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苏州金地翡翠星辰

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区位、板块分析

金地翡翠星辰花园地处高新区科技城昆仑山路北，通墅路西。位于太湖科学城板块，由科技城代管，太湖科学城地处苏州高新区西部，核心区约10平方公里，战略规划面积约105平方公里，主要有五大功能板块：重大科学研究区、科教资源汇集区、交叉平台集聚区、科技成果转化区和文化商务配套区。

太湖科学城规划配套有幼托、小学、初中以及商业用地和三个地铁站。

点评：

太湖科学城板块紧邻科技城，随着科技城发展的饱和，作为科技城发展的下一站，太湖科学城的价值可想而知。

配套分析

交通

自驾：金地翡翠星辰项目南侧为昆仑山路，转通浒路直接连接中环西线可以抵达苏州的各大主要城区，项目东侧为通墅路连接苏福快速路。

道路交通 ： 项目距离有轨电车2号线漓江路站1.1公里。旁边200米有公交站441路（山塘街）、63路（通光福，太湖度假区）、852路（通望亭）。 虽然目前交通不是很方便，去售楼处基本靠自驾，但后期随着业主入住、板块成熟，交通会越来越便捷。 未来科技城将形成 6条 有轨电车路网。 规划中的 轨交9号线、 轨交11号线也明确将穿行太湖科学城。

商业及文体配套

目前太湖科学城正在建设中，小范围内没有直接的商业配套，但其距离科技城本来也不远，所以配套基本共通。

科技城目前已有的商业配套主要就两个：时尚水岸和龙山商业街，时尚水岸有各种品类的餐厅、大型超市，可以满足居民的基本生活。龙山商业街有书店、奶茶店等、主要是有文体中心，位置在龙山商业街旁边，有苏州市第三工人文化宫，体育馆，图书馆，健身中心，音乐厅等，可以喝喝茶，健健身，听听音乐，看看电影，生活美滋滋。当然了，在不堵车的情况下开车去龙湖狮山天街、金鹰、绿宝、美罗也是很方便的。但值得一提的是，科技城另一个商业综合体已经提上日程，据说会是龙湖天街。

金地翡翠星辰——时尚水岸，3.1公里，自驾7分钟；

金地翡翠星辰——文体中心，4.8公里，自驾11分钟；

金地翡翠星辰——龙湖狮山天街，5.3公里，自驾12分钟；

苏州新区金地翡翠星辰

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行政中心及科技产业

科技城是新区的行政中心，办事会比较方便，当然了，之所以叫科技城，是因为它的高新产业雄厚。如：南京大学苏州创新研究院孵化器、克诺尔商用车系统中国区研发中心、中移（苏州）软件技术有限公司、艾迪康集团等，苏州高新区新一代信息技术产业园位于苏州科技城嘉陵江路198号。

当前大科技城板块的配套已经能满足居民工作、生活一体化，但未来会更好。政府重点发展的区域不会太差，轨道交通规划上了，高校也入驻了，加上未来科研区、科教区的规划和各种科技产业的入驻会吸引大批的精英人士聚居在此，会是苏州的一块人才高地。

教育

项目项目所在的太湖科学城规划了幼儿园、小学、中学，就在小区门口，建成之后会很方便。而大科技城板块也拥有很多实力过硬的学校，比如科技城外国语学校，科技城实验小学，伊顿国际学校等。另外，南京大学苏州校区，距离项目直线距离在2.5KM左右，校区总体规划面积约2000亩，预计明年开始招生。

金地翡翠星辰——科技城外国语学校，2.6公里，自驾6分钟。

金地翡翠星辰——科技城实验小学（天佑校区），4.8公里，自驾10分钟。

金地翡翠星辰——苏州实验中学（科技城校区），3公里，自驾7分钟.

医疗

距离项目1.9公里就是科技城医院，科技城医院是一所集医疗、教学、科研、转化医学于一体的江苏省三级综合性甲级公立医院。距离不远，就医方便。

生态

项目所处的位置，是整个大科技城板块当中生态资源较好的一个位置，距离太湖的直线距离为2公里 ，周末自驾去25公里长110万方的太湖生态大堤，欣赏一望无际的太湖风光带还是很惬意的。

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楼盘基础参数及价值点

基本信息

在售情况

金地翡翠星辰花园目前在售建面约90㎡-123㎡带装修户型，均价为23000元/㎡，房源位于5#、9#、10#楼。

点评：

项目规划23幢16-18层观景小高层，是个中型社区，容积率和绿化率都在正常范围，居住感受不会太差。有三个面积段户型，分别是：建面99㎡、104㎡、123㎡，可以满足刚需小两口、刚改三口之家以及首改三世同堂家庭。

开发商

项目由金地品牌打造。

金地成立于1988年，该集团是有32年的开发经验的资深房企，也是中国较早上市并完成全国化布局的资深房地产开发企业，中国房地产企业排行榜全国前十！2019年度房地产上市公司综合实力排行榜TOP2，连续15年蝉联沪深区域房地产综合实力TOP10。目前集团业务经营范围主要包括住宅开发、金地商置、稳盛投资、金地物业、弘金地等。

金地的业主复购率48%，高品质产品以及优质的物业服务支撑品牌影响力，还是值得信赖的。

物业服务

金地物业，于1993年成立，是国家首批物业管理一级资质企业、中国物业管理协会常务理事单位，服务遍及中国100多个城市，服务累积超过500万+人，并且连续七次获得中国物业服务百强企业服务质量首位，盖洛普（美国总统专用第三方测评机构）满意度达98%！除了安防，保洁，软性服务之外，金地还有一个特色服务，中国首创的深度客户服务平台--“云服务”。它是基础物业服务之外的增值服务体系的总称，“云服务”菜单包括了云居家、云教育、云健康、云商旅、云消费、云公益等6大类别18项服务。

“云服务”通过整合各区域、城市、项目的优质资源，构成一个服务资源池，业主通过加入金地“家天下”客户会网络，可以获得全方位、便捷、尊尚服务，享受 “家天下”的生活体验以及多角度、多维度的服务体验

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户型分析

建面约90㎡ 3室2厅1卫

综合评分： ☆☆☆

点评：

中规中矩的三开间朝南户型，布局方正；该户型得房率82%，还可以，竖厅设计，客厅与阳台相连，阳台较小；虽户型南北不通透，但功能区为全明设计，空间采光和通风还可以；卧室进深不错，三个卧室都可以打柜子；只有一个卫生间，为干湿分离设计，洗漱和上卫生间互不影响；该户型有过道，面积稍显浪费；入户直视餐厅客厅，私密性相对降低。总的来说，该户型适合总价低首置人群。

示范单位实拍图

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建面约104㎡ 3室2厅2卫

综合评分： ☆☆☆

点评：

户型方正，三开间朝南，动静区分离，功能区全明设计，采光性佳，L型厨房两面开移门，后期也可以做岛台设计，与餐厅互动性较好。主卧拥有独立卫生间，居住舒适度高且私密性也好。两个卫生间均无干湿分离设计，都有飘窗，增加一定的实用性。客厅和次卧连接阳台；该户型南北不通透，但南北有敞开空间，对通风有一定影响但不是太大，有过道面积浪费。两卫设计实现厕所自由，总的来说，该户型适合首置有孩子的家庭或者首改人群。

实景样板间展示：

示范单位实拍图

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建面约123㎡ 4房2厅2卫

综合评分： ☆☆☆☆

点评：

户型方正，四开间朝南，南北通透，四房两卫，入户直面餐厅缺乏一定的私密性。6.9米大开间双阳台设计，方便大人小憩小孩玩耍；主卧套房设计私密性高，卫生间没有干湿分离设计，但带飘窗，增加一定的实用性；与其他两个户型一样，该户型有一条比较长的过道，存在一定的面积浪费。

示范单位实拍图

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装修亮点

项目硬装标准为中央空调和新风系统两大件，中央空调为日立品牌，其余装修品牌如下所示：

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分析师综述

1、后劲足，有潜力。太湖科学城目前还没有什么配套优势，但 是规划还是很厉害的，后期幼儿园及南大附属中小学，以及地铁站落地之后会更好。

2、距离科技城板块的学校、商业、医院、产业都比较近，生活还是比较方便的，如果正好在科技城上班，但预算有限的客群入手很OK。

3、品牌房企打造、品牌物业服务，居住体验感不会太差。

4、户型面积段可供三类客群选择，总体来说户型都比较中规中矩，符合当下的居住需求，不会翻车。

5、装修交付，交房后可拎包入住，省时省心省力。

苏州金地翡翠星辰

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