前四月迪拜楼市成交“狂飙”创记录,富豪炒房团进军新轮热土,需警惕泡沫隐忧

出品 | 搜狐地产&焦点财经　　作者 | 王迪　　编辑 | 吴亚　　国内一线城市豪宅抛售潮接连上演，在国际上迪拜楼市却演绎了一种另类“火热”。　　相关统计数据显示，截至2023年4月，迪拜共有36946笔房产交易，创下同期有史以来的最高纪录，年初至今房产平均价格上涨14.5%，实现房产价格和租金的快速攀升。据某财经媒体报道，迪拜当地还出现了“新房开盘抢爆”、土豪接连扫货等场景。　　根据房地产咨询公司莱坊预测报告，迪拜为全球第四大最活跃的豪华住宅市场，其豪宅价格将在2023年实现全球最强劲的增长。　　迪拜，这个神秘而又鎏金的网红城市曾不止一次吸引全球投资客, 就连老牌投资者巴菲特，也在2019年表示进军迪拜楼市的意愿，而在其中中国投资者也扮演着重要作用。一位在迪拜当地旅游的业内人士告诉搜狐财经：“在迪拜当地的中国人非常多。”　　事实上，早在2018年，中国投资客就曾问鼎迪拜房地产成交前列。公开数据显示，2018年前三个季度，中国投资者在迪拜房地产市场的投资金额达到17亿迪拉姆（1 阿联酋迪拉姆 ≈ 1.9142 人民币），中国投资者成为迪拜房地产市场排名第6的投资客，而在2017年中国投资客排名位居第15名。　　对于此波迪拜楼市的爆火，央视财经评论员薛建雄对搜狐财经表示：“迪拜楼市火热是因为大量的投资客涌入，主要是因为经历了十年底迷，积累的购买力及过度刺激政策带来了此波上涨。与海南一个道理，海南国内投资客偏多，迪拜国际投资者多一点。迪拜是中东贸易中心，而其房价又比国内北上深要便宜。”　　“8%租金回报率”，花式优惠政策带来成交激增　　80后的李明（化名），是一位迪拜当地的华人房地产经纪人，他在迪拜负责销售工作已有5年时间。　　李明告诉搜狐财经，现在买公寓及豪宅的客户都不少，便宜的房源抢得人更多。豪宅开发商都是限量发布，价格从 3万到10几万元/㎡都有。租房市场物业一直很稳定，租金回报率在8%左右，迪拜常住人口不多，但流动人口很多。目前客户购房主要聚焦在核心区域、市中心、市中心周边。　　“在房价方面，以比较火热的区域美丹区、Marina区、云溪港区域来看，美丹区的均价在4到5万元/㎡左右，云溪港在5万元/㎡左右，Marina 在10万元/㎡左右。著名迪拜塔公寓均价在8万元/㎡左右。迪拜的房价远低于国内动辄10万元平米的一线城市房价。“　　搜狐财经在浏览外房网迪拜置业一栏时发现，肯西顿水郡 Kensington Waters项目标注着高性价比学区房，总售价约125万人民币，且明确写着为永久产权，且有学费折扣政策。　　 　　 　　 　　该位经纪人告诉搜狐财经，这一价格属于比较便宜的学区房，现在市面上已经很难买到。“在迪拜，比较好的学区房，一房一厅的价位大概在340万人民币左右， 面积在70平米左右；两居一般在410万人民币左右，面积在100平米左右；三居大概在600万人民币左右，面积在150平米左右。相对于北上深高昂的学区房价格，迪拜的学区房有一定价格优势。”　　从租金回报率来看，以迪拜最有名的中国人聚集区龙城的国际城为例，据我爱我家海外显示，2019年国际城的房价在8200-12000人民币/平方米，租金回报率在9%-11%左右，是迪拜租金回报率最高的区域之一。　　 　　除了房价及租金优势之外，吸引全球投资客的原因，还在于迪拜各个层面都给予了外籍买家较大的优惠力度。　　李明称，迪拜此前出台了很多政策吸引人才。2020年年中，迪拜政府采取宽松的防疫政策，只要存款200万迪拉姆2年以上，可申请10年黄金签证。 加上全球通货膨胀、俄乌冲突等因素迪拜成为热门的投资目的地。他认为，目前迪拜的房价还不算是高位。　　据搜狐财经了解，迪拜大多数项目是永久产权、没有公摊、没有增值税、没有个人所得税，同时置业手续非常简单，持有护照、委托授权、与法院召开视频会议，即可异地买房卖房。此外，迪拜具有分期付款及免息付款计划，开发商给出3-5年的免息计划，可在剩余时间内将余款免息付清。　　在房地产规范方面，迪拜也有相应的规定。“二手房中介费2%，土地局规定的统一标准，新房没有中介费。目前大部分都是当地本土开发商，以政府开发商居多，迪拜土地局有一套很完善的系统，有保证。所以，会吸引这么多国际买家。”李明进一步解释称。　　一系列数据呈现了市场的走向。根据莱坊的数据，2023年迪拜的平均房价飙升了44.2%，自2020年3月以来房价更是上涨了149%。　　另据ZAWYA网站消息，迪拜房地产行业在2023年第一季度的表现，其总交易额为1570亿迪拉姆，比2023年同期增长了80%。2023年的总交易额为5280亿迪拉姆。　　旅游局巡演吸客，贸易、创业自由等氛围加注　　迪拜房地产市场2023年将创新高　　事实上，迪拜楼市的火热在2023年已经初见端倪。根据迪拜大型房地产咨询公司Betterhomes数据显示，2023年登记的住宅销售交易数超过了86000宗，同比增长近75%，并刷新了2009年80000宗的纪录。　　与此同时，搜狐财经发现，今年年初，迪拜旅游局曾以一场“迪拜，好久不见”为主题路演在北上广蓉四城进行巡回演讲，由此可以看出当地对于吸引投资者的热切盼望。　　根据最新发布数据，迪拜在2023年接待了1436万的国际过夜游客，比2021年的728万游客同比增长97%，前往迪拜的旅游人数恢复到疫情前的86%，超过了全球和地区的复苏水平；2023年，迪拜酒店行业的平均入住率为73%，是世界上最高的国家之一。　　针对投资者选择迪拜的原因，协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对搜狐财经指出，受到国际形势影响，很多人涌到迪拜，原因是因为这些地方打工或办个工作签就能长期留下来，但是不可能拿到当地的身份，有的去不了欧美退而求其次来到迪拜等国家。例如，寻求资产避险的俄罗斯人、加密货币富翁和印度富人纷纷涌入迪拜，带动了当地楼市交易。　　“其次，就是做中国的生意，很多温州人就是这样。”　　以中交集团为例，在迪拜当地就有基建港口项目，也有片区开发项目布局。某位曾经在迪拜当地工作的中交员工对搜狐财经指出：“最近这几年，迪拜的楼市涨跌与国际政治形势有关。因为贸易投资比较自由。有钱就可以去，对投资者开放，可以感受中东土豪的生活，作为欧亚北非的中心，还是不错的。中国人很多，贸易、旅游、居住、工作、创业、求学的都有，但移民的少。“　　事实上，中国买家一直是在迪拜投资者名单上占据重要位置。根据迪拜土地局数据，2018 年，中国与印度、英国和巴基斯坦并列为投资迪拜房地产的前四大外籍买家。在中国旅行社公民出境团队游业务 2 月起恢复时，阿联酋被列入首批20个国家名单。　　一方面相较于伦敦、新加坡、纽约、洛杉矶等地豪宅，迪拜的高端房产价格十分具有吸引力；另一方面，由于世界许多知名大学在迪拜都设有分校，不少中国学生选择了去当地深造。这成为中国买家青睐迪拜房产的原因。　　此外，搜狐财经发现在网络上某迪拜房产公司推介直接打出了5点优势：包括资金避风港、大环境优质教育、一家三代签证享受本地人社会教育、医疗保障等福利。　　 　　 　　根据目前迪拜楼市的火爆程度走势，《海湾时报》预告，由于高净值个人和外国投资者的需求增加，预计房地产价格和租金价值将上涨，迪拜的房地产市场将在2023年创下新高。　　警惕新轮楼市泡沫，迪拜会步海南楼市后尘吗？　　迪拜楼市，一直是全球最炽手可热的投资热土，但并非一直保持现在的风光无两。　　2012年到2014年，迪拜房价经历了一波大牛市，分别上涨了17%、26%和19%，涨幅在当时冠绝全球主要城市。自2015年迪拜房价见顶后，2019年迪拜房价5年跌了四成，上千投资客曾被套牢。　　迪拜一度被称作是“全球楼市表现最差的一线城市”，房地产库存过剩、油价下跌、货币贬值和政局动荡，成为当时迪拜房价下跌的原因。　　2019年时，中国投资者重新入场。2019年10月，迪拜房市成交量近5000笔，这创下了自2008年以来的最高月度纪录。2018年前三个季度，中国买家对迪拜房产的投资额超过32.5亿元人民币，创下历史新高。　　事实上，海南的楼市发展与迪拜十分相似，两者都曾因政策优惠吸引大批投资者。在海南三亚，几乎每一个豪宅项目的宣传文案都将自己称作“东方迪拜”。　　就迪拜来看，其地处亚欧非大陆交汇处，其东西方风情并存。早期经济依靠石油开采，是完全的工业依靠型城市，后大力将资金投入城市基础设施建设，由此发展商业经济，航空业和物流业，形成二三产业的良性循环，逐渐成为亚非欧大路上不可取代的金融、文化、政治、旅游、文化的核心城市。　　海南楼市也曾风光一时。可是现在，因为房价高、限购及经济等因素，自2023年以来，三亚楼市步入“降价跑量”阶段，二手房也陷入了有价无市的困境。　　据贝壳数据统计显示，2023年4月海口销售的130套二手房中，有119套在降价出售，平均降价幅度都在5%-10%之间，甚至有部分房源降价幅度高达14%。　　除了海南楼市低迷之外，北京、上海也出现了豪宅抛售潮。今年5月，北京豪宅万柳书院爆雷，75套房作为抵押物被处置。此前早在去年12月，上海浦东滨江区域豪宅挂牌量也在增加，如仁恒滨江园、滨江凯旋门等，门店挂牌总量增加近30%，世茂滨江花园是其中挂牌量增加最明显的，挂牌量约有200套。　　“北京、上海豪宅抛售潮是必然状态。一方面受到大环境影响，上海有外资被迫撤离。从经济角度来说，中国任何一个一线、二线省会城市的楼价，相对于现在中国人的财富增长或者收入来源增长而言，实在是太高，清理指数已经是前无古人，后无来者。”黄立冲如此表示。　　事实上，有涨就有跌，一直是贯穿楼市发展的自然规律。在迪拜“狂飙”的楼市背后或暗藏隐忧。　　“等过热后，政策退出，没有足够真实需求，投资者卖和出租都困难的时候，又是新一轮阴跌。这种新兴小经济体，发展快但底子薄，容易大起大落。十几年一轮波动行情，跌下去也会很惨。”某位投资者如此对搜狐财经表示。