楼市新态-创设置业阶梯　纾缓资助房压力-祥益地产总裁 汪敦敬

图：为什么拥有资产的公屋富户不交回公屋呢？是很值得深思的问题。　　房委会资助房屋小组委员会通过收紧富户政策，现时住满十年才需要申报住宅物业的条件，将收紧至每两年一次；租户须于置业后一个月内申报，否则有机会被终止租约；须要迁出的公屋富户，租户暂准居住证由十二个月收紧至四个月；只容许年长户主加入一名成年子女。　　对症下药 着手处理转流问题　　笔者认为特区政府是次处理的正是房屋问题的症结，换言之，症结不是供求紧张、购买力不足或者其他因素，而是转流率。公屋转流率长期平均只得1.1%，远比应该有的3%至6%为低，原因就是富户问题处理得不好。当然，为什么这种拥有资产的富户不交回公屋的趋势会兴起，也是很值得深思的问题。有关部门在施政方面是否有错漏？还是公务员应得到更多的支持或支援？　　笔者认为，虽然富户问题需要解决，但不能将责任全部归咎于他们。富户只是被错误价值观念和行政引导出来的角色，解决富户问题需要恩威并济，一方面要坚持原则去执法，另一方面就要创造更多置业阶梯，笔者认为2004年停办的置业资助贷款应该要重新部署。　　眼前急切处理的事情之一，就是要放宽居屋第二市场的担保期。特区政府为居二市场提供30年担保期，随着时间过去，愈来愈多屋苑楼龄超出担保期的合适范围，于是按揭成数就由合乎担保年期合适范围的最高一按九成（白表）及九成半（绿表），大跌至担保年期外的最高一按六成，从而愈来愈多的居二成交日益稀疏，数以十万计的潜在供应浪费了。有关担保期的问题亦应该正视及解决。　　现实的楼市结构出现变化，近年建屋少了大型单位。对比2013年和2023年的差估署私楼落成量，A类细单位（实用面积少于431方呎）占比由17%增至47%，D类及E类大型单位（实用面积1076方呎或以上）的占比由11%下降至7%。大家可以想像这个供应结构遇上近年特区政府先后提出高成数按揭的换楼潮，多了业主放盘，即是细单位的一手或二手都供过于求，另一方面，高才、优才推升租务，亦同时可能推动豪宅成为楼市火车头。可见楼市改变了玩法，同样仍然是相当热闹，长远来看，楼市仍有是具吸引力的投资工具。