东吴证券：新房二手房销售环比转负，杭州南京局部地区放松限购

乐居财经李礼5月23日，东吴证券发布房地产行业跟踪周报。投资要点上周（2023.5.13-2023.5.19，下同）：上周房地产板块（SW）涨跌幅-4.0%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别+0.2%，+0.7%，超额收益分别为-4.2%、-4.7%。29个中信行业板块中房地产位列第28。房地产基本面与高频数据：（1）新房市场：上周38城新房成交面积358.3万方，环比-7.6%，同比+11.1%；2023年5月1日至5月19日累计成交816.3万方，同比+23.2%。今年截至5月19日累计成交6937.4万方，同比+14.4%。（2）二手房市场：上周17城二手房成交面积183.3万方，环比-11.4%，同比+50.4%；2023年5月1日至5月19日累计成交453.9万方，同比+60.7%。今年截至5月19日累计成交3433.4万方，同比+66.8%。（3）库存及去化：14城新房累计库存9423.2万方，环比-0.2%，同比1.0%；14城新房去化周期为14.7个月，环比变动+0.1个月，同比变动1.5个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为11.6个月、9.0个月、15.5个月、39.6个月，环比分别变动-0.1个月、+0.0个月、+0.4个月、+0.8个月。（4）土地市场：2023年5月15日-2023年5月21日百城供应土地数量为309宗，环比-25.9%，同比-51.0%；供应土地建筑面积为1654.1万方，环比-38.5%，同比-51.7%；百城土地成交建筑面积2239.8万方，环比-17.9%，同比-22.1%；成交楼面价872元/平，环比-53.6%、同比+2.3%；土地溢价率2.3%，环比-4.2pct，同比-0.4pct。重点数据与政策：全国层面：统计局公布四月房地产数据：4月房价指数，新房、二手价格环比上涨城市分别为62个和36个，较上月分别减少2个和21个。1-4月全国房地产开发投资35514亿元，同比下降6.2%。地方层面：杭州、南京放松限购。杭州新增3个街道放宽住房限购，余杭区的瓶窑镇、中泰街道及萧山宁围街道，外地居民社保满一个月即可购买1套住房，落户杭州不用满5年即可购买第2套。南京产业聚集区放松限购，南京户口及符合条件的外地居民均可新增一套购房指标。周观点：上周新房与二手房环比数据下降，同比增幅持续缩窄，疫情积压的住房需求在一季度充分释放后二季度房地产市场有所降温，预计6月由于2023年高基数原因同比数据将承压。但近期高能级城市限购政策有所放松，我们认为全年销售面积增速仍可转正。推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企，未来有望率先受益于市场复苏和政策放松；同时建议关注物业和代建行业的投资机会。推荐标的：1）开发商：保利发展、招商蛇口、滨江集团，建议关注华发股份、中国海外发展、越秀地产、保利置业集团；2）物业公司：华润万象生活、雅生活服务，建议关注保利物业、越秀服务；3）代建公司：绿城管理控股。风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。相关公司：东吴证券sh601555