经济把脉-改革房贷追索制　提高风险管理-中国首席经济学家论坛研究院副院长林采宜

图：去年期房（即楼花）在中国商品房销售面积的占比高逾八成。　　2023年中国房地产开发资金来源中，自筹资金占比仅35%、定金及预付款占33%、个人按揭贷款占16%、国内贷款占12%、其他到位资金占4%，从这个资金来源结构中可以看出，房地产企业在开发过程中65%以上的资金来自于买家和商业银行，一旦房地产企业“自筹资金”不到位，无法按照合同期限和质量交付房屋，那么买家和银行将面临巨大的烂尾楼风险。　　在楼价上升期，购买期房（即楼花）具有价格优势，楼盘竣工交付时不愁滞销，没有特殊情况，开发商都能筹措到足够的建筑和安装资金，因此，这种由买家和银行融资给房地产商盖楼的模式风险尚还可控。一旦楼市价格面临下行趋势，未售楼盘出现滞销风险，开发商“自筹资金”不到位的风险也相应增大，这种商品房预售模式的弊端就非常明显。　　近5年来，随着一些城市房地产价格的下行，居民对于未来楼价的预期也发生相应的改变，预期“楼价将会上涨”的比例由2018年6月的36.5%，下降至2023年12月的14%，打算增加买楼支出的占比也由23%下降至16%，对未来楼价走向的悲观预期叠加房地产行业信贷政策的收紧，大量房地产商资金链断裂，烂尾楼不断出现。　　2023年期房在中国商品房销售面积中占82.7%，短期内若完全摒弃预售制度很可能诱发产业资金链危机，并导致房地产投资的断崖式下滑，影响宏观经济的增长速度。因此，逐步降低期房销售比例，提高现楼销售占比，更能成为控制房地产违约的可行路径。　　香港预售比例在五成左右，美国的新楼销售中预售比例在70%至80%，新加坡商品公寓和组屋预售比例约在90%，但相较之下鲜有烂尾风波，归因于上述地区完善的预付款监管与质量监管制度。　　香港的预售条件要求开发商全数支付地价且有能力支付所有建筑费（开发商自筹），预售资金（等同楼价5%的定金）通过信托专户管理直至确认交付后才交于开发商，且买家在房屋完成建设并正式交付前才申请按揭贷款。　　美国期房销售制度主要严格遵循双方合同执行，且在交付之前房屋预售款由第三方（多为住宅交易中的产权公司）监管。　　目前，中国的预售制度对消费者不利的方面，还体现在银行对按揭贷款的追偿权。开发商在交付土地使用权出让金后，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上（其中自筹资仅占35%），就可以开始预售商品房了，之后开发商盖楼所用的资金大部分来自于预付款和买家申请的银行按揭贷款。　　买家在正式签订购房合同后就申请按揭贷款，贷款直接由银行付给开发商和银行、监理单位共同监管的账户，供开发商分期取用，这笔贷款产生的本金利息由买家支付、贷款的抵押物为预售的房屋。按照现有的按揭制度，提供贷款的银行对买家的房贷拥有追索权，即买家对房贷承担无限连带责任，当抵押的房屋价值不足以清偿贷款时，不足部分由债务人（买家）承担。在这种法律框架下，买家一旦断供，银行除了没收并按照司法流程拍卖其房产之外，还有权追索业主名下的其他资产来清偿所欠房贷。“房没了，债还要还”，就是这种无限追偿权的可能结果。　　银行批覆贷款将更审慎　　因为这种无限连带责任，使银行往往忽视对抵押物的贬值风险评估，只是一味考察贷款人的收入潜力和综合偿债能力。导致一些楼盘烂尾，无法按期交楼，买家仍然不得不继续支付房贷本金和利息，或者房屋在拍卖之后不足以清偿贷款，买家在失去房子之后，还得以个人的收入或者变卖其他资产来偿债。　　银行旱涝保收，全部风险都由买家承担，容易导致一些收入不稳定的家庭过度负债，一旦发生失业、破产或者其他变故，不仅仅失去抵押的房子，个人与家庭的正常生活都无法维持，严重影响社会的和谐和稳定。　　因此，笔者建议改革住房抵押贷款的追索权制度，借鉴海外的住房抵押贷款模式，银行和买家共担住房按揭贷款的风险，一旦发生被抵押的房屋发生烂尾、质量不合规、逾期交房或者买家无力偿还贷款时，银行只能拍卖购房合同中的抵押房产，若拍卖收入不足清偿贷款，则银行承担坏账风险。　　针对无限追索权的房贷制度改革将会促使银行更加谨慎地审核被抵押物（预售房产）的烂尾及贬值风险，以及买家的偿债能力，一方面降低房屋资产的抵押值，避免拍卖金额不足以偿债的坏账风险，另一方面避免买家过度举债，控制其家庭负债风险，把断供的损失限制于失去所抵押的房子和已经支付的房贷本息，断供之后的个人家庭正常收支不受影响。