商品房销售金额保持增长，开发投资数据持续承压——房地产行业点评报告

1、商品房销售额持续增长，市场复苏进程仍需观察 　　国家统计局发布2023年1-4月商品房投资和销售数据。2023年1-4月，全国商品房销售面积3.76亿平，同比下降0.4%（1-3月-1.8%）；1-4月商品房销售额3.98万亿元，同比增长8.8%（1-3月+4.1%），其中商品住宅销售额同比增长11.8%。分区域看，1-4月东部、中部、西部、东北区域商品房销售额同比增速分别为15.7%、-4.2%、1.3%、30.4%（1-3月分别为9.3%、-6.7%、0.2%、18.4%），东部和东北区域市场回暖进程较快。整体来看，4月以来宽松购房政策持续，商品房销售额连续两个月实现正增长，但从我们跟踪的64城5月新房销售表现来看，销售数据环比有所回落，二季度销售市场复苏进程仍需观察。 　　2、新开工面积降幅扩大，竣工面积保持增长 　　2023年1-4月，全国房屋新开工面积3.12亿平，同比下降21.2%（1-3月-19.2%）；其中住宅新开工面积2.29亿平，同比下降20.6%（1-3月-17.8%），降幅进一步拉大，源于2023年以来品牌房企投资信心不足，房企新开工意愿较弱。伴随3月以来热点城市土拍竞争热度提升，预计二季度房企新开工意愿将会提升。2023年1-4月，房屋竣工面积2.37亿平，同比增长18.8%（1-3月+14.7%），其中住宅竣工面积1.74亿平，同比增长19.2%（1-3月+16.8%），连续三个月实现上涨，伴随各地保交付政策持续推进，我们预计2023年竣工数据将持续改善。 　　3、开发投资数据持续承压，房企资金压力犹存 　　2023年1-4月，房地产开发投资额3.55万亿元，同比下降6.2%（1-3月-5.8%），其中住宅开发投资额同比下降4.9%。开发投资数据降幅扩大主要源于房企投资拿地意愿不足，导致开复工面积减少，短期伴随销售边际回暖和集中土拍热度回升，房企供给端扩张能力有望企稳回升，长期来看房企融资恢复正常，开发投资能力有望企稳。2023年1-4月，房地产开发企业到位资金4.52万亿元，累计同比下降6.4%（1-3月-9.0%），其中自筹资金单月下降24.3%，销售回款资金有所改善，企业资金压力犹存。 　　4、投资建议 　　四月中央政治局会议仍然坚持“房住不炒”定位，地方层面因城施策持续，上海、广州、杭州、苏州等核心一二线城市公积金政策边际放松，二季度宽松购房政策有望延续。我们认为二季度房企推盘高峰到来，在2023年同期低基数下销售数据有望持续改善，拿地积极的国央企货值会更充裕。供给侧改革下，持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展(行情600048,诊股)、招商蛇口(行情001979,诊股)、华发股份(行情600325,诊股)、建发股份(行情600153,诊股)、越秀地产等优质央国企；（2）万科A(行情000002,诊股)、金地集团(行情600383,诊股)、新城控股(行情601155,诊股)、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 　　风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。