领展房产基金“疑似”大规模抛售，扩张神话或将破灭

从大手笔买入到“疑似”大规模抛售，领展房产基金（00823.HK）布局内地市场的脚步在第八年迎来了羁绊。　　日前，有消息指出，亚洲最大的房地产投资信托基金——领展房产基金正有意出售其在内地的7个物业项目，包括6个零售商业项目和1个办公楼项目。　　根据领展房产基金此前发布的公告，这7个物业项目分别于2015年至2021年间收购，收购总价约283.23亿元。具体包括位于北京的领展购物广场·中关村、领展购物广场·京通；位于上海的领展企业广场、七宝万科广场（50%股权）；位于广州的领展购物广场·广州、广州天河领展广场；以及位于深圳的领展中心城。　　钛媒体APP针对上述出售事宜致电领展房产基金了解情况，截至发稿前，并未得到回应。　　二级市场方面并未受到上述消息的影响，截至6月12日港股收盘，领展房产基金股价报收47.4港元，微涨0.21%，成交额为1.83亿港元，当前公司总市值约1210.52亿港元。　　公开信息显示，领展房产基金全称为“领展房地产投资信托基金”，于2005年成立，是首家在香港上市的房托基金，由房地产投资者及资产管理人领展资产管理有限公司负责管理。天眼查信息显示，领展资产管理有限公司成立于2004年，主要从事房地产经纪和管理。　　不局限于香港市场，领展房产基金逐渐拓展了内地市场和海外市场，并已发展成为亚洲市值排名最大的房地产投资信托基金。　　钛媒体APP了解到，自2015年3月开始，领展房产基金先后多次进军内地市场收购资产，除前文提及的北京、上海、广州、深圳的相关物业，领展房产基金还曾在长三角及大湾区布局物流地产，收购多个物流项目。　　2021年11月，领展房产基金以总价7.54亿元收购了位于广东省东莞市和佛山市的两座配送中心75%股权，继而开始进军物流地产。2023年5月，又以9.47亿元收购位于江苏省常熟市、浙江省嘉兴市的3个物流项目。　　与此同时，领展房产基金也在大力扩张海外市场。　　2019年12月，领展房产基金拟6.83亿澳元收购澳大利亚悉尼一幢商业办公大楼，宣告正式开展海外业务。而后，又于澳大利亚墨尔本、新加坡和英国伦敦等海外市场完成收并购，累计花费近450亿港元。　　大举收并购，为领展房产基金带来两方面影响。一方面，是规模的扩大；另一方面，是债务的增加。　　据5月31日发布的截至2023年3月31日止年度期末业绩公告来看，报告期内，领展房产基金实现总收益约122.34亿港元，同比增长5.4%。　　同时，领展房产基金完成收购三项位于悉尼标志性零售资产的50%权益、两项位于新加坡市郊的零售资产。其中，位于新加坡的物业组合几乎全数租出，已落实租用率达99%。　　基于此，领展房产基金表示，为推动公司于新加坡及国际市场的扩张及发展，将于新加坡成立区域办事处，建立潜力庞大的新市场平台。　　值得注意的是，截至2023年3月31日，领展房产基金的负债总额较上一年增加155亿港元至657亿港元，负债比由22%上升至24.2%；净负债比率由20.7%下降至17.8%。债务情况不可忽视。　　2023年，惠誉在一份评级报告中指出，领展房产基金杠杆率将在2023财年达到23%左右，而在收购债务不断增加的情况下，该数据最终将在2023财年和2024财年趋向30%。叠加美联储持续加息带来的利率急剧上升，以及用于支持新收购项目的负债结余增加，报告期内，领展房产基金财务成本增加74.5%至17.54亿港元。　　为寻求更安全的负债水平，今年2月初，领展房产基金宣布上市首次供股集资，以全面包销方式进行“五供一”的供股集资（类似于股票配股），每个供股基金单位认购价44.2港元，筹集约188亿港元，并计划用40%至50%的募集资金偿还现有债务。　　在5月31日召开的业绩会上，领展房产基金管理层公开表示，将收紧并购的步伐。从侧面印证了当前公司的财务紧缺，偿债将会成为接下来公司首要解决的问题。（本文首发于钛媒体 APP，作者｜陈伟纳）