万通天竺新新家园(万通天竺新新家园属于哪个街道)

该来的都会来，如果在年底前加入羊群，说明会将一切不好的留在即将过去的2023年；如果能成功扛到新年后，说明你的抵抗力绝对抗打。

总之，既然躲不过这一劫，何妨以乐观心态面对。

在第五批次土拍开槌之前，今年第二批次成交的14宗地块中，最后一个项目也取证入市了，就是位于顺义的懋源璟橒。

该项目为顺义高端改善市场又添一子，也是天竺板块多年后重启供应，这也给在北京东北部选择改善置业的家庭增加了一个选项，天竺、后沙峪、顺义主城区怎么选？

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天竺：顶级圈层再发入场券

如果说中央别墅区是北京最大的富人区之一，那么天竺板块就是这个富人区的起源地及制高点，从1992年，诞生北京第一个外销别墅项目丽京花园后，这里一直是北京高端别墅甚至顶级别墅项目的最大供应端。

依托机场高速和温榆河发展起来的天竺，不仅发展成北京国际化氛围最浓厚的一个小镇，而且成为北京顶级圈层汇聚的大社区。

这里拥有德威、青苗等国际学校，有异域风情的小镇商业，有网红胜地罗红艺术馆、松美术馆等艺术机构，有高尔夫球场、马术俱乐部等休闲设施，而在一座座别墅中，则不知隐居着多少位曾经叱咤商界的大佬。

天竺板块早期以别墅产品为主，后来也有万通天竺新新家园、万科天竺悦府等少数几个普通商品房项目，此次取证的懋源璟橒是今年二批次土拍入市地块，也是仅有3宗竞至顶价的地块，最终在高标准评审方案环节才由懋源地产成功竞得，抢手程度可见一斑。

该项目位于棕榈滩别墅区北侧，东临天柱东路，住宅用地面积约3.63万平米，规划地上建筑规模约5.81万平米，容积率为1.6，但规划方案显示总建筑规模达10.88万平米，这说明项目会有近5万平米地下面积，显然是别墅产品才有的。

效果图

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据了解，项目产品包括洋房、叠拼及合院等组合，仅打造217户，全装修交房，取证均价约7.3万元/平米，产品总价在2500万—4000万元区间，全部为建面300平米以上的大户型。

该项目有3万平米需现房销售，此次取证期房部分，只有95套房源，预计将于新年后开盘。

此外，该项目还是北京首批试点的三个全龄友好社区之一，只要您是北京中心城区60岁以上老人，购买该项目且愿意将户口迁移至此，如无在途贷款，购买该项目最低首付可至4成，且子女可作为共同借款人申请贷款。

从懋源璟橒释放的产品信息及售价看，天竺的入住门槛仍是天花板级别的，无论产品面积还是价格区间，都面向终极改善群体。

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后沙峪：中产阶级的改善天堂

相对于天竺板块的高冷，中央别墅区后沙峪板块就亲民得多了。

早几年，后沙峪也是以别墅供应为主，单价早已攀上10万+。在新国展板块的和光瑞府入市后，区域市场平层产品得到补仓，入住后沙峪的门槛也降低到700万左右。

距离地铁约1公里、家门口守着成熟而有味道的小镇商业和会展中心、周边遍布国际学校、不远处还有一座令人心醉的罗马湖，整个区域就是一片宁静舒适的小镇，这正是北京很多中产阶级最向往的生活环境。

中粮祥云小镇实景图

在北京东北部置业，1000万左右的预算，顺义后沙峪的确是—个极好的选择。何况，如今这里的置业门槛已降至700万的水平。

目前，后沙峪在售楼盘主要有和光瑞府与中海首开·湖光玖里两个项目。前者位于中粮祥云小镇南侧，自2021年5月开盘以来，迄今已成交677套，均价约6.2万元/平米，是今年顺义区的销冠项目；

后者今年9月开盘，3个月卖了220套，均价约5.8万元/平米，是三季度市场中表现耀眼的新星。

这两个项目都依托后沙峪板块成熟的居住环境和商业配套，以及自身的价格与产品优势，搏得了众多中产家庭的青睐。

在中央别墅区拥有一套别墅，是很多人的梦想，但能够享受这里的环境与配套，住一套100多平米的平层或洋房，对于很多务实的中产来说，也足慰平生。

与天竺板块的入场券仅有百余张相比，后沙峪的供应非常充足，上述两项目皆是大盘，存量还有1000多套。

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石门：更注重性价比的选择

内城区选择在东北部区域改善置业的买家，如果预算充足、且对距离有一定要求，基本上后沙峪就是大多数人能接受的边界了。

这也是为什么和光瑞府、湖光玖里卖得火的原因之一。

然而，龙湖御湖境项目的入市，或许可将很多人的心理边界拉远2站地，从地铁15号线后沙峪站至石门站。

该项目为第三批次拿地项目，位于顺义主城区地铁石门站南侧，步行至地铁站约1.1公里。对于很多中产家庭来说，地铁是必要考虑的通勤方式之一，因此，比后沙峪远2站、仅多几分钟车程的石门，并非不能接受。

石门更靠近顺义老城区，周边的教育、商业、医疗等配套也是多年形成，项目南侧即是西辛小学仁和校区，东侧有仁和中学，周边近邻居然之家、隆华奥莱、府前街商圈等商业，整个板块为大型成熟生活区。

龙湖御湖境在这样的区位，规划了约11万平米、容积率1.6的大型洋房社区，共24栋楼、804户。在产品定位上，则全面针对改善居住，打造了120平米三居、143/160/187平米四居。

从该项目的产品端看，龙湖拿出了相对此前操盘的几个洋房项目更为进阶的产品，更加符合品质改善的路线。如120平米只做了三居，追求舒适度而不是多一间屋；四居产品全部为大面宽、短进深设计，LDK一体化空间阔朗方正，主卧套房功能完善，两种大四居的主卫更是做到了四段式格局。

在传统的顺义主城区，做品质改善型洋房，龙湖御湖境的目标客群显然瞄准了主城区外溢改善人群，该项目的底气，不仅在于拼产品，价格才是其最大的杀手锏，4.6万元/平米的指导售价，550万—860万元的价格区间，试问，对追求性价比的中产家庭有没有吸引力？

比如，相差无几的价格，在后沙峪湖光玖里买一套155平米的四居，在龙湖御湖境则可买最大的187平米户型；如对比同样187平米户型的价位，后者要便宜近170万元，香不香？

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当然，对于买房人来说，尤其是二套及以上的改善型住宅，要考虑的因素较多，价格只是其中之一，有追求性价比的，也有追求投资价值和居住圈层的。

若对比后沙峪与石门两个板块，地铁相差2站地，开车多走8公里，看似差距并不大。

但是，选择了石门，你离顺义就近了一步；而选择后沙峪，你离世界就近了一步。

天竺、后沙峪、石门，为北京东北部改善市场准备了三个进阶的选择，将内城区的改善需求拉向顺义。

而在朝阳区东北部的金盏小店村，虽然也有低密改善盘的选择，且价格还在6万+的区间，但或许是区域现状及“第二三里屯”等规划落地时间等原因，使其反而被顺义市场抢走了流量。从另一个角度看，这也许会给买房人增加一个捡漏的机会，买房人也不妨给予关注。