违约潮“山雨欲来”！美国商业房地产“暗雷”早已埋下

根据数据提供商Trepp的数据，未来三年将有近1.5万亿美元的商业抵押贷款到期。许多商业地产的业主很容易违约，部分原因在于他们的贷款结构。与大多数每年还清的房屋贷款不同，许多商业抵押贷款按月付息到期还本，即借款人贷款后，每个月按贷款合同约定利率向银行偿还贷款利息，并在贷款期限到期后一次性全部偿还贷款的全部本金 。根据Trepp的数据，2021年按月付息到期还本的贷款占新增商业抵押贷款支持证券发行的比例从2013年的51%上升至88%。房地产业主违约风险高企通常情况下，业主通过获得新贷款或出售建筑物来偿还这笔债务。如今，借贷成本上升，以及贷款机构越来越不愿意为这些贷款再融资，增加了其中许多贷款无法偿还的可能性。经纪商表示，由于担心亏损，且监管机构和股东要求加强资产负债表，大多银行已停止为写字楼发放新贷款。而在远程工作和电子商务兴起后，写字楼和一些商场业主正面临需求下降的局面。分析师和业主表示，某些类型的商业抵押贷款的利率翻了一番以上。这些因素结合起来正在给房屋价值带来压力，导致业主可以用房产抵押贷款的金额缩水，违约风险增加。负责商业抵押贷款违约的破产管理公司——Trident Pacific的主接管人Gregg Williams表示：“我们所看到的是一年来最快的利率上升与人们工作方式转变的现实不幸碰撞。”惠誉评级最近估计，根据当前利率以及房产的收入和价值，在将于2023年4月至2023年12月到期的证券化商业抵押贷款中，有35%将无法再融资。尽管许多商场和酒店业主都面临着很高的违约风险，但写字楼业主的处境尤其可怕。数据公司CoStar风险分析团队董事总经理李晓静（Xiaojing Li）估计，如果利率保持在当前水平，多达83%的未偿还证券化办公室贷款将无法再融资。违约率上升可能会在商业房地产市场引发连锁反应，迫使业主廉价出售，压低房地产价值；还可能打击对该行业敞口很大的地区和社区银行，迫使它们在账面上减记商业抵押贷款的价值，并拨出更多现金来弥补借款人拖欠还款造成的损失。尽管抵押贷款违约仍然很少见，但正在快速增加。根据数据公司Trepp的数据，拖欠的证券化办公室贷款的比例从4月份的2.77%跃升至5月份的4.02%，为2018年以来的最高水平。按月付息到期还本的贷款盛行埋下暗雷投资管理公司Cohen & Steers的房地产战略和研究主管Rich Hill表示，在本世纪20年代中期，按月付息到期还本的贷款变得更加普遍。Hill解释道，多德-弗兰克法案出台后，在监管机构要求降低风险的压力下，许多银行缩减了商业抵押贷款的发行规模，并回避风险较高的建筑项目。但与此同时，作为对借款人的让步，它们开始发放更多按月付息到期还本的贷款。根据Trepp董事总经理马修·安德森（Matthew Anderson）的分析，2013年至2021年间，银行资产负债表上持有的按月付息到期还本的商业抵押贷款的份额有所上升，尽管规模仍远低于商业抵押贷款支持证券。按月付息到期还本的贷款年还款额较低，因此业主能够减少自己的现金支出。这使其在房地产繁荣时期增加了利润。Hill说，“在一个你认为房地产估值正在上涨的世界里，你希望尽可能多地使用别人的钱来资助你的项目”。在当时，风险似乎微乎其微：利率很低，房地产价值不断上涨，这意味着当贷款到期时，业主可以期待用一笔新的贷款来偿还贷款。现在，许多业主再也无法获得规模足够大的新贷款来偿还。只有一些违约以贷方拿走抵押房产钥匙而告终。业主通常可以通过用自己的现金偿还贷款或延长还款期限和重新协商抵押贷款来避免止赎（即丧失抵押品赎回权）。不过，债务经纪人和律师表示，贷款机构的耐心已经不如从前。Morrison Foerster律师事务所全球房地产集团主席马克·埃德尔斯坦（Mark Edelstein）表示，他看到越来越多的贷款机构接管办公楼，比1990年代初以来的任何时候都多 。2008年金融危机后，许多银行愿意延长问题贷款，为业主争取时间。当时随着利率下降，人们希望建筑物的价值最终会恢复到借款人可以偿还贷款的程度。这正是过去发生的事情。而这一次，押注房地产行业快速复苏的贷款机构减少了，至少在写字楼领域是这样。大多数人预计远程工作将成为一种持久现象，这意味着许多写字楼业主可能会在未来几年苦苦挣扎。“银行不想再拖延下去”，埃德尔斯坦说。