别跟美联储作对？就连对加息最敏感的行业都说：偏要！

房地产本来是对利率最敏感的行业。现在，尽管美联储加息已经到了需要放慢脚步的阶段，房地产仍在重拾势头，或将推动通胀进一步走高。未来美联储或许不得不继续加息，并保持较长时间的高利率。近来美国房地产市场显现出反弹迹象：新房销售激增、房价上涨、各路买家竞相出价。但是，价格上浮意味着住房成本的提高，更说明美联储抗通胀之路变得更加复杂了。过去一年半里，美国抵押贷款利率翻了一番多，房地产的复苏却比预期来得更快。一方面，享受到了疫情超低利率的房东们现在并不愿意脱手卖房。另一方面，刚刚工作的年轻人们受到强劲的工资增长和充足的家庭储蓄的鼓舞，对于首次购房跃跃欲试。供不应求的现状进一步拉高了房价。尽管美联储的一系列加息导致了信贷条件收紧，但来自年轻人购房的压力正在推动需求上升。美联储主席鲍威尔在6月的新闻发布会上说，现在美国房地产已经触底，或将略微回升。复苏的迹象种种迹象表明美国房地产正在回暖。美国住房建筑商协会的数据显示，在过去六个月里，新房的潜在买家流量几乎翻了一番。根据全国房地产经纪人协会的数据，每个卖家现在平均收到3.3个报价，高于截至12月的2.2。5月份的新房销售量跃升了12.2%，而房价现在已经连续三个月攀升。经济学家预计，如果要将通胀降至2%的目标，住房CPI年率将需要下降到接近3.3%。截至5月，租房CPI年率为8.7%，而购房CPI年率为8%。阿波罗全球管理公司的首席经济学家Torsten Sl?k评论道：“如果住房现在真的在上演复苏，那么我们也许低估了美联储需要采取的行动，包括加息的幅度。”虽然住房通胀数据有所降温，但复苏的苗头加剧了美联储对未来的担忧。美联储理事鲍曼（Michelle Bowman）在5月底说，房价“止跌”对美联储打击通胀有影响。而美联储理事沃勒（Christopher Waller）同样警告说，房地产行业反弹会挫伤民众情绪，他们会担心期待已久的租金下降难以持续。适得其反的后果倘若美联储进一步加息应对房地产回暖，长期来看，加剧收紧的信贷条件可能会带来恶果。一方面，信贷收紧加大了开发商的压力，间接减少两三年后准备施工的建筑地供应，推高可用地价格，从而使供给侧问题恶化。另一方面，加息的作用是通过使购房更加昂贵来降低需求、拖慢房地产市场增长。但这也使建房更加昂贵，从而抑制供应，推动未来的房价上涨。Zillow的高级经济学家Jeff Tucker说：“较高的利率往往会抑制新的建筑，并压制新的住房供应增长。因此，试图用紧缩的货币政策来对抗住房通胀的长期影响真的会适得其反。”加上由于二手房变少，目前美国新房在房屋销售中占较大份额，造成上述风险日益严重。另外，美国房市也出现了一些警告信号。如美国住房建筑商协会的首席经济学家Rob Dietz说，一般新房只会占市场库存的10%至15%，但现在这个数字到了大约三分之一。同样值得注意的是美国建筑师协会的数据。5月，专注于建筑多户住宅的房地产建筑公司收入跌到两年来的最低水平。不过，这也可能是因为今年在建公寓完工后出现的自然放缓，所以现在讨论长期供应问题的影响还为时过早。无论如何，收紧信贷是美联储目前解决住房通胀的唯一工具。倘若长期而言事与愿违，美联储松开“刹车”，那么通胀又将失控，并带来一系列经济冲击。届时，面对这种两难局面，美联储可能会优先解决迫在眉睫的挑战。对于投资者而言，正如阿波罗公司的Sl?k所说的：“市场应该意识到，至少利率将在更长时间内保持较高的水平。”