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2020即将过去，终于度过这波折的一年。

按照惯例，年底还是要写一篇总结和未来展望的。

不过考虑到2020年的特殊性，就不复盘了。

咱们还是直接点，看看明年的预测吧。

从哪里开始呢？当然是从土地开始，面粉决定面包嘛。

1600万平米和650亿元

年初的时候，我说过：

受到疫情和债务的影响，在经济吃紧的情况下上峰肯定会考虑更多的供地来满足自身财政需求。

果不其然，今年贵阳默默开启了暴力供地模式。

2020年贵阳卖了多少地？

▲数据来源于"网易房产贵阳站"

据不完全统计，截止到11月底2020年贵阳卖地超过1600万平米（大部分供地面积其实是工业用地），揽金逾650亿元。

其中商住类用地出让超过600万平米，成交金额超过440亿元。

光是第三季度，贵阳土地出让就达到780多万平米，成交金额313亿元。

这数据是什么水平？我们来对比一下前几年。

2020年贵阳全市土地出让金对比2019年高出将近1/4，是2018年的两倍还要多，这样的成交数据也让今年贵阳的卖地金额冲入全国排行榜前三十位。对比前两年，真是一步一台阶。

为什么供地如此狂放？很简单，财政压力大啊……

突如其来的新冠疫情，不仅让经济受到巨大影响，也让政府的财政压力陡然增大。直到11月份，贵阳的公共预算收入才实现正增长。

土拍的红火能带给政府更多的收入，但是巨大的成交土地量也会带来的潜在巨大的商品房供应量。

从供应端来看，未来贵阳依然面临巨量的房源供应。

明年房价是涨是跌？

土地数据主要是供应端的表现，在需求端贵阳的动力如何呢？

在很多人的心目中，2020年的楼市是惨淡的、凋零的。因为大家主要是从价格来判断行情，但实际的成交图景是什么样？

通过今年实打实的一些数据，来分析一下贵阳需求端的特征。

先来看看截止到10月份贵阳市房地产的开发、销售情况。

▲数据来源于贵阳市统计局

截止到10月份，贵阳今年房屋销售面积达到973万平米，住宅销售868万平米，按趋势今年全年房屋销售金额肯定突破900亿元。

虽然受到疫情的影响，但贵阳今年的楼市反而比去年还好不少？看来还是有很多人对买房有需求、有渴求、有追求。

当然，落到实际的销售案场。我们也可以看到今年各种骚操作不断。

从年头就开始什么零首付、返现金、送卡券、给车位……简直是老母猪戴胸罩，一套又一套。

特别是号称楼市搅屎棍的X大，每个项目的出街广告都很统一：8字头/9字头，精装修、带地暖、送车位（首付分期）。

所到之处，不能说是寸草不生也可以说是丢盔弃甲……

直到年底仍然有不少开发商在玩低首付的手段，这些促销手段虽然乌烟瘴气，但也确实拉动了房地产的销售数据。

所以很直接的用住宅销售金额除以住宅销售面积，我们可以得出截至10月份的贵阳房屋销售均价，仅为8997元/平米……

嘿嘿、哈哈、呵呵、嘻嘻……

▲数据来源于极速智迅

从成交面积段来看，贵阳市的主力户型还是在80~100平米、100~120平米为主。整个市场的刚需、刚改特征明显，改善型客户在市场上能找到适合的产品并不多。

再来看另外一个有参考价值的指标。

▲数据来源于贵阳市统计局

上面这张表是贵阳金融统计数据（截止到2020年10月），首先是贵阳统计数据的住户存款和贷款余额分别是：3579亿元和3465亿元，而贷款里面的中长期贷款（也就是房屋按揭贷款）达到了3010亿元。住户中长期贷款与住户存款的比值（负债率）是84%。如果按照杠杆率的计算方式（住户贷款与名义GDP之比计算），现在贵阳城市住户的杠杆率大概在70~75%的水平（初步按2020年贵阳GDP达到4250亿元测算）。

这是个什么水平？在全国来看，贵阳的城市住户杠杆率已经不低。这几年的楼市，确实已经消耗很多贵阳住户的购房潜力。

上一波涨幅中，大量的有生力量已经被消化。现在是下一波有生力量的培育期，这个时间可能会拉到两三年甚至更长。

当然这并不是说，如果新生动力没有爆发，楼市就一直凉凉。从量变到质变，是一个渐进的线性过程，并非阶梯式跃迁。

虽然以贵阳每年流入的人口着实不算少。但从人口流入到置业安居，是有滞后效应的。带来的楼市回暖，也是有滞后效应的。

明年的房价会怎么走？

一方面是需求端的力量有限，一方面是供应量的持续放大。供需关系是诚实的，它告诉我们：

2021年贵阳房价还是横盘为主，但房价分化会更明显。

贵阳楼市依然有不错的内生动力和长期潜力。

关注楼市、希望买房的人并没有消失，而是一茬一茬的出现。真正的至暗时刻是需求降至冰点，无论是刚需、改善还是投资，都再也没有人关注楼市。这才是可怕的景象。

刚需看价格

改善在观望

高端没选择

至少，他们都还在关注楼市。

2018年开始，是一轮下行周期；下行周期走完后，才会走到新一轮上行周期的起点。以房地产3~5年的周期来看，再加上疫情对周期见底的加速效应。上行周期可能会在2021年下半年到22年上半年左右到来。

然而我更关注的是，在新周期到来的时候贵阳楼市是否能供应足够数量的改善型产品，撬动沉默已久的改善客群？

区域分化、价格分化

贵阳买房，哪里更安全？

潮水退去，才知道谁在裸泳。楼市火爆的时候很多边缘区域的项目，甚至很多我认为的垃圾盘都鱼目混珠，混入上涨趋势。四五千的价格，跟着跟着就上了一万，但偏离价值太高的价格，是没有支撑力度的。

要品牌没品牌、要配套没配套、要景观没景观、要配套没配套……无非就是跟着大势涨价，利用人们的焦虑心理赚快钱。潮水褪去，立马裸奔，真遇到楼市下行周期，这类房子抵御风险的能力其实很小。

2020年，贵阳进入楼市"阶层划分"的初级阶段。核心区、次级区、潜力区、待发展区……这几种区域的房价，形成了阶梯房价，甚至差价有可能拉开到一倍也是正常的。

2021年的贵阳楼市，区域分化、房价分化的现象会更加明显。

比如在经过两年多的下行周期后，我们可以发现双核（老城区与观山湖）的房价抗风险能力还是很强的。就算有降价，但也不至于一泻千里的那种玩法，某些项目悄悄摸摸的甚至接近清盘。

城区和观山湖区，这2个区域在2017年到现在，这个周期证明了，你看这2年房价楼市这个样子，这2个区域其实它的房价我们可以看还是顶得住的，

老城核心区域供应量少，还可以理解。观山湖区呢？是不是撑得住？

如果你现在看一下地图，就会发现观山湖核心区（就是云潭路、北京西路、金朱路和长岭路的围合区域。在这个围合区域内在这里面集中了市政府、观山公园、会展中心、金融城、世纪城商圈……最优质的资源）

已经没有什么新房可以买了，特别是靠近地铁站的房源几乎已经光盘（最新数据，观山湖区的库存周期为7个月）。

在观山湖区人口不断加速聚集的趋势下，未来它的房价会如何？

至少在我看判断新的上涨周期到来的时候，无论是老城区还是观山湖区的房价肯定还是能领先一部走出不错的行情。

双核区域，新的一年价格不仅不跌，更可能稳中有涨。

甚至是越来越好的一些核心区域我认为它的房价，第一个是稳得住，第二个很有可能叫稳中带涨，但是在一些实力不怎么强，楼市深度不够的一些区域呢，大概率还是横盘，甚至有可能继续往下跌，都很正常。

哪些区域的房价，还会面临非常剧烈的竞争？

我认为有两个指标，大家可以关注。第一个就是这两年哪些区域卖地卖得最多？第二是，库存量最大的是哪些区域？等到元月份，我会发布一个相关的图表给大家。

这两个指标加起来，就是明显的叫供应量非常的大，但是需求量又不是特别大的量级，那这些区域肯定就是未来的价格战会越演越烈。

也就是说，这些区域的房价不仅横盘，更可能继续下探。

2021购房版块点评

去年开始，除了行政区概念之外，贵阳买房人开始慢慢产生了比较清晰的小版块概念。买房人从原来单纯的买云岩、买南明、买金阳、买花溪……逐渐进化成买观山南、买会展金融、买观山北、买泉湖、买白金大道、买花溪新城……

购房板块的逐渐细分和逐渐清晰，意味着商业、资源、配套、规划等相关信息的落实。无版块、不楼市……房地产是关于城市和土地的产业，只有地理上清楚了，才是清晰的产品。

所以在即将到来的2021年，关于购房版块有一些小点评：

人民大道中央商务区：广义上包含云岩段和南明段，就是从八鸽岩到老火车站的区域。

人民大道中央商务区是什么？如果说贵阳是贵州的中心，这里就是中心的中心。所以人民大道中央商务区今年挂出的地块，基本上都达到了7500以上楼面价。

这价格我认为是很正常的，而且也符合它的一个身份和地位。其实7000多的楼面价，再加上商业配比、配建成本这些，实际成本会比这个还要高。

这里的房子卖多少合适？2万起步价很正常，毕竟你在全贵州中心的中心，针对的客户不仅是贵阳更应该是全贵州的实力购房者。

试问哪个地州土豪不想在人民大道买套大平层公寓？连我都忍不住想去当保安了好吧……

如果这里的价格都还卖不到2万，那贵阳楼市就不要玩了，洗洗睡吧。

区位是这里最大的价值，我更希望的是产品一定要配得上区位，希望规划部门能专门出具针对人民大道中央商务区建筑规划的底线标准，别再拿一堆涂料楼来增加建筑垃圾了可好？

泛观山湖三马版块：大家知道我是知名的三马吹，不过三马这两年的发展，确实也没有辜负我这么去吹它。我们可以看到马的核心区域路网、地铁站，万达广场之类的商业都已经有所呈现。区域内的道路也在陆续完善中，就是我们说的规划兑现。而且加上人大附中项目的落地，又一次吸引了很多买房人的关注。

但我认为三马的步子还是不够大，"路网决定下限，资源决定上限"，优势区位通过路网可以最大化的放大价值。但是只有优势资源的不断导入和区域品牌的不断起势，才能让三马真正脱胎换骨，一鸣惊人。

2021年的三马，需要价值重塑，需要。

泛观山湖泉湖版块：观山湖与白云无缝连接，所以像泉湖和白金大道（金融北城）这两个版块的区位优势就非常的好。到了明年，泉湖版块随着里面的项目逐渐迎来交房，再加上地铁开通、商业落地（博泰世界岛万达广场），这里已经是看得见的价值呈现。这里买房，还是很宜居和安全的。

泛观山湖白金大道版块：白金大道版块，在2021年引入了中天北城、建发央著、恒大中央华府这些大玩家，也通过大玩家导入了八万人足球场综合体、万达商业综合体、中天学校等一系列独特性和有能级的公建配套，这里的已经成为了白云区由二转三的城市化先驱版块。

不过这个区域面积大、放量大，我们完全可以不用着急，慢慢挑选即可。

观山湖的核心区（东至长岭路、西至云潭路、南至北京西路、北至金朱路）：这里是观山湖区各种资源最集中的区域，价格只要不离谱必然可以买；

观山湖观山西版块：因为西南上城的存在，该区域变成了价格导向区域，专注性价比指标。但随着更多品质开发商进入，这个区域的产品开始丰富起来，建议大家有能力的情况下还是尽可能购买品质更好的产品。

老城太慈桥版块：花溪大道拓宽、人民大道延伸、3号线开工、都市传说太金线都开工了……。该区域仍然是值得南明区人民信赖的置业版块。

老城油榨街版块：主要看贵州之光的力量，除了住宅之外、更要看项目对于商业的打造能力。如果打造得好，该区域价值进一步增强。

花溪花溪新城版块：这是花溪最有价值的一个区域，核心是政府资源和环境资源，花溪购房的朋友，首选该区域。至于区域价格，随行就市吧。

小河版块：主要是小河老城和小孟版块。小河老城不用多说，这个区域内的价格基本上在一万左右，也成为了大家认可的价格。但是小孟板块，供应量大、目前生活配套还不丰富，所以这里的价格在8000左右也就差不多了。

清镇职教城版块：改区利好加上价格优势有长期潜力，但是主要还是看价格。

双龙核心区版块：双龙核心区基建基本完成，但受到债务问题可能有潜在风险。区域内各种配套逐渐成熟，双龙又迎来不少产业进驻，这里将会是一个机遇与风险并存的地方。

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