中海锦江城(中海锦江城云熙二期)

在2017年的时候，福州的楼市还是非常火热的，无论是新房还是二手房市场，随着升温的就是土地市场，频频拍出新地王；

在10月13日土拍上，中海在三江口清富片区拿下了28和29两个地块，成交楼面价在一万七左右，因为分别有竞配建8100平米和4050平米，实际可售楼面价超过了一万八；

现在楼盘推广名为中海锦江城，备案名为中海悦江公馆，分销商的朋友圈很早就为这个房企做广告了，最高可追溯到去年7月份（6月拿的预售证）；

当时的特价房是87平米的户型，一套为180多万的总价，从上图上可以看到还是属于低楼层的房源，单价在两万出头；

到了今年四月底的时候，分销商的朋友圈里楼层更好的类似户型总价为157万左右，与刚开盘不久所谓的特价房相比，已经差了二十多万了，这里还没算上楼层的价差；

再看上个月的时候，89平米的高楼层房源总价为147万，对比四月底的时候，总价又下调了十多万；

即使价格一降再降，但是从现在的网签上看，中海锦江城的库存还是比较大的；

就拿最近中介和分销商都在推广的二区来说，可售房源445套，总房源为633套，还有七成的房源未消化；

即使考虑到网签有滞后性，这个楼盘的剩余房源还是非常多的！

到底什么原因让这个楼盘如此难卖呢？

首先，要知道三江口是一个刚需板块，除了地缘客户外一般是资金有限的购房主力，但他们对交通的便捷性有极高的要求；

但是从该楼盘到三江口地铁站的直线距离为1.6公里左右，实际步行距离在2.3公里；

从这个角度来说，很难达到在市中心上班的刚需外溢要求；

从生活角度上看，即使未来嘉里商业综合体建成，与该楼盘的距离也在七公里以上；

现在周边只有几个零星的便利店以及早晚的集市，对于自住来说，确实有几分不便之处；

再看教育配套的话，三江口清富片区相对也会薄弱一点，不过能买这里的房源一般也不会对教育配套有过多要求；

商家是做好了以价换量的准备，但是奈何能接受这个地段的地缘客户已经在之前被消化得差不多了；

至于外来刚需族的话，如果有到过该楼盘看房的，很多都觉得周边的建面接受不了；

一个同事看后回来说：周边太荒凉了，和他现在租住的地方差距太大了！

其实这是不少购房者的缩影，他们在市区的核心地段上班，为了工作方便就近原则租房，所以已经习惯了周边的配套，看了三江口的房子，不吐槽反而不正常！

那中海锦江城到底值不值得入手呢？

如果光说价格的话，可能是四城区（桂湖除外）中的价格洼地，单价在一万六千多左右，看上去挺有吸引力的；

但是该楼盘并不适合所有的刚需，毕竟出行就极为不便，再加上周边商业配套的缺失，比如说对于有老人小孩的家庭来说就不是特别合适；

不过该楼盘也不是一无是处，对于习惯自驾出行的年轻人来说，如果能接受周边配套的话，价格还是很友好的；

该楼盘从期房卖到现房了，虽然不是优点，但是从刚需自住角度出发的话，确实能省下不少租金；

然后从房企角度上看，毕竟还是属于央企，加之现房销售的话，不会有太大的雷区；

总而言之，这种远离地铁的楼盘本身没有太大的吸引力，如果资金有限的话，最好也要综合考虑一下，毕竟配套相对落后一点；

如果经济条件尚可的话，即使是地缘客户也可以多看看同板块靠近地铁的楼盘，这样房子流通性会更好一点。