专访-打破框框征地 有利北都发展

　　图：北部都会区发展策略详图　　每当高速城市化告一段落，人与地之间即会矛盾重重，诸如征地拆迁挑战、房屋供给不足等问题愈发明显。香港中文大学（深圳）人文社科学院教授、公共政策研究部主任陶然接受《大公报》专访时表示，北部都会区的征地安排可参考“留用物业安置”制度，做好拆迁住户的生计保障，可有利支持后续的开发工作。大公报记者 李灵修（文） 蔡文豪（图）　　北部都会区主要涉及元朗区和北区，规划面积约300平方公里，区内现有居民约96.7万。特区政府如何做好拆迁安置工作，自计划公布后就成为了外界高度关注的问题。陶然表示，香港拆迁征地都需要经过一套复杂的法律程序，包括立法会、行政会议、地产商、拆迁的业主，甚至各种社会团体都参与其中。“一方面各方权益都获得了保护，但另一方面开发进程会变得缓慢，这中间就存在不小的冲突。”　　有助加快土地征收　　在陶然看来，加快土地征收的关键在于，须保障业主原有的生活水平不会下降，而且还要为其长久生计提供保障。调查显示，北部都会区内仍存在较大产业用地，包括大型物流仓库、工程车辆停车场等。经营者即使获得政府赔偿，也会因为无法找到合适场地而宣布结业，一大批基层劳动者会受到影响。　　事实上，内地的拆迁征地过程中也常出现类似问题。“政府会给你一定的现金补偿，还会实行‘留用地安置’政策，就是将一部分留用地给居民去搞商业活动。”但陶然认为，该政策的效果并不好，因为国有的工业开发区配套设施更齐全、土地出让价格也更便宜，居民手中的“留用地”没有竞争优势，导致业主的生计出现问题。　　陶然倡议，过去的“留用地安置”政策要逐步转向“留用物业安置”制度。政府征地完成后要留出土地建设物业，并交给原有业主收取租金，借此解决后顾之忧。这一思路也是值得香港借鉴的，陶然解释称，北部都会区建成后要吸引大批的科技、金融等方面人才定居，同时也会有相关服务从业者前来。“（服务业人员）他们不一定能够买得起这里的物业，但也需要一个体面的住所。那么，业主手中的房子就可以租出去，最终实现了多方的共赢。”　　谈及香港高楼价问题，陶然给出的解决之道就是土地供应多元化。他坦言，政府垄断土地供应，保证了低税收的营商环境，对香港过去的发展起到了很大的作用。但带来的“副作用”就是，商品房供应量严重不足，而公屋建设又不足以满足居民需求。按香港房委会5月份数据，截至3月底的过去十二个月内，香港公屋平均轮候时间为5.3年，按季减少0.2年。其中，长者一人申请者的平均轮候时间为3.9年。　　建屋不等同破坏环境　　陶然认为，特区政府的当务之急就是增加土地供应。譬如，香港的郊野公园及特别地区共占地4.4312万公顷，约为土地总面积的40%。如果能拿出5%至10%的土地作为住宅用地，将会极大缓解居住压力。“当然，保护香港的生态环境十分重要，部分郊野公园也不适合做土地开发，但最重要的还是要转变观念，不能认为开发土地就是在破坏环境。”　　“不是山上长了野草就是环境好”，陶然打个比方，若果山上建了别墅，住进去的人也会主动去照顾周边的环境。对环境可能不是破坏，反而是保护。“我们常讲绿水青山就是金山银山，但绿水青山也不是说完全都是原生态，我们的观念要拓宽，打破原有思维藩篱。”　　对于内地城市来说，增量的土地供应则来自低效的工业用地。陶然建议，地方政府每年须一定比例对过去建设用地进行再开发。在征求多方意见之后，设计出一个比较好的征地补偿机制。这样我们在城市里的供地来源，除了征地、储备、出让的体系之外，又多出了一个供应主体。在不影响土地财政的前提下，又能够增加地方政府的住宅用地。