仁恒河滨城(仁恒河滨城二期地址)

写这篇文章，虾米总是串台，联想到古代战争，每个楼盘代表一支地方势力，购买者相当于另一方势力，销售网签过程相当于一场战役，购房者的钱相当于粮草，一次大规模开盘后，一支军队就损耗几十套，旷日持久的战役，一支支地方势力被消灭，而购房者这一方则是砸出去大量粮草，就像经历大分裂的三国，五胡十六国后，人口数量骤减，

白骨露於野， 千里无鸡鸣。

生民百遗一， 念之断人肠。

大分裂时代的历史场景，虾米能想到哪些呢，比如春秋，秦末，东汉末，五胡十国，隋末，五代十国，明末，以至于民国军阀混战，2023年的济南楼市，济南城市发展给人的直观感觉是，统一已经见到曙光了，春秋八百诸侯厮杀几百年，只剩下10来个国家了，寡头已经出现了，济南东部若干个片区，过去都是播撒下火种，就像东周列国被分封为诸侯时，穿越古代的原始森林来到封顶，披荆斩棘，开拓国家，一个片区从一片庄稼地工业地，慢慢出现一个小区，出现几个小区成为城市化绿洲，不断的兼并战争，片区壮大，最后几个片区城市化开始接壤，可以吞并的小国已经不存在了，进入战国争雄阶段，济南东部发展近20年，过去被人嘲笑为菜地的很多片区，都被人趋之若鹜，比如龙洞，贤文，汉峪，甚至盛福，长岭山，就算是刚需区域的唐冶，张马屯，雪山，王舍人，华山，神武等等，都已经不是吴下阿蒙了，16年时买房华山片区老感觉是叙利亚废墟，当时销售指着地图说从华山能直达奥体中路，当时心想就画饼吹吧，没想到2023年奥体中路真的打通了，原来华山片区与张马屯是接壤的啊，再比如唐冶片区，经十路与飞跃大道之间几乎没有未开发的地块了，走向全面成熟，雪山中新智慧城+雪万春来+飞跃大道北加起来20多个地块，竟然在7年间填满了人，保守估计两万多户。。。。。。。。。。。。。这里就不说龙洞片区，CBD，汉峪片区，贤文片区，经十路沿线区域，长岭山盛福，几大顶流置业区域了。

一场场战役后，在2023年，我们直观的感受是，粮草源源不断输入济南，可是有生力量在锐减，待开发荒地尤其是核心区域的荒地不断减小，去化周期不到6个月，中高端改善战场形势急剧恶化，刚需战场还能勉强支撑半年，土地市场的援军最近两年罕见能到达，好不容易供应几块地，半年多就被消灭了，这多像围点打援，援军来了一拨又一波，都被消灭在路上。

今天我们就盘点一下济南东部仅存的新房有生力量，名存实亡的楼盘我们就不统计了，没意义。

高端改善区域

龙洞片区：新房全面消亡，大华的叠墅就不统计了，不是大家能够到的。

汉峪片区：海德堡还有20多套200平房源，蜗牛速度的琼华九璋，金科手里两块地何时开发是一个问号。

CBD区域：复星国际蜗牛速度还有两栋楼，中恒信两个小地块，深蓝广场不对外销售。

盛福区域：去年10余盘混战的盛福片区，现如今集体谢幕，滨河府，麓端府，国誉府，银丰云玺都已基本清盘，保利公园上城6月份清盘，星光城市第一个地块清盘，金茂府有三栋洋房，蘭园只有部分大户型房源，海信君和还有三栋楼，片区的援军只有中建两个地块，东营祥泰迟迟不开发的地块，阳光城檀越复活，这是最理想的状态了，盛福区域的门槛推高到350万以上。

长岭山区域：奥体铂悦府即将清盘，璟悦府也快了，开始降速，金域华府少量，片区顶流银丰玖玺城灭国5地块后，第六地块将长岭山的最高房价捅破35k（也有28k房源，不同户型不同楼层价格差异很大），片区援军只有银丰的一个地块。

贤文区域：中建云境，保利臻誉半年灭国，颖秀华府还有10几套房源，企业家早就打烊，珑悦府也是马上清盘，援军遥遥无期，能拆出一小块来就不错。

科技城片区：今年下半年主要有两股势力，保利珑誉，中信泰富科技城，看似房源挺多，至多扛半年，还有远处的海尔天玺，铂悦澜庭。

经十路沿线还有财富中心的四期，荆山路的两栋楼山高雅苑，看抖音直播舜兴东方貌似还有房只是太贵太贵了。

最近几年呢，还有一种旅游路改善执念，目前这条线的有生力量有，仁恒河滨城，三开消耗三个地块，货值23亿就这么出去了，如果不是供应跟不上，儿童节就能结束战役，绿城春月锦庐，神武金茂府基本要迎来售罄，龙湖青云阙云墅，彩石援军鑫都森林山，三庆院子就不应该属于这个范畴了吧，御山台没啥信息，把唐冶华润润府单独罗列进来吧 ，毕竟是300万左右门槛的项目，还有一股势力就是华山的山湖高端改善盘，中海臻园府，天赋嶺，加上阅麓山的洋房，价格挺高的产品挺好的，华山区域基本无房了。

这就是改善的分水岭。

接下来的有生力量就是刚需盘了，140万到240万范畴的项目，也可以说单价一万四到一万八九的项目。

北线华山有中铁建梧桐天樾，中海云宸，张马一线蔚蓝之城地块储备可以，感觉扛一年不成问题，如果轨交的地一块的话，扛两年多没问题，瑞马国风还有最后一个地块，大华公园荟进入中后期，绿城春风心语也进入销售中后期，时代公馆咱就不说了吧 ，山钢锦程园是下半年入市的援军，王舍人区域，中粮再扛一年没问题，大华公园城市再销售一年多也没问题，天鸿基本也就是几个月就要完事了，东站洋房地块入市遥遥无期，向南推进到工业北以南区域，风栖翰林，翰墨府已经基本清盘，收尾阶段，大辛庄洋房+小高地块是这一区域的援军。

雪山战场：城投逸山府，雪山万科城，春来晓园尾盘，这三个盘剩余房源最多半年完毕，基本没新项目。

唐冶战场：远洋还能扛几个月，能建紫郡兰园还有一个半地块，扛一年没问题，九里熙上估计也就是几个月的事吧，售楼处卖的外加各种抵账房基本能清理掉，润府就不重复说了，唐冶北援军还在路上。

向南推进到神武，也就是未来壹号，还能扛8个月左右 。

再往向后说就是特刚需了吧。

郭店虾米敢说的也就是中铁建花语拾光，这个好歹还让人放心一些。

孙村就是济高海棠郡，中海云麓公馆的彩虹谷，山语湖地块现房了。

这就是济南东部的在售有生力量了吧，消灭完这些势力，基本进入全面二手房阶段，可能会拆厂房，拆迁老小区供应一下，存量房统一大格局是无法逆转的。

古代战争是建功立业，可以实现阶层跨越的机会，商鞅变法的成功，主要内容就是奖励耕战，打破世袭，给底层人通道，秦国二十等爵位的制度有空可以研究一下，统一后这种通道就没有了，而城市化走向末期也是英雄排座次，走向末期的标致，未来可能还有黄河北战场，但是那是一个新篇章的故事，与东部政务金融科技战场的故事不是一个章节，市场走向存量盘固化阶段。

现阶段大家已经不是有房住的问题，只要不挑剔，都能买得起房子，便宜老破房子也好，远郊新房也好，核心矛盾是想住的好，想要核心的位置，高端的品质，预算还不高，这是一种资源竞争，市场导向是通过价格杠杆让人们各就其位，不同区域的价值鸿沟越拉越大，甚至可以说投资成为高端改善的游戏，入厂门槛就是动辄四五百万，我们在最近10几年经常听到这种故事，一位大哥，通过买房，赶上了时代红利，赶上几波时代红利，成功的故事，以后这种故事会越来越少，因为门槛太高了。。。。。。。固化市场的必然。

未来的故事会如何发展呢，有几个决定因素，新兴产业创造多少就业机会，人口流入多少 ，是否存在精彩的新篇章就看这两个要素了。

最后是展示前四月的数据，

新房销售28967套，销售面积381.31万平，总销售额561.02亿。

二手房销售23798套，销售面积246.8万平。

四个月新房加二手房共计消耗五万多套，这个春天的牛市最终展现在宏观数据上，2月环比涨0.9%，3月环比涨0.7%，4月环比涨0.6%，同比涨3.6%，今年4月相比去年四月涨了3.6%，这还是全市加上各县市的数据，如果具体展现在济南东部，这个数据是比较吓人的，如果看房超过一年以上观望的，内心的感受应该非常明显。

好像又不知道怎么结尾了，不唱多，不唱空，只展现最真实的市场，购房欢迎咨询虾米，虾米将提供购房全流程解决方案，不仅仅在购房过程中，规避风险，直到交付收房，都可以找虾米，交付还会陪同验房。