提前还款率涨至近五年新高，长期将向平均水平回归

提前还贷动因转变——由出售房产转向减少利息支出。

存款利率进一步下行叠加理财收益不及预期，购房者提前还贷的趋势仍未有明显改善。这一现象的持续给楼市和银行乃至经济复苏带来的影响备受关注。

第一财经记者近日走访、咨询多家银行发现，虽然提前还贷数量较年初有所回落，但仍需要较长的排队时间，部分银行仍需要等待2个月以上。

近期惠誉博华发布的一份报告指出，在楼市景气度不佳的背景下，国内个人住房贷款提前还款的主要驱动因素已发生转变——由出售房产转向减少利息支出。从RMBS（住房抵押贷款支持证券）基础资产提前还款率来看，惠誉博华发布的银行间RMBS提前还款率CPR指数在今年一季度末达到14.45%，是近五年来的历史最高值。

尽管LPR（贷款市场报价利率）自2019年以来持续下行，但因为对未来收入预期信心不足、投资理财收益不佳，加上滞后效应，二季度提前还款率可能还会再创新高，这将给银行存量房贷带来规模收缩压力。不过对于新一轮存贷款利率调整，惠誉博华结构融资部副总监郑飞对第一财经记者表示，预计不会对RMBS借款人在提前还款决策方面产生新的冲击，度过阶段性上升后，提前还款率最终会向长期均值回归。

提前还贷动因转变

前述报告从RMBS角度分析得出的数据显示，截至今年第一季度末，惠誉博华发布的银行间RMBS提前还款率CPR指数跳升6个百分点，上涨至14.45%，达到近五年最高值。

报告还指出了当前居民提前还贷的一个重要特征，即还款动因已经由出售房产转向减少利息支出。

在过去，国内个人住房贷款提前还款的主要驱动因素是出售抵押的房产、结清贷款，因此提前还款中全额提前还款占绝大部分。惠誉博华对国内RMBS市场最活跃的两家发起机构（建设银行及工商银行）披露的个人住房抵押贷款动态池数据进行分析发现，截至2021年2月，两家发起机构的房贷提前还款中全额提前还款的金额在提前还款中的占比在62%~91%之间波动，长期均值在78%左右。

截至2021年底，惠誉博华发布的RMBS交易CPR指数与国内30大中城市商品房成交面积走势基本一致，但是2023年楼市成交量进入低谷后，二者走势相关性明显减弱。而从新增个人住房贷款加权平均利率来看，2021年底前，该数据与每季度末月的CPR指数走势大致相反。

这也意味着，过去国内借款人提前偿还住房贷款的主要原因是出售房产，因此提前还款率与商品房成交量之间存在正相关性；而较低的房贷利率对楼市有重要的刺激作用，2015年到2021年提前还款率与新发放房贷利率之间存在负相关性。

但这些相关性在2023年后均已消失，侧面反映了2023年后出售房产不再在借款人提前偿还房贷的动因中占主导。在当前楼市景气度低的情况下，借款人提前还款的主要动机已经变为减少利息支出。

而且考虑到首套个人住房贷款利息支出可用于抵扣个人所得税，不少符合条件的借款人在提前还款的同时会保留一定金额的房贷用于抵税。惠誉博华分析，全额提前还款比重可能已大幅下降，部分提前还款或已占主导地位。

收益预期影响更大

在多数金融机构看来，从收支角度考虑，影响居民提前还房贷的因素主要包括就业和收入预期，以及投资理财的收益、房贷利息支出。

在投资理财收益和房贷利息支出方面，利率水平是关键。首先看收益端，今年以来，先是中小银行进行存款利率补降，随后国有大行、股份行继去年9月之后再次集体下调中长期存款利率，3%以上的存款甚至大额存贷逐渐从市面上“消失”。另一方面，去年股债市场波动，冲击了投资者对理财和基金的信心。

而在利息支出方面，自2019年以来，LPR持续处于下行区间，截至今年6月，5年期以上LPR已降至4.2%。惠誉博华指出，目前，国内大部分个人住房贷款采用浮动利率，因此存量个人住房贷款利率亦随LPR的走低而下降，借款人房贷利息支出有所减少。

但一季度提前还款率的数据表现表明，当前阶段，居民对投资理财收益下行比对利息支出减少更为敏感。报告认为，由于对未来的就业稳定及收入增长信心不足，且近期以银行理财产品为代表的个人投资收益普遍不及预期，部分居民在一季度获得年终奖等季节性收入时选择将闲置资金用于提前偿还房贷。

从部分银行工作人员的反馈来看，今年年初提前还房贷的情况的确较为突出。当前虽然提前还贷申请有所回落，但仍需要较长的排队时间。

惠誉博华指出，在楼市复苏缓慢的背景下，提前还贷潮也使得银行存量个人房贷规模面临收缩压力，进而削弱商业银行的RMBS发行动力。从提前还款对RMBS交易的影响来看，主要体现在三个方面：优先级证券获得信用水平提升速度加快，交易积累的超额利差将减少，投资者面临更高的再投资风险。

降息潮影响如何？

新一轮降息潮下，关于提前还贷的讨论依然激烈。不过郑飞认为，从市场反应来看，利率的调整比较符合市场预期，预计不会对RMBS借款人在提前还款决策方面产生新的冲击。

“居民在提前还款方面的决策受到多方因素的影响，利率是其中比较重要的影响因素，另外居民对于宏观经济的预期，对于投资的需求，以及对于家庭收支的平衡也都是重要影响因素，这些因素都可能随着时间以及经济环境表现而发生变化。”郑飞说。

前述报告指出，尽管2023年一季度CPR已创近五年历史最高，但本次提前还款热潮主要驱动因素并未出现明显转变，预计短期内部分居民仍将采取减少贷款及投资的防御性家庭财务策略。此外，由于部分银行出现提前还款申请积压的情况，且从提交提前还款申请到实际扣款存在一段时间间隔，二季度RMBS基础资产提前还款率还可能再创新高。

“如果想提前还的话可以先排上队。”一位华北地区城商行客户经理对记者表示，最近提前还贷的数量相比年初已经有所回落，但依然要等两个月左右。

经济复苏是影响居民收入信心的关键，而持续的提前还贷潮也引发了市场对于居民长期“缩表”的担忧。不过郑飞认为，此轮提前还款率的上升属于阶段性表现，随着经济复苏，导致本轮提前还款潮的因素也将逐渐消退，提前还款率将向长期平均水平回归。

“从目前RMBS的提前还款表现，还不能推断居民的长期缩表可能，宏观经济影响居民的经济行为活动，经济复苏以及进入新常态，可能会使提前还款动因再次转换，并最终形成新的平衡。”郑飞说。