化债失败！建业地产将暂停向所有境外债权人进行支付

“河南王”建业，正式“躺倒”。　　6月23日晚间，河南本地房企建业地产（0832.HK）发布一则内幕消息公告称，未能在宽限期结束之前支付到期票据的利息，将暂停向所有境外债权人进行支付。　　在资金面持续紧张近两年后，建业地产依然难逃此次债务危机。期间，尽管董事长胡葆森一直在努力引入国资并出售项目“自救”，公司旗下项目甚至通过“以价换量”保销售，但到最后，建业的经营颓势仍难挽回。　　于本次公告中，建业地产方面表示，今年2季度以来，中国房地产市场销售持续疲弱，每月销售逐渐恶化，销售不及预期，集团流动资金紧张状况正在加剧，境外兑付压力持续增加。即使竭尽全力，资金可能持续受压，现金无法满足履行当前和之后义务所需。因此，未能在今年6月23日宽限期结束之前支付2024年到期的7.75%优先票据的利息。　　“经公司审慎考虑，将暂停向所有境外债权人进行支付，以确保公平对待所有境外债权人。”建业地产方面称。　　艰难的化债之路　　建业地产的债务危机始于2021年下半年。　　2021年8月，一份来自建业地产母公司建业集团的求救信《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》广泛流传，后来被当事方证实。　　该求救信称，因汛情疫情影响，建业总损失超过50亿元，已出现重大风险和危机；目前集团已经进入紧急状态，正在制定应对预案，采取了一系列优化管理、降本提质、减员减薪等自救举措。因此，建业集团吁请河南省委、省政府采取相关措施，帮助建业渡过难关。　　彼时，建业集团的这封求救信犹如平地惊雷，在震惊行业之余，也让集团的危机首次暴露在公众面前。　　毕竟在2020年，建业地产就曾逆势拿地，致使公司土地储备建筑面积达到7年来的最高点5411万平方米，权益建筑面积4029万平方米。而这一年，建业地产的营收也创新高，达到433亿元，同比增长41%。　　只是到2021年，建业地产的业绩就出现下滑，营收同比下降3.1%至419.59亿元；净利润同比下降66.42%至6.05亿元；营业成本同比上升1.27%至59.02亿元；在手现金较2020年末减少73.91%至226.19亿元。　　进入2023年，建业地产迎来成立30周年，但受困于楼市大调整，公司出现了第一次年度亏损，且亏损金额达到78.19亿元，超出管理层预期，这也是建业最艰难的一年。　　截至2023年底，建业地产的总负债达到1356.29亿元，流动负债高达1232.53亿元。流动负债中，银行及其他借款为66.50亿元，境外优先票据为62.35亿元，此次爆雷的正是该优先票据。　　为了缓解债务压力，过去一年，建业地产董事长胡葆森一直在来回奔走。　　先是4月，建业地产发布公告称，将其2023年4月到期的3亿美元高级票据、2023年11月到期的1.973亿美元票据、2023年6月到期的4亿美元票据，以及2025年到期的高级票据启动交换要约。同时，建业地产还宣布与万达集团签署战略合作协议，用旗下7个项目的10年运营权交换7亿元的现金流。　　5月，建业集团将建业·华谊兄弟电影小镇和只有河南·戏剧幻城两大文旅项目的部分股权出售给河南老家文旅。6月，公司还引入国资作为投资方，用建业地产29.01%的股份，换得了6.48亿港元现金流。　　8月，郑州地产集团有限公司和河南资产联合设立的郑州市地产纾困基金落地，建业集团旗下的北龙湖金融岛写字楼，更是成了受助的首个项目。　　在一系列“自救”动作后，建业地产董事长胡葆森一度向市场传递信心，表示公司正稳中向好。2023年3月，在中原建业2023年业绩交流会上，其就曾颇为乐观地判断：“整个房地产行业已经见底了，谷底的时间在2023年12月份。”　　只是没想到，就在董事长胡葆森放下这话三个月后，建业地产就正式宣布在公开市场违约。而此时距离建业公开“求救”，已过去22个月。　　正式“躺倒”　　针对此次全面停止境外债务支付，据《凤凰WEEKLY地产》报道，一位建业内部人士称：“2020年，我们出现了债务压力，这两年虽然一直在还债，但从公开市场融资基本都断了，之所以停止支付美元债，就是公司情况不太好。银行贷款抵押率特别低，可贷的款特别少，解决不了根本问题。”　　值得注意的是，停止所有境外债支付，有可能导致债权人根据相关融资安排的相应条款要求加快偿还债务。不过建业地产方面透露，截至本公告日期，集团尚未收到有关加快境外还款的任何通知。　　建业地产方面表示，目前正在探讨全面解决方案，以维护所有利益相关者的权益。　　建业地产方面还称：“本集团预计将聘请中介机构，并尽快出台境外债务的整体解决方案，公平公正地对待所有境外债权人。同时将持续与境外债权人沟通，提供整体解决方案，缓解目前的流动性问题。”　　香颂资本董事沈萌指出：“停止兑付境外债是一个很冒险的决定，会严重影响企业信用、影响未来融资，所以要么是建业目前财务压力非常大、难以周转，要么是一种策略，需要以违约的方式迫使债权人与自己谈判，减轻负担，或是与政府磋商救助机制不顺利，需要以违约的面子压力迫使对方合作。”　　最新数据显示，2023年前5个月，建业地产的销售始终不畅。其中，公司物业合同销售总额为87.64亿元，同比减少20.8%；总合同销售建筑面积125.96万平方米，同比减少14.6%。　　不过在偿债方面，据了解，自2021年7月1日至今，该集团已向境外债权人支付本金和利息约12.6亿美元，其中本金约9.3亿美元，利息约3.3亿美元。　　对于现阶段的目标，建业地产方面表示：“将全力保交付、保经营，集中一切资源保证现有项目交付，加快在建物业及已竣工物业的销售，并且稳定业务经营，以保障购房者、集团合作伙伴和所有利益相关者的权益。此外，在不影响交付和正常营运的前提下，集团正厉行节约，采取降本增效的措施，缩减非核心、非必要的营运和支出。”　　另外，建业地产方面称：“截至本公告之日，本集团仍保持正常商业运营。”　　建业地产方面重申：“我们有决心实现一个全面解决方案，以确保本集团的长远发展，维护所有利益相关者的权益，并确保公平对待所有境外债权人。同时，本集团将坚持不懈地保交付、保运营。本公司期待与境外债权人交流和合作，并呼吁境外债权人给予耐心、理解和支持，与本公司同心协力，寻求全面解决方案，克服行业困难。”　　值得一提的是，东方金诚研究报告认为，今年5至9月是房企偿债高峰，在外部融资渠道难以打开的情况下，二季度楼市回暖情况将成为展期房企能否平稳度过偿债高峰、逐步恢复融资能力的关键。