一个很难不被收割的新房

南山卖出龙华价已经不是什么新鲜事了。　　但这周末，深圳人的房产圈却被一个宿舍项目刷屏了。　　去年9月桑泰丹华公馆开盘，共1795套宿舍，户型面积约58-101平，共2个户型，备案均价约8.5万/㎡，单价区间约8.02万-8.87万/㎡，总价区间约475万-884万/套。　　开盘当天，项目官方宣布卖掉了256套，目前网签备案338套，经过大半年去化才增加82套。　　看来去年开盘之后，热度下降，卖得就非常一般了。　　但上周，项目官方宣布单周就卖掉106套，突然一下子变得好卖了很多。　　其中具体的原因不是项目本身有多牛，而是概念拉满以及几乎拉到地板的价格。　　首先是不限购能上学概念。　　在去年12月，深圳适度松绑的小作文就满天飞，其中最主要的一个就是“土地是住宅用地，用途是单身公寓/宿舍的房产不限购”。　　这个消息虽然没有官方红头文件，但实际操作中，已经有项目这么执行，比如南山的御成府。　　对很多外地购房者来说，想来深圳买房会被限购拦下，这样的房子就是他们最容易上车深圳的方式。　　其次是价格拉得非常低。　　南山西丽的位置，折后单价约6.7万/平起，相比2023年9月开盘折后单价约7.3万/平起，打了9.18折。　　　　　　这个价格也是当初备案最低单价（约8.02万/平）的8.35折。　　对比周边的新房和二手房价格，已经算比较便宜。　　比如距离丹华公馆约2.5公里的龙都名园，2023年3月26日成交一套69平户型，总价558万，成交单价约8.09万/平。　　比如距离丹华公馆约2公里的宝珠花园，2023年5月21日成交一套114平户型，总价805万，成交单价约7.06万/平。　　这两个小区实际楼龄已经不小，所以相比之下丹华公馆作为新房，价格就显得更便宜了。　　抛开投资价值来看，选择这类项目就必须要注意两个方面的风险。　　一是学位积分风险。　　去年御成府入市，不限购的问题也刷遍深圳人的买房圈。　　就有人问住宅用地，宿舍用途会不会真的有很大影响。　　是否有影响，衡量的标准是有没明确的积分准则。　　有媒体向南山区相关部门咨询，得到的答复确实是“单身公寓不属于住宅类别，不在限购范畴内。”　　但对于所有单身公寓类产品能否延伸“不限购”的政策，相关部门是没有正面回应的。　　从这里可以看出针对土地是住宅用地，用途是宿舍/公寓一类的房产，官方的态度是比较暧昧的，虽然没有否认，但也没有明确表态。　　那么未来针对上学的积分就有可能存在积分不明确的风险。　　而南山区到目前都没有单独关于土地是住宅用地，用途是宿舍类房产的积分规则。　　参照《南山区义务教育阶段公办学校积分入学实施办法（2020版）》，目前只明确了住宅、集资房、自建房具体积分值。　　　　就算退一步来说，未来对这类房产有更具体的学位申请积分补充说明，但能否和住宅算作一样的积分方式？　　谁也不能确定。　　但这就像在自己身边埋了一颗雷了。　　在本地的论坛上，关于西丽这类公寓/宿舍，讨论最多的就是关于学位积分的问题。　　如果按住宅40分计算，这让同样是R3用地性质的中兴人才公寓、万科云城怎么想？　　如果按20分计算，玖裕茗院的入户产权年限又远远不及中兴和万科两个项目。　　另外，项目周边是中兴通讯(行情000063,诊股)的人才公寓，聚集大量的入学需求。　　从2019年开始，几乎每年中兴公寓、万科云城的业主都有学生被分流出深中南山创新学校，但未来丹华公馆是否不会被分流，谁也无法确定。　　　　而丹华公馆有一千七百多套房源，未来项目入伙住满，学位紧张很难避免。　　所以，虽然不一定说一定会有分流， 但对于几百万的房产来说，如果不是很有把握，其实没必要做一些对赌式的买入。　　其次项目存在不少让人纠结的地方。　　留仙洞周边的规划和发展是不错的，基本可以说是西丽的CBD。　　但作为R3类居住用地的宿舍用途房产，和R2类居住用地的普通商品住宅用途的房产相比，评估价就不可能对等。　　而板块内一直涨幅不温不火。　　所以基本很难有增值空间。　　如果再叠加约63.92%得房率，4梯12户的梯户比，步行约1.8公里的地铁站，58平小户型缺少厨房的空间，那么低总价也未必能 弥补这些阻碍房子增值的bug。　　换句话说，如果只是冲着不限购，南山核心地段低总价去，那么就很难不会被收割了。