天风房地产：地产板块调整充分、政策释放友好信号、板块逐步走出反弹走势

当前时点看好地产板块表现，逻辑包括：地产板块调整充分、政策释放友好信号、板块逐步走出反弹走势。标的方面，建议重点关注：我爱我家(行情000560,诊股)、天地源(行情600665,诊股)、招商蛇口(行情001979,诊股)、中国海外宏洋集团。建议关注以下思路：①存量房赛道（我爱我家、贝壳-W）、②行业复苏（中国海外宏洋集团、招商蛇口、保利发展(行情600048,诊股)）、③格局优化（天地源、华发股份(行情600325,诊股)、越秀地产）、④信用修复（新城控股(行情601155,诊股)、龙湖集团、金地集团(行情600383,诊股)）。　　（一）5月销售增速回落，但表现好于预期　　1）销售金额：1-5 月销售金额同比+8.4%，增速较 1-4 月回落 0.4pct；5 月单月销售金额同比+6.8%，增幅较 4 月收窄 21.1pct。　　2）销售面积：1-5 月销售面积同比-0.9%，增速较1-4 月回落 0.5pct；5 月单月销售面积同比-3.0%，增速较 4 月收窄 8.4pct。　　　　分析原因，我们认为增速走弱可能并不代表地产内生需求真实的下滑。　　一方面，增速指标可能 受 到一些扰动因素影响，如 1）地产需求在季度之间的挪移的影响；2）节假日影响；3）部 分企业推盘节奏提前等。　　另一方面，疫后积压需求释放结束，房地产市场逐步进入常态化恢复 运行态势，短期表现为销售增长中枢下移。结合国民经济综合统计司司长的表态，房地产市场 总体平稳，还在缓慢恢复，我们认为需求下方仍然存在一定支撑。　　展望 6 月，销售行情或仍较寡淡，但政策预期正同步升温。 但与此同时，市场对需 求侧政策刺激预期也在同步抬升。近期已有积极信号释放，如降息为房贷利率继续下行打开空 间。我们认为对地产需求侧配套政策的出台节奏、力度及兑现效果的判断应是下 阶段的关注点， 也 将很大程度决定下半年地产基本面的走势。　　（二）多重因素影响，开发建设仍较低迷　　1）开发投资：1-5 月房地产开发投资累计完成额同比-7.2%，累计增速较 1-4 月下降 1.0pct。5 月单月开发投资同比-10.5%，增速较 4 月下滑 3.3pct。　　2）新开工：1-5 月房屋新开工面积累计同比-22.6%，累计增速较 1-4 月下降 1.4pct；单月新开工面积同比-27.3%，较 4月持平。　　3）施工：1-5 月房屋施工面积累计同比-6.2%，累计增速较 1-4 月下降 0.6pct；单月施工面积同比-41.2%，较 4 月下滑 4.9pct。　　4）竣工：1-5 月房屋竣工面积累计同比+19.6%，累计增速较 1-4 月上升 0.8pct；单月竣工面积同比 24.4%，较 4 月下降 17.6pct。　　　　　　针对投资端后续趋势，我们维持此前判断：1）短期受销售复苏节奏牵制，开发投资、开工、施工端修复或仍较为弱势；2）下半年受益于上半年更高质量地块推出，开工、施工具备修复空间；3）保交楼”推动下竣工端韧性良好。若下半年有更多组合政策出台，我们认为涉及“保交楼”的增量政策出台的可能性也相对较高。　　（三） 受外部融资需求拖累，到位资金降幅扩大　　1-5 月全国房地产开发企业到位资金同比-6.6%，较 1-4 月下降 0.2pct。5 月单月到位资金同比-7.4%，较 4 月下降 10.8pct。　　　　5 月，房地产开发企业到位资金累计同比降幅扩大，主要受外部融资分项拖累。分融资渠道看，与销售回款相关相关的定金及预收款、个人按揭贷款，累计同比均在继续改善；其中，定金及预收款单月同比增幅回落明显（收窄 25pct），与单月销售金额表现基本一致（收窄 21pct），影响到位资金增速。　　外部融资端，国内贷款与自筹资金累计同比降幅呈扩大趋势，国内贷款单月同比降幅最大，主要或受销售及土地市场走弱，外部融资需求减少影响，房企当前更注重倚赖内生现金流。　　整体来看，我们认为需求端政策适当靠前发力的必要性或已具备，以推动销售企稳来增强房企信心，进而拉动其投融资需求的回升。　　投资建议　　当前时点看好地产板块表现，逻辑包括：地产板块调整充分、政策释放友好信号、板块逐步走出反弹走势。　　具体来看：1）板块调整至相对低位，2）地产政策预期改善，基本 面走弱的情况下不断释放积极信号，3）地产链近期连续表现，逐步走出反弹走势。随着二季 度地产基本面走弱，新一轮政策友好期或已来临，货币政策端近期存款、逆回购、SLF 等利 率逐步下调，需求端青岛新政指引托底信号，融资端支持有望从前期放缓进入加 速推进节奏。　　标的方面，建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团。建议关注以下 思路：①存量房赛道（我爱我家、贝壳-W）、②行业复苏（中国海外宏洋集团、招商蛇口、 保利发展）、③格局优化（天地源、华发股份、越秀地产）、④信用修复（新城控股、龙湖集团、 金地集团）。　　风险提示：地产销售、竣工表现不及预期；开发投资、新开工、施工等指标恢复不及预期；因 城施策力度不及预期。