美国商业房地产最准指标亮红灯！房价恐大跌25%？

美国商业房地产市场衰退的严重性越来越受到人们关注。根据穆迪分析公司上周的报告，美国商业地产价格十几年来首次呈现季度性下跌，而目前最紧迫的问题就是确定跌幅究竟会有多大。高盛首席信贷策略师Lotfi Karoui对此作出了建议。他在周四告诉客户，有许多方法可以跟踪房地产价格，但“对当前市场状况最准确的定位”要参考Green Street商业地产价格指数。目前来看，未来情况并不妙。Karoui表示，Green Street指数预示着美国写字楼和公寓物业即将迎来暴跌。以下是Karoui的原话摘录。“在过去的几个月里，我们一直认为公共和私人房地产市场之间的巨大估值差距将随着房地产价格的回落开始缩小。然而，对这种追赶式下跌的评估并非易事。追踪商业地产价格的方法有很多，但他们往往都反映出不相同的信息。下图展示了四种主流的商业地产价格指数的走势，表明每种曲线中价格从峰值下跌的幅度大不相同，在15%到2%之间浮动。其中RCA和NCREIF指数是基于交易水平计算的重复销售指数，而Green Street商业地产价格指数和联邦储备委员会商业房地产价格指数则是以估价为依据。每种方法都有自己的优缺点。”“重复销售交易指数通常提供最无偏见的价格预估，它们反映的是市场的变化。但目前低水平的交易量已经减少了这些指数的样本数量，并且同样影响着另外两种基于估价的指数。尽管如此，在目前的情况下，基于估价的指数更可能提供对当前市场状况的最准确的定位。Green Street指数表明写字楼价值同比下降了25%，公寓物业价值缩水21%。”在Karoui看来，似乎Green Street的数据是最精确的，它预测了写字楼和公寓楼即将出现的贬值。该指数在零售、办公和公寓地产方面的权重很高。此外，房地产交易量的下滑表明，随着贷款条件的收紧，整个行业可能会走向深度冻结。同时，德意志银行资深策略师Jim Reid在给客户的一份说明中为美国经济描绘了一个不祥的前景。他指出，美联储积极加息冲击了经济发展，特别是加息周期的结束通常是以爆炸性的方式结束。根据近两个世纪的货币供应数据，Reid还指出，当前美国正经历1930年代以来最快的紧缩周期。这对经济和资本市场来说是一个重大的预警，过去的货币紧缩结果往往就是市场恐慌、衰退和萧条。由此看来，美国经济放缓已经是一个不争的事实。在美联储过去一年的紧缩政策中，地区银行和房地产行业首当其冲。