苏州房产新闻(苏州房产新闻最新)

我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：

提问：苏叔，你好，苏州人，名下自住有套老破小，打算今年买套刚需改善房，请问青剑湖买房合适吗？

苏叔：你好，青剑湖热度一直较高，其优势在于地段优越、生态景观资源丰富，又属于低密度宜居板块，受到改善房买家青睐。但短板也很明显，青剑湖基础设施建设较为不足，交通不够便利，商业配套也不太好，不过星湖天街的开业能够给青剑湖商业带来一定的完善。近年青剑湖学校教育规划、商业规划已经开始付诸实施，教育、商业配套正在逐步完善，人们生活居住、交通出行也逐渐便利，居住体验越来越好，改善后的青剑湖未来值得期待。不过去年板块内新盘只剩下体量不大的悦云庭。想要在青剑湖置业的，需要抓住机会购买新房。板块内只有别墅二手房销量较好，集中在大面积改善房，而刚需房源成交量不多。

提问：苏叔，你好，本人在苏州工业园区工作，但是园区房价太高了，实在买不起，目前主要是想在苏州买套刚需自住房，请问在哪个区域买比较合适呢？苏叔，你好，本人在苏州工业园区工作，但是园区房价太高了，实在买不起，目前主要是想在苏州买套刚需自住房，请问在哪个区域买比较合适呢？

苏叔：你好，可以考虑园区周边或园区外溢板块购房。园区周边板块有开发程度不够高的阳澄湖半岛，苏州市区外的昆山，以别墅和老小区为主的姑苏区，这些区域相对来说条件不够好，并不适合购房置业。园区的外溢板块有尹山湖、甪直、吴江运东、吴中城南以及相城元和五个区域。随着交通体系的成熟，外溢板块与园区的通勤距离不断缩短，因此位置优势不弱于园区周边板块。首先是尹山湖，这个板块房价较高，主要打造高端住宅，可以享受园区独墅湖的配套，自然景观较好，居住舒适度较高。但是商业配套、医疗资源、教育质量都比较一般，而且交通不够便利，与其他板块的联系不紧密，房价有上涨空间但是不大，在这个区域购房的大多都是园区工作的高收入人群。甪直板块相对独立，板块热度比园区西部低，产业较多，板块环境较差，而且交通不便没有地铁，商业配套不足。在这边购房的主要是桑田岛与甪直本地人。不过甪直前景较好，有相当不错的交通和高新产业规划，具有投资潜力，但不建议购房自住。吴江运东产业较多，居住环境较差，居住舒适度不够，而且与其他板块联系不紧，但交通发达。吴中城南配套完善，路网成熟交通便利，商业配套充足，有教育资源和医疗资源，生活出行极其便利，而且与其他板块联系紧密，属于吴中核心区域。但缺点在于周边环境不够安静，居住舒适度上可能会减分。相城元和交通体系发达，与其他板块的联动性较强，出行便利，商业配套完善，文化产业发达、自然资源丰富，还有优质的医疗资源，缺点是教育资源不够充足。总体来说，五个外溢板块各有其优缺点，刚需购房需要根据自身实际情况进行取舍。园区投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享

提问：苏叔，你好，手里存款80万左右，想在苏州投资，预算200万左右，能买哪里投资比较好？在越溪板块买房投资合适吗？未来升值潜力大吗？

苏叔：你好，首先板块升值潜力与能否受到园区辐射息息相关，在苏州园区产业持续升级过程中，园区的头部效应也就越来越明显，吸引着越来越多的人才、资金流入。板块与园区的联系越紧密，其升值潜力越大，而这种联系依靠交通来维持。随着交通路网的建设成熟，越溪板块与园区的联系加强，加上其舒适便利的生活体验，升值潜力将会增大。其次是产业，越溪板块靠近吴中太湖新城与吴江太湖新城，而太湖新城的产业发展潜力巨大，各项资源丰富，后期引入新城发展产业之后，越溪板块也会享受到太湖新城发展红利。第三是价值洼地补涨效应，园区是苏州房价的天花板，苏州热门板块价格也都接近三万甚至突破三万，越溪与这些热门板块相比毫不逊色，而房价还处于两万出头的洼地，长期以后还是会回归价值高地，具有相当的升值潜力。第四点是房产周边地块的拆迁与开发，周边房产的旧改与开发会给板块带来不错的升值空间，而越溪板块不乏可供拆迁的旧房与可供开发的空地，所以这一点也是其升值潜力所在，目前如果看中越溪板块房子，可以入手投资。投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享

提问：苏叔，您好，预算300万，首套房今年想在苏州买房，请问该怎么买？

苏叔：你好，三百万左右的预算，并且还是第一次买房的，就看两个要素就够了。同样在楼市不确定因素加大的情况下，安全性也更高。一个是产品不能差，一个是学校不能差。都知道房住不炒是大基调，现在买房一定是将自住摆在首位，一些地段更好，可能学区也更好一些的，当然也绝对达不到头部水准的老破小老破大，已经有三百万的预算完全可以忽略掉了。如果预算在两百万左右甚至更少，倒还可以考虑。学校不能差的道理，同样，既然是首套房，那么大部分人就有着未来小孩上学的需求。现在很多买房人对于学校的心态是不求能上头部，但如果是中下，心里同样会非常膈应，中上的学校就行。并且你会发现，只要满足这两个条件的板块，在其他配套上也不会很差的。

提问：苏叔，你好，吴江太湖新城和相城元和，一个是充满未来感的新城，一个是配套全面爆发的老城，两个是政府举全力打造的板块，且两个板块的价值都得到了有效兑现。那为何两个楼盘买入五年后，存在较大的涨幅差距呢？

苏叔：你好，近十年以来，随着苏州整体城市的发展，苏州地区城市房价逐渐提升。即使政府采取了一系列的调控措施，但是近年来苏州的房价仍有小幅上涨，整体房价呈现出稳中有升的状态。从苏州房价整体走势来看，近年来房价的上涨出现分化的现象。不同地段的楼盘上涨幅度也大不相同，这与楼盘本身所处的地段位置，产品属性以及周边基础配套设施有着密切的关系。此外，板块整体的规划以及兑换能力，也是影响板块价值上涨的重要的因素。但是影响这两处楼盘最主要的因素就是地段，占据地段优势的楼盘未来的升值空间会更大，发展潜力更大。所以虽然这两处楼盘的基础设施以及交通和居住舒适度都比较接近，但是，目前房价仍然存在着较大的差距。

提问：苏叔，你好，目前在园区工作，苏州无房，园区房价太高买不起，看科学城规划蓝图很宏伟，这个板块未来发展潜力大吗？利好兑现期会不会很长？打算在科学城买一套小户型新房，有没有推荐的楼盘？

苏叔：你好，太湖科学城未来十分光明,去年的太湖科学城总体概念是这样的：“一山一湖，一轴一带，一核多区”，分为五个板块，走“产+学+研+城”的发展模式，此外，太湖科学城还将成为打造长三角国家创新中心，将会吸引全国各地人才来此创业创新。这样高规格的规划与定位，与太湖科学城配套的产业包括教育、交通、教育以及景观资源等都是非常丰富齐全的，南京大学苏州校区预计在明年9月竣工；除却已有的有轨电车1号线和2号线，还规划了轨交9、11、13、18、21号线，高铁站或将落地，未来交通出行将极其便利。 投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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