2023年1

前5月权益销售上升3.9%，五家房企破千亿 　　观点指数 “2023年1-5月房地产企业销售表现”研究成果显示，5月份前100房企实现权益总销售金额3633亿元，同比下降6.8%，环比下降10.8%。 　　数据来源：观点指数统计及整理 　　1-5月，前100房企实现累计权益销售额19312亿元，同比上升3.9%。保利发展、中海和碧桂园占据前三甲，分别录得权益销售金额1416亿元、1345.1亿元以及1132.6亿元，其中保利发展和中海同比分别上升32.8%和52.2%，但碧桂园同比下降24.8%。 　　5月前20房企实现权益销售金额2312亿元，同比上升7.4%，环比下降14.5%。整体来看，5月前20房企单月权益销售金额较上月出现下降的情况较多，与去年环比约6%的增幅形成对比，5月销售好于4月的企业仅有4家。 　　楼市投资的冷清与服务消费的复苏形成明显对比，节假日消费重心转移，五一期间的各种加推、优惠活动收效不佳。 　　数据来源：观点指数统计及整理 　　销售均价方面，5月前100房企录得全口径销售金额5328亿元，销售面积3081万平方米，销售均价为1.73万元/平方米，较4月下降0.9%，较去年5月上升12.9%。 　　五一积极促销，二三线城市反响较好 　　根据国家统计局数据，1-4月全国累计商品房销售金额39750亿元，同比上升8.8%，增幅较1-3月扩大4.7个百分点；全国累计商品房销售面积37636万平方米，同比下降0.4%，降幅收窄1.4个百分点；商品房销售均价为10562元/平方米，环比上升3.5%，同比上升10.6%。 　　数据来源：国家统计局、观点指数整理 　　短暂的需求释放后，四月商品房销售下滑，未来销售形势尚不明确，整体将以“弱复苏”为主，因此，销售端抓紧节点加推、举办促销活动，以带动市场气氛。 　　观点指数了解到，河北廊坊、广东茂名、山东济宁、佛山里水等地在五一期间举办房博会，并推出优惠活动，提升项目来访量、促进成交，市场反响较好。今年五一期间茂名网签套数502套，同比上升21.55%；佛山一手住房网签585套，同比上升1.04%。 　　一线城市今年五一期间表现反而暗淡。据北京市住建委数据，五一期间北京新房成交114套，同比下降66.37%，为近三年来最低；阳光家缘数据显示，五一期间广州全市新建商品住宅网签904套，与去年假期相比减少34.7%。 　　观点指数认为，低线级城市置业门槛较低，套均成交金额亦较低，置业者对价格的敏感度更高，优惠活动一定程度上促进了市场成交，如佛山五一期间二手住房网签同比上升70.75%，一二手市场均活跃；而高能级城市购房需求的释放主要在春节后，五一出游热情大于置业需求，因此节点促销效应较弱。 　　另外，根据2023年各城市统计公报，一线城市常住人口均出现不同程度减少，北京、上海、广州、深圳2023年末常住人口较2021年末分别减少4.3、13.54、7.65、1.98万人，意味着高房价和高生活成本导致的“逃离”北上广现象或正在上演，置业需求亦将随之收缩；而长沙、杭州、西安、合肥等新一线城市人口继续增长。 　　当然，全国人口负增长是不可忽略的背景；另外，一线城市人口负增长一定程度上也与城市规划控制人口规模以及落户政策限制有关系。观点指数认为，随着人口负增长时代的到来，一段时间内一线城市仍将维持人口净流出的状况。 　　房价涨幅回落，政策引导需求释放 　　国家统计局数据显示，4月份70个大中城市新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有62个，比上月减少2个；一线城市新建商品住宅销售价格涨幅较上月扩大0.1个百分点，二、三线城市新建商品住宅销售价格涨幅回落。 　　数据来源：国家统计局、观点指数整理 　　从二手房价来看，环比涨幅回落更为明显。4月份一线城市二手住宅销售价格环比涨幅比上月回落0.3个百分点，二、三线城市二手住宅销售价格环比均由上月上涨转为持平。 　　数据来源：国家统计局、观点指数整理 　　目前房价已经摆脱自2021年9月开始的下跌区间，未来房价预期平稳，政策端通过公积金支付购房首付款、带押过户、放松限购等方式引导购房需求释放。 　　据观点指数统计，目前南通、合肥、郑州、银川、衡阳等5个城市相继发布支持提取住房公积金用于支付购房首付款的政策，另外，福建、安徽亦可以办理该业务，住房公积金在购房过程中覆盖的用途越来越广泛，公积金利用效率或提高。 　　值得注意的是，住房公积金的优化政策不仅涉及购房者，亦开始惠及房地产企业。 　　近期，南昌住房公积金管理中心发布通知，停止向全市范围内房地产开发企业收取住房公积金贷款担保保证金，以优化营商环境，缓解企业资金压力，助力房地产市场平稳发展。 　　在购房程序方面，“带押过户”实施规则不断细化，如深圳发布了《不动产“带押过户”登记申办指引》，明确了“顺位抵押”、二手房转移及抵押“双预告登记”等服务模式及其申请的主体、需提交的申请材料、申请流程、办理期限等相关事项。 　　另外，广州 “一手房带押过户”业务已落地，据了解，已经完成了超过100套房产类抵押物的带押过户交易。 　　购房资格方面，杭州放松限购继续加码，余杭区的瓶窑镇、中泰街道及萧山宁围街道、闻堰街道加入放松限购区域。在放松限购的区域内，只需缴纳一个月社保或落户即可购买新房，购买二套住房不受落户满5年的限制。 　　当前，主城区之外，杭州仅萧山区、余杭区少数镇街仍处于限购区域内，表明目前的杭州楼市调控具有区域针对性，且调控单位从行政区细化到了镇街。 　　竣工面积增幅扩大，新开工受制于拿地节奏 　　新开工方面，1-4月房地产累计新开工面积31220万平方米，同比下降21.4%，降幅较上月扩大2.4个百分点。4月单月房地产新开工面积7099万平方米，环比下降32.7%，同比下降28.3%。 　　竣工方面，1-4月房地产累计竣工面积23678万平方米，同比上升18.2%，升幅较上月扩大3.5个百分点。4月单月房地产竣工面积4256万平方米，环比下降31.8%，同比上升37.2%。 　　数据来源：国家统计局、观点指数整理 　　观点指数认为，竣工面积涨幅持续扩大，意味着保交付稳定进行中；而新开工面积持续下降，主要原因在于拿地规模下降，据观点指数统计，1-4月一二线城市前50房企新增土地建筑面积与去年前50拿地房企相比，同比减少35.8%。 　　据了解，当前部分房企拿地后，项目推进速度很快，如4月结束的上海2023首批集中供地，目前19个成交地块中超过半数已经进入规划方案公示阶段，这一批项目预计今年就可以入市。 　　另外，从当前一些城市的拿地热潮来看，并非房企不愿拿地开工，而是选择性开工的倾向较为明显。优质标的的推进速度较快，但这类型项目较少，这一点也体现在房企新增土储规模的下降上，因此新开工面积也出现一定程度的下滑。