合谋出路 - 2023年2

观点指数 报告期内前50房企新增土地建筑面积3017万平方米，同比减少29.7%，跌幅收窄近9个百分点。 　　新增全口径土地储备超过100万平方米的房企有8家，较2023年减少3家；超过50万平方米的房企共15家，较2023年减少11家。 　　供应方面，报告期内一二三线城市供应住宅用地661宗，环比减少105宗，同比减少378宗；供应土地规划建筑面积3970万平方米，环比下降15.6%，同比下降48.7%。 　　成交方面，一二三线城市成交住宅用地570宗，成交土地规划建筑面积3608万平方米，环比上升32.6%，同比下降14.7%；成交总价2108亿元，环比上升9.3%，同比下降1.4%；成交楼面均价5844元/平方米，环比下降17.6%，同比上升15.7%；平均溢价率6.91%。 　　单月新增土储同比上升28.1%，华润置地势头不减 　　观点指数发布的“1-6月房地产企业新增土地储备报告”显示，报告期内前50房企新增土地建筑面积3017万平方米，同比减少29.7%，跌幅收窄近9个百分点。 　　数据来源：观点指数整理 　　其中，万科、华润置地、招商蛇口新增全口径土地储备分别为257.1万、244.81万以及172.39万平方米，处于领先地位。 　　报告期内，新增全口径土地储备超过100万平方米的房企有8家，较2023年减少3家；超过50万平方米的房企共15家，较2023年减少11家。 　　从权益拿地金额来看，报告期内，土地投资力度最大的房企为华润置地，对应拿地支出为289.4亿元。继上月在广州包揽番禺汉溪大道“巨型地块”后，华润置地近期继续大力拓展新项目，在北京、苏州、成都、长沙、西安等地均有所收获。其中，联合长沙本地企业获得雨花区劳动东路以北，白沙湾路以西，体育路以东地块，规划建筑面积超过42万平方米。 　　观点指数发现，部分房企在土地竞拍之外也会选择入股等方式增加土地储备，如龙湖在土拍结束后的较短时间内，便与南通亚伦就广州番禺迎宾路地块的开发达成合作；而一直保持高权益比的中海，今年新增土储受市场竞争等影响，较去年下降近8成。 　　宅地供应建面同比降48.7%，沪深上架预热中 　　观点指数监测的一二三线城市数据显示，报告期内土地供应数量2682宗，环比减少816宗，同比减少1451宗；供应土地规划建筑面积14589万平方米，环比下降25.7%，同比下降43.4%；供应土地起始楼面价1297元/平方米，环比上下降14.9%，同比下降27.9%。 　　数据来源：Wind、观点指数整理 　　住宅用地方面，报告期内一二三线城市供应住宅用地661宗，环比减少105宗，同比减少378宗；供应土地规划建筑面积3970万平方米，环比下降15.6%，同比下降48.7%；供应土地起始楼面价3252元/平方米，环比下降34%，同比下降29.1%。 　　数据来源：Wind、观点指数整理 　　分城市能级来看，报告期内一线城市中正式挂牌宅地的是目前倾向于分散供应的北京和广州，北京分4次共挂牌了16宗地块，加上4月末挂牌的4宗地块，共有20个地块上架；广州近期分4次共挂牌宅地18宗。 　　而上海和深圳的土拍则在预热中，公示了拟出让地块清单，上海第二轮集中供地预计出让16宗地块，而深圳则是10宗。 　　从最新的公告内容来看，上海将取消“一次性书面报价”的竞价形式，改为更为普遍的“摇号”方式。这一规则与此前相比，在限制马甲等管控措施到位的情况下，同样是公平的，亦将一定程度上节省参拍人员的时间成本，减少其工作量。 　　报告期内，二线城市供应住宅用地100宗，供应土地规划建筑面积834万平方米，环比下降38.4%，同比下降70.1%；供应起始楼面价4734元/平方米，环比下降48.7%，同比下降40.1%。 　　杭州、宁波、苏州、重庆、无锡是报告期内的主要供地城市，其中苏州第三批供地推出12宗涉宅地块，总用地面积41.9万平方米，总建筑面积68.2万平方米，总起价115.3亿元。与上一批次相比，本批次地块出让面积增加14.1万方，增幅50.6%；起拍价上升25.7亿，增幅28.7%。 　　报告期内，三线城市供应住宅用地55宗，供应土地规划建筑面积3081万平方米，环比下降6.9%，同比下降37.8%；供应起始楼面价2194元/平方米，环比下降26.8%，同比下降21.7%。 　　二三线城市宅地成交活跃，厦门三宗地收金超百亿 　　成交方面，5月二三线成交相对活跃，其中二线城市成交同环比均呈现上升，溢价率亦继续走高。 　　数据来源：Wind、观点指数整理 　　据观点指数监测，报告期内一二三线城市成交土地数量3030宗；成交土地规划建筑面积18160万平方米，环比上升31.6%，同比下降1.6%；成交总价2743亿元，环比上升14.2%，同比下降0.2%；成交楼面均价1513元/平方米，环比下降13%，同比上升1.6%。 　　住宅用地方面，一二三线城市成交住宅用地570宗，成交土地规划建筑面积3608万平方米，环比上升32.6%，同比下降14.7%；成交总价2108亿元，环比上升9.3%，同比下降1.4%；成交楼面均价5844元/平方米，环比下降17.6%，同比上升15.7%；平均溢价率6.91%。 　　分城市能级来看，一线城市仅有3宗宅地成交，北京2宗、广州1宗，均为封顶价摇号成交。 　　北京成交的地块分别为大兴区西红门镇6005、6007地块和丰台区青塔棚改0633、0634地块，前者由中铁华润联合体摇号竞得，成交价37.3亿元，后者由北京建工和城乡房屋联合体摇中，成交价27.5亿元。 　　在6月中上旬进行的北京宅地出让中，8宗地块进入封顶价摇号阶段，仅1个地块底价成交，部分地块报名参拍的房企超过20家。在竞拍规则上，北京继续强调“同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地。” 　　报告期内广州成交白云区嘉禾望岗东北侧AB2108014地块，保利、厦门国贸、建发三家房企竞争至地块达到上限价格，最终摇号花落厦门国贸。事实上，该地块曾在去年三批次中挂牌出让，但因无人竞价导致流拍。从参拍企业数量来看，仅3家房企竞拍，观点指数认为，三家房企“势在必得”的态势或是由于广州供地数量减少，该地块是其中相对有价值的地块。 　　二线城市住宅用地成交同环比均呈现上升，溢价率亦继续走高。期内主力土地成交城市包括成都、杭州、南京、苏州、厦门、天津等。其中，厦门2023年首场集中供地仅拍卖3宗地，总成交价则达到101.5亿元。招商蛇口摇号获得五缘湾2023P06地块，成交价达到63.7亿元，，折合楼面价50536元/平方米。 　　5月29日，哈尔滨市道里区群力西四宗地块以9.72亿元的成交价成功出让，出让土地规划总建筑面积约20万平方米；至此，哈尔滨共完成5宗住宅用地出让。 　　三线城市住宅用地成交总量上升，价格亦有所提升。报告期内主要土地成交城市包括台州、丽水、绍兴、常熟、张家港等。 　　数据来源：观点指数整理 　　观点指数统计5月一二线城市住宅用地竞得企业类型发现，本月国企拿地表现突出，从权益拿地金额来看，报告期内城投、国企、民企和混改房企的占比分别为21.4%、46.4%、30.2%和2%，华润置地、招商蛇口、厦门国贸等企业拓储积极。 　　湾区城更招商频繁，五矿或参与黄埔旧改项目 　　城市更新方面，据不完全统计，截至6月14日，8家企业在城市更新业务上有新动作，包含项目开工、规划调整、合作签约等。 　　近期，深圳国企接手两个城更项目，分别为大鹏投控接手的原恒大白石岗片区项目和安居建业参与管理的福田八卦岭项目，本土国企参与城市更新的趋势愈加深化，部分企业身负“重任”，具备独立运营城市更新项目能力的企业在此时变得更加重要。 　　广州再次发出推进城市更新的积极信号，发布了《广州2023年城市更新项目年度计划（第二批）》，其中提到共新增37个旧村项目，涉及越秀、海珠、番禺、南沙、增城、白云、花都和从化8个区。其中包括越秀王圣堂村、瑶台村，海珠赤沙村、红卫村、瑞宝村等。 　　另外，近期广州城市更新招商行动亦有不少，目前共有3个项目挂牌招商中，分别为黄埔区 永和街永岗社区（不含横东、横南、横北）旧村改造项目、花都区花东镇象山村村级工业园（薪象科创中心）和黄埔区文冲街文冲（渡头、文元、江北片）旧村改造项目，据传招商蛇口和五矿有意联合入局。上一次广州旧改招商时间需追溯至近一年前。 　　除此之外，杭州发布了《关于全面推进城市更新的实施意见》，将加快推进危旧房改造工作，全面推进老旧小区综合整治改造，统筹未来社区、完整社区、现代社区创建工作，深化城中村改造工作。