管资金政策。一方面，适度降低监管资金比例，甚至可以考虑在同一城市或者同一省份内，综合同一企业的多个项目，进行通盘综合考虑的资金监管；另一方面，可以给予更多监管资金提取的灵活性，加快资金提取的审批，尤其是确保在关键支付节点前，可以根据工程进度即时提款。建言五：扫除纾困贷款落地的卡点目前，不同城市的纾困贷款政策、贷款额度都相差巨大。能实际上获得纾困资金贷款的项目占比并不高。特别是已有开发贷的项目，或被要求纾困资金后进先出，这与原开发贷银行的风控要求并不相符，客观上增加了纾困贷款落地的难度。