公募REITs“业绩遇冷” 基金经理火线上新

在今年公募REITs业绩普遍“遇冷”的环境下，6月下旬以来，已有多只公募REITs产品宣布基金经理变更。业内人士表示，今年REITs市场整体表现欠佳，迫于考核压力，离职的基金经理可能较多。

对于REITs业绩普遍回调的现象，业内人士认为，可能和机构投资者行为同质化、底层资产运营不及预期、缺乏新资金入场等因素有关。

本报记者王鹤静

密集变更基金经理

数据显示，截至7月5日，在已经上市的28只公募REITs中，共计24只基金今年收益率为负。其中，建信中关村REIT、中金普洛斯REIT、华夏中国交建（601800）高速REIT今年跌幅已在30%左右。6月30日上市的中金湖北科投光谷REIT，则在上市首日就迎来破发，当日收跌6.29%。

在此背景下，多只公募REITs宣布基金经理变更。6月20日，嘉实京东仓储基础设施REIT公告显示，负责过多个城市物流园区基础设施运营管理工作的基金经理孙磊离任，同时增聘具备基础设施项目建设及运营阶段财务管理、投后管理等工作经验的于金行为新任基金经理。

同日，国金中国铁建（601186）高速REIT宣布，在唐耀祥、朱霞、梁贤超三位基金经理的基础上，增聘具备多年财务管理工作经验的吴婷为基金经理。7月4日，国金中国铁建高速REIT再度公示，基金经理朱霞因个人原因离任。

与上述情况类似，华夏中国交建高速REIT也于近日完成了基金经理更替，负责过轨道交通、高速公路、产业园等基础设施与不动产投资和运营管理工作的基金经理于春超因个人原因离任，新任基金经理为王昱昊，历任中冶建筑研究总院有限公司项目经理、招商局公路网络科技控股股份有限公司投资经理。

红土创新盐田港（000088）REIT则是在原有的梁策、付瑜瑾、陈锦达三位基金经理基础上，增聘陈超为基金经理。

加强队伍建设

业内人士介绍，相较于其他类型的公募基金产品，由于REITs在管理上较为复杂，基金经理一般是从投资、运营、财务三个维度进行分工合作管理。

以上面提到的国金中国铁建高速REIT为例，国金基金相关人士介绍，此次增聘的基金经理吴婷具备高速公路运营和财务管理经验，一方面，有助于优化运营管理框架；另一方面，有利于提升项目组在高速公路管理方面的专业性。

此次增聘后，三位基金经理将各司其职：唐耀祥、吴婷在重庆现场与外部管理机构合署办公，负责外部管理机构与基础资产的沟通协调；梁贤超在北京总部办公，负责协调基金管理人与项目公司、外部管理机构就基础资产管理工作以及与监管机构、投资人等机构的沟通交流。

不过，上海证券基金评价研究中心高级分析师孙桂平认为，随着REITs上市数量不断增加，REITs基金经理人数也在逐步增多，基于考核压力或者主动寻求更好发展机会等因素，可能会使REITs基金经理被动或主动离职的数量增加。尤其在今年REITs市场整体表现欠佳的情况下，迫于考核压力离职的基金经理可能较多。

但从另一方面来看，孙桂平表示，REITs基金经理密集变更，也意味着基金公司在主动加强REITs基金经理的队伍建设，以提高REITs的运营效率和长期收益水平。

释放积极信号

今年以来，公募REITs业绩整体“遇冷”，公募人士分析，主要基于三个方面的原因：一是机构投资者行为同质化，部分机构投资者触发止损线；二是部分REITs底层资产的运营情况不及预期，经营业绩负面消息被过度解读，悲观情绪不断释放；三是市场缺乏新资金入场。

清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心相关人士研究发现，部分REITs一季报披露的经营性业绩不及预期可能是价格下探的导火索，深层原因则可以归结为：一方面，市场缺乏信心，促使价格进一步下跌；另一方面，估值无法达成一致，市场对产权类项目的估值存在较大分歧。此外，REITs产品在设计与定位等方面也有待完善。

对于公募REITs的后续发展，招商基金基础设施投资管理部专业副总监万亿持相对乐观的态度。

在万亿看来，6月份基本面较好的REITs表现相对抗跌，即使个别投资者在短期内集中抛售，放大了成交量，市场也有足够的资金承接，说明投资者已经开始重新关注优质项目。并且，基金管理人和原始权益人密集启动基金份额增持预案，对外释放了积极信号，这对投资者判断短期市场走势很有意义。

“REITs估值水平已进入历史低位区间，且在近期‘降息’的背景下，产权类REITs今年预期的4%现金分派率对于机构投资者将颇具吸引力。”万亿发现，近期券商组织的调研活动日渐频繁，基金管理人公告数量亦明显增多，期待后续优化市场建设的相关政策出台。