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楼盘规划

融侨观湖：闽侯县南屿镇乌龙江南大道37号

项目规划10栋住宅，其中1#、2#、3#、6#为平层带装修产品，7#、8#、9#、10#、11#为复式毛坯产品。5号楼为保障房，就是这次要对外出售，其中90㎡户型110套、75㎡户型132套，共计242套。

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楼盘土拍

2016年12月14日，融侨以最高限价14.71亿元+配建住宅面积19800㎡拿下宗地2016-06号南屿镇高岐村地块，楼面价11253元/㎡，实际楼面价预计达1.4W，项目占地面积约75.41亩，容积率2.6。

分析：2016年底，融侨以最高限价+竞配建拿下了闽侯高新区的地块，实际楼面价高达1.4W，对比项目备案价1.99W，可以说利润空间并不大，由于当时还是楼市的火热的启动初期，整个市场热度较高。由于拿地非常激烈，最后达到限价之后，也触发了配建，也就是因为这个配建导致了这次项目的再一次上市。

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户型情况

先看看项目的商品房户型，与目前市面连廊户型类似：

88平米：三房两厅两卫，三开间朝南，动静分离，主流布局，优势在于主卧设计了L型衣柜，双卫空间都不大，同时北面存在隐私问题。

112平米：三房两厅两卫，位于西端头，三开间朝南，客餐厅南北通透，户型上客厅部分还做了阳台封包空间更大，主卧设计了衣帽间，问题在于卫生间对着床。

127平米：四房两厅两卫，位于东端头，三开间朝南，客餐厅南北通透，与112布局类似，差异在于北面多了衣柜书房。

看看这次上市的5号楼部分户型：

75平米：三房两厅一卫，说是三房，其实也只是在客厅强行隔出一个书房，实际使用预计也只是两房，硬伤在于卫生间是暗卫。

90平米：三房两厅一卫，纵深大面宽小布局，中间一房空间也非常小，对比商品房88的三房两卫，优势也不大。

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价格情况

对于项目而言，目前最主要被提及的就是价格，先看看商品房，项目商品房在2019年备案，拿到的备案均价是1.99W，其中以1，2，3，6为平层，32层的高层住宅，备案均价1.9W左右，8，9，10，11为复式，17层的小高层住宅，备案均价2.15W。

分析：对于楼盘而言，虽然合计备案均价1.99W，不过实际楼栋差异较大，当然平层的备案价看上去1.9W左右，实际在销售过程中，实行了捆绑精装，变向加价4K左右，所以导致项目的实际售价是精装2.3W左右。

对于这次的5号楼，当初定位是保障房，不过近期对外拍卖，第一次未成功，下调了起拍价之后，参考价约24945万元，相当于拍卖单价仅13998元/平。

不过目前中介对外的报价是1.8W左右，都依靠当初的商品房做参考，给出的差价看上去很有优势，对比当初的拍卖价，目前售价其实并不便宜，预计首付要多给。

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不利因素

对于楼栋而言，虽然也是属于融侨观湖，不过当初是定位保障房，从户型就能看出来，并不如楼盘的商品房来得好，同时5号楼是两栋联楼目前是被隔离的，相当与自己独立社区，基本没有配套。

对比社区其他商品房，可以发现5号楼南侧就是3号楼，32层的高层住宅，楼间距仅30米左右，对比商品房50多米的楼间距，采光影响也不小。

虽然对比楼盘的商品房目前价格看上去有一定优势，但是考虑自身定位是保障房起步，虽然改成商品房，但是居住体验并没有太大优势，目前区域的新盘限价也在1.9W左右，如果从整个板块对比来看，优势并没有想象的大。

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楼盘总结

项目位于高新区，此次的楼栋为保障房转商品房出售，由于采用了中介分销，热度非常高，又以楼盘的商品房售价做对比，突出了这次的价格优势。

对于有意向的购房者而言，还是需要先评估清楚楼栋的户型差异，以及社区差异，同时考虑一下板块目前的限价，对比这特殊楼栋差价，综合考虑，优势并没有想象的那么大，建议考虑清楚在入手。

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