中信证券：房地产需求结构性分化趋势明显

文丨张若海 张全国 陈聪 王博隆 汤可欣　　积压购房需求的释放推动了年后房地产销售的回温，在前期积压的需求释放结束后，4、5月商品房及二手房销量环比持续走弱，进一步引发市场担忧。我们从分城市环线、住房户型、小区物业费的维度跟踪了房地产销售数据的走势，发现需求结构性分化趋势明显，期待结构性需求复苏后的再平衡。　　▍地方政策持续发力，提振房地产市场。　　地方政府持续发布利好政策，据克尔瑞数据， 2023年4月1日至5月23日，区域房地产政策以保需求为主， 19省市发布22个松绑政策，落地相关措施以优化公积金贷款额度、首付比例为主。19省市中，安徽、河南两省优化住房公积金部分提取政策，大连、郑州、宁波三个准一线城市优化公积金提取、贷款相关政策。重点政策方面，泉州、大连下调首套房公积金贷款首付比例至20%，青岛下调首台房商贷首付比例至20%；青岛、南昌、宁德鼓励尝试房票安置。　　▍新房交易复苏暂缓，各城市环线结构分化明显。　　2023年5月，商品房交易量同比正增长，周度交易量震荡中短期走弱。根据Wind数据，2023年5月前29日，30个大中城市的商品房成交量同比增长15%，增幅缩窄；最近一周（5.22-5.28），环比下降10%，环比短期震荡。高能级城市新房交易量同比增幅较高，2023年5月前29日，30个大中城市内，一线、二线商品房交易量同比增长84%、10%，而三线城市商品房交易量同比下降9%。在房价上，70个大中城市内，2023年4月，一线、二线城市新建商品住宅价格指数同比上涨2%、0.2%，而三线城市同比下降1.9%。　　▍二手房交易量同比增幅收窄，环比轻微下降。　　从100座样本城市的二手房成交量来看，统计各主要中介平台（含我爱我家(行情000560,诊股)、兔博士、中原地产、21世纪不动产、麦田、贝壳平台，下同）的数据发现，2023年5月前11日，100样本城市二手房成交量同比提升48%，同比增幅收窄；环比视角，近三周（4.21至5.11）周度成交量下降5%；分环线看，低基数原因，一线城市同比提升68%，同比增幅最高，二三线城市同比提升幅度均高于40%。　　▍二手房交易存结构性差距，优质二手住房交易量较21年同期增速高于刚需性住房。　　大户型、中高档物业费二手房交易量较21年同期增速较高。统计各中介平台的数据发现，2023年4月，分户型来看，一居二居、三居二手房交易量较21年4月减少26%、4%，三居以上提升16%；分物业费来看，100个样本城市内，物业费低于1元/平方米、位于1-2.2元/平方米区间的二手房成交量较21年4月减少29%、18%，而物业费位于2.2-3.2、3.2-4.2元/平方米区间的二手房成交量减少幅度低于7%。环比角度，2023年4月，各户型、物业费二手房环比下降幅度接近。　　▍全国土地成交同比量减价升，一线城市土地成交热度最高。　　全国土地成交量下降。根据Wind数据，2023年4月，100个大中城市的供应住宅用地规划建筑面积同比下降38%，成交住宅用地规划建筑面积同比下降54%，而楼面均价同比提升28%。分环线看，一线城市土地市场热度较高，根据Wind数据，2023年4月，100大中城市内，一线城市成交住宅类用地，规划建筑面积同比增长237%，成交楼面均价同比增长29%，而二、三线城市成交住宅类用地，规划建筑面积同比均在-50%左右，楼面均价同比-28%、4%。　　▍投资建议：　　积压购房需求的释放推动了年后房地产销售的回温，在此前积压的需求释放结束后，30大中城市新房销售和100样本城市二手房销售均环比走弱。而供给侧一线城市和二线城市的土地成交量，需求侧优质住房和刚需性住房的二手房交易量、一线城市和二三线城市的商品房签约量均呈现明显的数据分化，建议关注市场的结构性变化。　　▍风险因素：　　我们基于多个中介平台统计的数据进行研究，可能存在数据样本不足、数据误差及数据缺失问题，进而可能影响到相关数据的准确性；地产销售不及预期；地产扶持政策执行进度、效果不及预期。