杭州房地产市场(杭州房地产市场形势分析)

本报记者 方超 张家振 上海报道

几乎同时优化调整楼市政策，让浙江省杭州市和江苏省南京市这两座长三角地区楼市热点城市引发外界广泛关注。

近日，多家媒体报道称，杭州市余杭区瓶窑镇、中泰街道及萧山区宁围街道部分区域放松限购，外地居民社保满1个月即可购买1套住房，而落户杭州市不需满5年即可购买第2套房。

在杭州市“因区施策”之时，南京市多个区域也优化调整了楼市限购政策。据了解，在购房者拥有南京市户口的情形下，不管名下有几套房产，均可在江心洲、南部新城等主城区产业聚集区开出购房证明。与此同时，合肥主城区此前也对多地的限购范围进行了调整。

中指研究院华东大区常务副总经理高院生向《中国经营报》记者介绍，杭州市、南京市等长三角地区多座楼市热点城市密集优化调整部分区域的限购政策，与当地楼市热度变化情况密切相关。“未来，或有更多城市跟进，限购政策优化调整也将会对当地楼市、土地市场带来积极影响。”

多地“松绑”局部区域限购政策

多区域传出限购放松信息，让全国楼市热点城市杭州市迅速受到市场关注。

将时间拉回到5月15日。浙江日报报业集团旗下“潮新闻”客户端报道称，杭州市余杭区瓶窑街道和中泰街道楼市限购政策放松，主要内容为外地户籍只需1个月社保即可购买上述区域内的新房或二手房，购买二手房也不受落户满5年的限制。

在余杭区部分区域“松绑”限购政策后，杭州市萧山区部分区域也迅速跟进。据浙江当地媒体报道，萧山区宁围街道限购放松区域主要以沪昆铁路为界，铁路线以西仍然执行此前的限购政策，以东区域则限购放宽，限购放松的主要内容与余杭区类似。

“自2023年8、9月份以来，在遵循国家‘房住不炒’理念下，杭州市基本上‘按区施策’。”高院生介绍称，即杭州市楼市政策主要按辖区进行优化调整，在相关辖区的局部板块放松限购。

记者梳理发现，在余杭区和萧山区部分区域此番“松绑”限购政策之前，杭州市富阳区早在2023年9月就率先放宽了限购政策。此后，杭州市临平区、钱塘区和萧山区等均发布了部分镇（街道）限购政策优化调整的信息。

对此，平安证券分析师认为：“杭州市不断缩小限购区域范围，‘小步快跑’，精细化松绑调控杭州市场。”高院生也分析认为，杭州市在优化调整楼市政策过程中呈现出更精细化、更精准化的特点。

在杭州市多个区域对楼市政策进行竞争优化调整之时，长三角地区另一楼市热点城市南京市也在探索“因区施策”。

据江苏公共新闻频道报道，南京市主城区及江北新区部分街道近日迎来了楼市限购政策优化调整。具体来看，在江心洲、南部新城、红山新城、幕府创新区4大板块，“如果买房人是南京市户口，不管名下有几套房，在产业聚集区都可以再买一套；离婚2年的追溯期也已取消”。

“2023年12月，南京市就曾经放宽过楼市政策，针对在限购区内已有两套住房的家庭，可以额外再开出产业集聚区的购房证明，可购买第三套房源。”克而瑞南京方面分析认为，这凸显出南京楼市“调控思路逐步细化，由‘因城施政’细化到‘因区施政’”。

此外，安徽省合肥市也在今年4月对部分区域限购政策进行过优化调整。本报此前曾报道，在合肥市庐阳区大杨镇、三十岗乡，蜀山区小庙镇和包河区淝河镇、大圩镇购买住房将不限购。在查询限购资格时，上述非限购区域的住房不计入家庭住房总套数。

或进一步缓解楼市去库存压力

在热内人士看来，长三角地区多座热点二线城市密集优化调整限购政策，与近期楼市成交走向密切相关。

“外界所看到的杭州楼市‘火热’，只是片面信息。比如，杭州市热门区域的热门项目新房需摇号并触发社保排序，土拍市场三分之二的地块都需要摇号。”高院生表示，“其实自2023年至今，杭州市房地产市场一直处于分化状态，中心区域很热，外围区域销售压力比较大，去库存压力也比较大。”

克而瑞浙江区域统计数据显示，4月，杭州市商品住宅量价齐跌。杭州市十区商品住宅成交面积113.5万平方米，环比下降17%；成交均价32535元/平方米，环比下降2%。从新开盘监测情况来看，4月，杭州市商品住宅综合中签率为26.5%，环比下降12个百分点；平均去化率为59%，环比下降3个百分点。

中指研究院发布的《2023年一季度杭州房地产市场总结》也显示，杭州市核心、外围区域去化压力迥异，拱墅区、上城区等核心区去化周期低于5个月，上城区甚至仅为3.5个月，而富阳区等外围区域的去化周期较长，达到33.2个月，临安区也达17个月。

除杭州市外，南京楼市也呈现出成交后劲不足的趋势。据克而瑞南京统计数据，4月，南京市商品住宅市场供应量为37.12万平方米，环比下降48.04%，同比下降71.29%；成交量为59.04万平方米，环比下降40.54%，同比上涨2%。

“整体来看，进入今年4月以来，南京市房地产市场成交量有所下滑。案场来访量较春节后也出现了明显减少，热度消退显著，市场后劲不足。”克而瑞南京方面表示。南京市一位房地产业内人士也告诉记者，目前，南京楼市整体成交量一般。

对于杭州市、南京市和合肥市等“松绑”部分区域限购政策能否进一步提振当地楼市成交的问题，克而瑞南京方面分析认为：“短期内会刺激调控区域商品住宅整体成交量的攀升，库存压力会得到部分缓解。但考虑到目前居民预期的不确定性，如果缺乏金融政策的刺激，单纯放宽限购政策，对实际的购房压力下降、购房需求激发十分有限，不能立即提振市场信心。”

“限购政策放宽虽然不会带来市场‘井喷式’增长，但肯定会对市场产生积极影响。”在高院生看来，在本质上，这已不是政策放宽的问题，而是房地产市场本身的问题。“比如，房价上涨预期消失，城市购买力、有效需求不足。但放宽部分区域的限购政策，对当地的土地市场可能会形成利好支撑，引导房企拿地预期变强。”

值得注意的是，在余杭区和萧山区等地部分区域优化调整限购政策后，5月23日，杭州市2023年第四轮土拍落下帷幕。公开信息显示，9宗地块成交总建面约76.6万平方米，成交楼面价涨幅8.1%，近七成地块需封顶摇号，平均溢价率为9.4%。

“杭州市此轮土拍热度继续高位运行，且节奏十分明快，开拍后仅1小时便全部完成了出让。一方面，是因为低密地块能够为房企带来更可观的利润预期；另一方面，由于受今年下半年杭州市举办亚运会期间不停工预期影响，本次土拍地块也可在今年内推向市场。”高院生告诉记者，“更深层次的原因则是房企高度看好杭州房地产市场长期发展前景。”

（编辑：张家振 校对：张国刚）