纽约二季度办公闲置空间创历史新高！“厄运循环”已经开启？

房地产公司第一太平戴维斯（Savills）的数据显示，纽约市的可用办公空间在2023年第二季度攀升至7030万平方英尺，为历史最高水平。在纽约办公闲置空间达到创纪录水平之际，美国各地的房东正承受着高利率、堆积如山的到期债务和摇摆不定的房地产价格的压力，许多房东难以留住或吸引新租户。在2020-2021年新冠疫情之后，远程工作模式的盛行也一直对房地产市场产生负面影响，导致高档写字楼和低质量物业的租金差距越来越大。尽管第二季度曼哈顿中城（Midtown Manhattan）A级写字楼的要价较上一季度上涨1.7%，至每平方英尺95.53美元，但Savills指出，办公闲置空间的增加导致租户优惠增加，并给整体租金带来压力。相比之下，中城质量较低的B类和C类写字楼的租金上涨了0.2%，至每平方英尺59.01美元。中城是受上班族回流速度缓慢打击严重的地区。Savills的报告称，“许多租户对高档或A+写字楼的偏好，推高了这部分市场的租金，而其他租户能够在更大程度上决定商品A级和B/C级写字楼的情况”。写字楼空置空间飙升将加重市场对商业房地产（CRE）市场的担忧。哥伦比亚商学院房地产和金融学教授Stijn Van Nieuwerburgh在最近的采访中就为“城市厄运循环”敲响了警钟。他警告说，商业房地产（CRE）的痛苦才刚刚开始，其影响可能会波及银行业和更广泛的美国经济。 Van Nieuwerburgh解释道，不断飙升的利率和向远程工作的转变已经大幅削减了城市写字楼的价值。他预计，这将导致财产税收入下降，预算短缺将迫使城市当局提高税收或减少在教育、交通、卫生和其他公共服务方面的支出。如果城市的生活成本变得更加昂贵，这将进一步降低人们在城市居住的兴趣，从而进一步压低房地产价值，造成恶性循环。Van Nieuwerburgh认为，“我们正处于这个厄运循环的早期阶段”。这位教授指出，他的计算表明房地产价值还会进一步下跌。数据显示办公室使用率、租赁收入和签署的新租赁数量仍远低于疫情前的水平。他指出，空置率也飙升至大约40年来的最高水平。这“至少是上世纪80年代初以来首次出现这种规模的崩溃”。他补充说，随着时间的推移，质量较低的写字楼价值可能会下降多达45%，整个写字楼行业的价值将缩水5000亿美元。Van Nieuwerburgh强调，许多美国人都受到商业房地产崩溃的影响。养老基金、房地产投资信托基金（REITS）和其他实体都在该领域，特别是写字楼领域投入了大量资金。他还强调，地区性银行是商业房地产的主要融资来源，这意味着它们可能会遇到今年早些时候击垮硅谷银行和签名银行的类似问题。范尼沃伯格表示，“我确实还担心商业房地产行业可能会出现溢出效应，因为我们还没有看到银行业危机的结束” 。他警告说，如果小型银行的商业房地产投资组合遭受损失，它们可能会减少对小企业的贷款，这可能会抑制经济增长。他表示，“最坏的情况一定非常糟糕，而最有可能的情况是痛苦缓慢渗透，银行将不得不拨备数年，或者将不得不承受数年的损失。最好的情况是我们将面临一场温和的信贷紧缩，这显然对经济来说也不是好事”。