股东会见闻录 - 越秀房托主动管理债务

观点网 香港报道 自美国进入加息周期，企业融资成本持续上升，而需要依重外部借贷及杠杆投资的房地产信托基金(REITs)，盈利能力无疑会受到影响。 　　越秀房托董事会主席、执行董事兼行政总裁林德良亦坦言，利率的确是一个重要的影响因素。面对息口，越秀房托采取着“主动管理”方式面对债务。 　　5月31日，越秀房产信托基金在港举行了2023年基金单位持有人周年大会，董事会主席、执行董事兼行政总裁林德良于会后解答股东提问。 　　持续加息的环境下，不少股东亦对公司的利息成本表示忧虑，对此，林德良指目前利息水平处于近年高位，香港银行同业拆息(HIBOR)高企于4至5%水平，为减少利息开支，自去年开始至今，公司实行了多项工作，主动管理寻求较低的融资成本。 　　有股东引述林德良的话说，“境外贵，就在境内借多些吧”，因越秀房托既是内地收租公司，同时又于香港上市，因此可将主动管理做得更好。 　　据股东介绍，林德良表示现时公司债务约45%为固定息率，另外55%则为浮动息率。 　　固定息率方面，越秀房托于今年3月就成功发行15亿元自贸区离岸人民币债券，票面利率为4.15%，为全球首单上市REITs自贸区债券发行；另外发行了4亿美元债，固定息率为2.65%；亦发行了11.2亿港元债，纵观上述债务息率，均比目前HIBOR为低。 　　至于55%浮动息率债务，林德良续指，目前亦有工作进行中，将会于稍后公布。 　　参会股东转述林德良的话指，一方面与香港银行商讨以人民币贷款或固定息率置换目前高息的港元贷款；另一方面于内地继续作人民币贷款；第三包括考虑发行熊猫债券。 　　完成这三个举措，或将越秀房托资产负债表中大部分转为人民币贷款或固定息率，林德良指，目前约有90亿元浮动息率债务，目标于今年内完成当中60亿至80亿元。 　　近两年越秀房托再出手进行收购，2021年末，就以逾78亿元向母公司越秀地产收购广州越秀金融大厦；去年再斥资逾1亿元收购湾仔越秀大厦两层物业。 　　有股东认为，越秀房托在逆周期过份进取，林德良回应，在增长与回报间要取平衡。公司旗下物业出租率不断攀升至93%-95%高位，则要寻找增长空间。 　　优质资产可穿越加息周期，带来好的回报。林德良指，收购主要考虑的是物业地点以及回否引起摊薄。随着疫情过去，优质资产价值体现，加上公司主动管理利息水平，相信会逐步向好，明年再见可交出更好的成绩表。 　　上述股东表示，越秀房托认为由于疫情关系，公司与租户共度难关，实行减租，以至业绩下跌，不过今年大家都会向好，其中四季酒店于五一期间入住率已相当于疫情前2019年的127%，入住率达到95%至97%，平均房价达到3500元。 　　林德良又指，有为公司负债及经营等进行多方面的压力测试，一直维持于健康水平。深信企业必须“举债经营”，不懂“举债经营”的企业，于发展上亦有受限。惟同时要稳健，管理好资产负债表及现金流，在买卖资产上要考虑股东利益。