北京二手房市场(北京二手房市场走势)

更多精彩内容尽请关注西瓜说房公众号！

近期，北京二手房挂牌量超10万套，引发全网的关注和热议。

回顾今年以来的二手房挂牌量数据：

2月2日81758套，5月2日88184套，8月2日91185套，10月28日突破10万套，达到100264套。

如果算上单价超过18万+的房源不在外网挂牌，那真实数据还要放大。

1、为何暴增

今年以来，北京二手房挂牌量持续上涨，我们分析原因主要有以下二个方面。

图1：近半年北京二手住宅周挂牌量变化趋势

1）成交节奏放缓

今年以来，整体成交节奏比较平稳，并没有出现去年成交明显放大的趋势。

10月北京二手住宅成交量11209套，较上个月减少21.9%。

图2：最近6年北京二手住宅前10个月成交量

当然，今年成交量有所缩小也是因为2020年、2021年这两年成交量很大，不少需求提前释放的缘故。

今年3-4月市场成交量上涨，又缝疫情反复，5月居家冷静后，市场在一点点修复，但仍需要时间和耐心。

图：北京二手住宅月成交量变化趋势

虽然10月受国庆假期的影响，成交量下降也是正常情况，但是从数据上来看，成交量确实少了。

2）个税退减政策，导致短期内业主挂牌量增多

9月底财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策》，针对换房的人，一买一卖的过程中，如果卖房产生了个税，可以给予退减的优惠。

政策刺激了不少置换需求在短时间内将自己的房子拿出来卖，毕竟之前不满五唯一的房子，在卖出过程中会产生个税，导致其售价比没有税的房子要低。

而该政策在包税的条件下，可以使自己的房子卖出更高价。

2、冷热不均

最近，我们的一个委托人A女士很是焦虑，她看中西城某小区的房子，然而却苦于一直没有房源挂出。

在北京二手房挂牌量超过10万套的今天，这个小区竟然没有挂牌的房源，也很是让人诧异。

也就是说，挂牌量虽增加了，但只是针对某些区域。

依然有不少热门区域房源处于紧缺的状态。

我们统计了市场挂牌量的占比数据，对比9月，我们发现：

很多城区，特别是东西海，不是挂牌量太多，而是太少！

委托人A女士面对的难题在数据统计中找到了答案。

房源同样抢手的还有一些顶级学区——比如万柳。

10月，据不完全统计，万柳片区共成交38套二手住宅，价格同比上涨了35.7%，刨除国庆长假，下半月基本上每天都有成交，表现出强大的购买力。

图：万柳片区月成交量变化趋势

3、房价要跌？

从经济学原理来说，供给与需求决定成交价格。

那么挂牌量如此之多，市场的成交价下降了没？

通过统计，我们发现上周的降价房源量超过了8000套，创历史新高。

在挂牌量骤增的情况下，不少业主急于降价卖掉自己的房子，降价也是情理之中。

我们在网上看到这套房源，业主急于出手，降价50万寻买家。

然而当下，这样的“老破小” 很多。急售只能降价。

优质的小区依然受到追捧，与差一点的房源相比，真是冰火两重天。

10月，万科如园成交了三套，面积均在250平米以上的改善豪宅。跟历史价格相比，价格处于高位。

同样的行情发生在西山壹号院，10月南区成交了一套200平米的房子，单价12.37万，创了今年新高。

好小区，依然是物以稀为贵，难得出来一套好房源，业主报价虽然高了点，还是有不少买房人蜂拥而上。

价格水涨船高。

分化已然成为当下市场的主旋律。

尤其是挂牌量如此之大的时候，不少房源降价都无法出手，而优质稀缺房源涨价，依然哄抢。

所以，涨或者跌，因小区而异，不可一概而论。

4、下阶段买房建议

那么下阶段，房子如何买呢？

从整体趋势来看，现在到年底之前，市场相对平稳。

等到明年小阳春来临，成交量必将上涨。

目前，由于个税返还的政策，不少人正在卖掉自己的房子，等到明年可以置换，所以短期内房源依然会继续增加。

• 对于刚需上车来说，可供选择的房源更多，议价空间也将更大。
• 对于改善型购房者来说，价格平稳时期是买房换房的好时机。

毕竟等到明年，更多的人改善置换，需求增多，届时可供选择的房源和议价空间都将变少；

而且不少优质小区并不受到市场整体行情的影响，价格一直是稳中有升的。

从现在到2023年底前，是难得的买房窗口期，无论是刚需还是改善，可以开始着手计划了。