金针集-高息时代来临 物业资产价格受压-大卫

　　图：随着高息时代来临，为住宅楼市前景增添不少变数。　　美国加息停不了，超低息时代一去不复返。近期港元拆息跟随美息持续高企，银行资金成本上升，上调楼按利率压力愈来愈大，加上下半年新楼盘供应超逾万个单位，预期香港物业市场将继续承压。　　近日美国联储局主席鲍威尔强调劳动力市场依然紧张，暗示通胀仍未见顶，短期难以回落至2%通胀目标，并表示可能再至少加息两次，导致美国国债价格持续受压，其中10年期国债息逼近4厘的年内高位，拉升融资成本。　　美息未见顶 港拆息高企　　美国继续收紧货币政策，资产价格与实体经济无可避免进一步受压。接连有华尔街大行发出警告，直指市场低估了通胀与经济衰退风险。　　事实上，受到服务成本上升影响，美国核心通胀率仍在5%以上，高利率需要维持一段较长时间，才能有效遏抑通胀。因此，高息环境令美国以至环球股市、楼市等资产价格持续受压。资金成本升 银行料加按息　　即使香港经济疫后稳步?复苏，消费与投资改善，支持今年楼价反弹约半成，但整体住宅楼市前景依然存在不少变数。　　首先，银行按息有上调压力。劳动力市场紧张、地缘政治与极端天气影响下，美国高通胀难解，加息周期将比预期为长。近期港元拆息跟随美息抽高，其中一个月港元拆息持续处于4.9厘水平，令名义拆息按利率（一个月港元拆息+1.3厘）高达6.2厘。由于拆息按揭设有3.5厘的封顶息，在港元拆息抽升之下，银行上调封顶息或调高按息，以抵销资金成本上升的压力愈来愈大，这将对楼市构成负面影响。　　新盘供应多 购买力追不上　　其次，新楼盘供应增加，一手楼竞争加剧，地产商减价促销的诱因增加。市场估计今年下半年可供推售的新楼盘单位超逾1.5万个，但上半年一手楼成交量却只有6000多个单位，市场购买力追不上新供应增加。　　第三，当局积极开拓新发展用地，增加住宅地皮供应，逐步逆转高地价、高楼价的局面，有利香港发展创新科技，推动经济再转型。例如为加快发展北部都会区，近日当局将古洞北及粉岭北新发展区换地标准金额补地价下调约三成，而特区政府卖地的成交价亦出现下行，坚尼地城西宁街一幅住宅地皮昨日以17.2亿元出售，折合每方呎楼面地价7070元，是21年来港岛楼面地价最低的地皮。 　　高息时代来临，包括香港在内的环球物业资产价格存在下行压力，置业者不可低估风险。