仲量联行：北京零售市场迎来温和复苏，办公楼市场承压但韧性仍存

7月5日，仲量联行召开2023年第二季度北京房地产市场回顾媒体会。2023年下半年拉开序幕，北京经济正在修复至正常增长的进程中，商业地产市场表现略有分化。仲量联行中国区首席战略官张莹表示：“尽管当前商业地产市场挑战仍存，但在货币政策的先行刺激后，愈多的政策积极信号有望带来市场整体信心的改善。”　　二季度，办公楼市场租赁需求转弱，全市整体租金再度下探。在投资市场，内资自用型买家在二季度最为活跃，而机构投资人仍持续关注长租公寓、工业物流及产业园等物业。餐饮租赁需求的提涨在二季度推动零售地产市场整体进入温和复苏态势，租金止跌企稳。工业物流市场需求保持稳健，但新增供应小幅推高全市空置率。酒店市场在上半年实现快速复苏，有望在暑期旺季释放出更大的活力。高端住宅市场活跃度在宽松政策影响下实现稳步上升，二季度成交总量环比增长48%。　　随着租赁需求走弱，全市整体租金进一步下探。今年年初以来的市场复苏趋势并未延续，二季度租赁需求显现疲软态势。仅有的部分搬迁需求受到了租户方低预算的限制。当前业主与租户方的谈判期拉长，尤其是1,000平方米以上的大面积租赁需求。二季度，租赁成交的行业分布呈现更加多元化的趋势。源自TMT行业的租户贡献了租赁成交总量的四分之一，其中游戏企业增长趋势更加显著。从全市角度而言，即使在先前表现稳定的CBD区域，问询与带看数量也呈明显下降。区域业主正持续提供更灵活的策略以吸引潜在的租户。　　全市整体空置率略微收缩至10.3%，净吸纳量与一季度相比减少了三分之一。虽然二季度办公楼市场退租趋势有所缓解，但租赁需求的疲软仍然导致全市范围内的净吸收量十分有限。由于回填速度慢于预期，业主面临较大空置压力。全市甲级办公楼平均租金持续处于下行通道，环比下降1.8%，同比下降4.0%。鉴于当前的市场情况，即使针对500平方米以下的小面积需求，业主也开始提供可观的租金折扣。“近期市场需求复苏仍然受限，全市租金调整期或将持续至2024年。“仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示：“租金下行将进一步推动租户方借助有利市场环境与业主进行谈判，有望争取更加优惠的租赁条款。”　　投资方面，二季度北京大宗交易市场以内资买家自用需求为主，成交主要位于五环以外区域。家居龙头企业居然之家集团近期发布公告称将收购位于北四环奥林匹克区域的远洋未来广场零售物业，总建筑面积约6万平方米，收购总价为人民币19.63亿元。　　在自用型买家作为大宗交易主力的同时，长租公寓、工业物流及产业园等物业持续吸引投资人目光。由于办公楼租赁市场表现欠佳，近期北京的办公楼投资需求稍显疲弱。“市场博弈情绪有所减弱，但整体投资信心的恢复仍然需要时间。”仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示：“当前， C-REITs相关资产更受投资人关注，C-REITs的扩容有望继续推高此类资产的投资活跃度。”　　租赁需求复苏，得益于大面积餐饮租赁成交。五月，社会消费品零售总额同比增长29%，零售商对扩张的预期得到改善。其中，餐饮业态积极响应消费需求，以最快速度推进新店落地，第二季度新租面积达到全市增量的49%。另外，此前退租的儿童娱乐与教育业态开始复苏，逐步吸纳空置面积。　　郊区市场迎来2018年至今最大体量新增供应。2023年第二季度郊区市场录得三个新项目，总体量高达30.2万平方米，成为2018年以来的季度供应峰值。得益于新项目开业率高且市场需求持续复苏，市区和郊区市场空置率均有所回落，分别录得6.2%和8.0%。新项目由大悦城控股、远洋集团和华润集团等市场头部房企所开发，规划合理的市场定位与业态组合使这些购物中心都取得了出色的运营表现。　　全市租金进入止跌企稳转折点。客流量与消费的共同复苏显著增强了业主信心。部分头部项目的业主已从新租餐饮成交中实现涨租，另有其他业主计划将租金恢复至2021年水平，并积极上探涨幅空间。第二季度，市区市场租金环比增长0.7%，郊区市场租金环比增长0.6%。在经历长达三年的下行震荡周期后，北京零售市场租金或迎来转折点。　　“据预测，核心及市区市场租金将在2023年底达到1.5%和2.0%的同比涨幅。全市租金预计将在2024年底回涨至2021年水平。”仲量联行华北区研究部董事纪明表示。　　物流市场需求保持稳健，全市空置水平受新增供应影响小幅上升。多个超过五千平方米以上的大体量新租成交在二季度录得，新租需求以第三方物流、电子科技和生物医药为主。其中，顺义空港子市场和通州马驹桥子市场需求增量明显优于其他区域，呈现稳步增长态势。在供应方面，二季度北京物流市场在远郊区迎来一个新增项目，总建筑面积为78,000平方米。新项目因自身交通可达性较差且地处偏远，面临较大的去化压力，市场整体空置率受此影响在二季度小幅上升0.8个百分点至7.1%。　　全市租金水平在二季度保持稳定，环比微跌0.5%，同比增长3.2%。市场中的大部分优质项目租金呈稳步上涨趋势，成熟子市场中空置率较低的项目租金增长尤为显著。然而，近期来自廊坊市新落成项目的低价竞争，给地理位置相近的北京大兴子市场租金带来较大下行压力。部分业主选择小幅降租以避免租户流失。　　“由于原计划于第二季度交付的两个大体量项目将延期入市，预计2023年下半年的供应侧压力将显著加大。”仲量联行华北区研究部负责人米阳表示：“近30万平方米的新增供应将于今年三四季度集中入市，2023年末空置率将被推高至10.2%，相较去年上升4.4个百分点。在供应波峰的影响下，租金增速预计将小幅放缓。“　　上半年公共假期旅游数据节节攀升，北京国内休闲旅游市场进入全面复苏；入境游客数量复苏滞后明显，但国内游客出境意愿强烈。端午节期间，全市重点监测的216家旅游景区（地区）累计游客接待518.59万人次，超过2019年同期2.1%；累计营业总收入30,910万元，比2019年同期增长5.8%。端午节期间，全国出入境人员396.3万人次，日均132.1万人次，较去年端午节增长约2.3倍，是2019年端午节的64.6%。基于入境人次并未恢复，出入境数据增长主要来源于出境人次。　　2023年上半年北京酒店市场实现快速复苏，每间可出租客房收入恢复至2019年同期水平八成。截至2023年5月份，北京高端酒店市场业绩进一步提升，入住率达62.1%，平均房价达1,070元，每间可出租客房收入上升至665元；平均房价已接近恢复至2019年同期水平，入住率和每间可出租客房收入恢复至2019年同期水平约85%。　　2023年上半年无高端及以上酒店新增供给，有一家高端酒店翻新后重新开业。预期2023年全年无高端及以上酒店新增供给，原计划2023年3月开业的北京大兴凯悦酒店，现推迟至2025年开业。北京港澳中心瑞士酒店（1991年开业）经过历时四年的改造装修后，于2023年4月焕新开业，改造后的港澳中心瑞士酒店拥有467间客房和套房。中国酒店市场已逐渐进入存量时代，尤其是在新增供给增速缓慢的北京，品牌焕新、升级改造及用途更新已成为酒店业主需要面临的新难题。　　得益于长线游、主题游的趋势，以及环球影城等辐射全国的旅游引擎，北京酒店和旅游市场有望在暑期旺季释放出更大的活力。根据中国旅游研究院节假日文化休闲和旅游消费专项调查显示：端午假日期间，游客平均出游半径164.87公里，同比增长52.8%；目的地平均游憩半径12.94公里，同比增长71.0%。对比疫情期间，周边游的热度或有所降低，但依旧为本地休闲短期游的基础。游客的出行半径扩大的趋势将在暑假期间更加凸显，国内长线游和出境游预期将占暑期旅游消费主导。除了学生游和亲子游等暑期传统需求的释放，演唱会、音乐节、戏剧和特色在地文化等热门文化场景将进一步推进游客出行意愿的上涨，进而带动酒店住宿业市场需求提升。　　仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部高级副总裁梁涛表示：“2023年上半年旅游市场实现了迅速复苏，高端酒店市场业绩亦迅速回升。但截至五月份，北京高端酒店业绩仍未突破2019年同期水平。随着暑期传统旺季的到来，北京高端酒店业绩有望进一步攀升。”　　宽松政策环境下，北京高端住宅市场成交量稳步上升。第二季度，北京高端住宅市场共成交2,048套，环比增长48.1%，但同比下跌17.3%。信贷政策释放积极信号叠加年中项目促销，购房需求于季度末回升，推动成交量上升。部分开发商为冲刺年中业绩增加促销活动，二季度高端住宅新房价格环比下降0.7%。随着国内及外籍租户需求回流，租赁市场热度持续恢复，高端住宅平均租金环比增长0.9%。　　未来新增供应有望放量，市场将持续活跃。预计今年下半年高端住宅供应将逐渐增加，购买力将进一步被释放，从而进一步推高市场成交量。 “在‘一城一策’的原则下，考虑到当下市场运行态势，地方政策放松预期有望加强。”米阳表示：“稳健的成交量为开发商带来坚定信心。在活跃的市场情绪带动下，部分项目或将收紧优惠力度，带动北京高端住宅市场价格企稳回升。”