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宁波江北开投姚九地块

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西洪大桥实景图，来源Allen

这座飞架姚江两岸的桥梁—— 西洪大桥，历经两年多的打造，预计将在今年6月竣工，这也意味着，宁波第一座双层通行机动车的跨江大桥，不久就将进入开通倒计时。

等待西洪大桥正式通车，将进一步沟通海曙高桥和江北姚江新城，带动两个区域的协同发展。

从交通层面上来说，届时宁波城区“口”字型城市快速路西侧，将从原来的机场路高架，拓展到奥体中心—高桥—集士港一线。那么姚江新城就将是新一代江北—海曙“流量枢纽”。

姚江新城，总面积28平方公里，东起机场高架、北邻北环高架、南至中山西路、西至大西坝河-官山河。

作为宁波城市的“第三心”和“城市新客厅”，姚江新城的未来发展充满无限想象。

很多人对于姚江新城板块的发展潜力评价颇高，认为 海曙未来+江北未来=姚江新城，这主要得益于其绝佳的地理位置和高能级的政策背书。

首先，从地理位置上看，姚江新城横跨姚江，联动江北和海曙两个区域共同打造。

整个区域内部具备成为“网红城市CAZ中心”的丰富条件：三江之中最为清澈的姚江江景、悠长绵延的江岸风光、沿江而建的大面积绿化、景致各异的公园和两岸不断更新的城市天际线……

而且其地位还有“官方盖章”：市自然资源和规划局在《关于完善姚江两岸轨道交通规划布局的建议》中，直接将姚江两岸定义为 “宁波中心城区内开发潜力最大、资源条件最好的战略空间”！

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在规划这一层面上，姚江新城更是站在巨人的肩膀上。

江北的开发重心，从三江口、老外滩逐渐转向姚江新城、文创港等区域。海曙城市发展规划的沿江发展战略中，五江口滨水活力区也是重点开发区块。

最早在2008年，姚江新城的概念就已经被提出；2011年，姚江新区概念规划及城市设计方案正式出炉，姚江新城开始了规划及开发的阶段；2013年姚江新城规划建设奥体中心和江北区行政文化中心，如今这两个地方已然成为区域地标代表；2015年姚江新城被定为“十三五”期间宁波重点打造的城市副中心……

去年的十四五规划中，又给了姚江新城两个新的title： 宁波中心城区精品建设六大重点板块之一、城西发展主轴江北慈城-姚江新城-空铁新城上的一个重要节点。

发展轴示意图

姚江新城，恰恰就处在上述数个发展大方向重叠的黄金位置，发展势头自然高歌猛进，多个项目规划正在加速落地和兑现。

开头提到的西洪大桥，就是“四桥二轨”的交通网络的其中一项，青林湾大桥、西洪大桥（在建）、鹊渡桥（规划）、邵渡桥（规划）和地铁4号线、8号线（在建）全部落地之后，与其他区域的沟通和联动将再上一个新台阶。

西洪大桥实景图，来源Allen

还有近期传得沸沸扬扬的青藤书院将搬至姚江书院，民转公成为九年一贯制学校。如果正式官宣，那无疑又是学区界的一枚重磅炸弹，让姚江新城再度成为焦点板块。

即使把还未确认的青藤书院排除，区域内也有上海世外、姚江书院、姚江新城第二配套学校（规划）等三所九年一贯制学校，优质教育资源充足。

新城繁华配套+限价倒挂红利+稀缺江岸风光，这些优势叠加到楼市上，让姚江新城有了火热的底盘。

如果是去年这个时候提起“姚江新城”板块，“火”绝对是大多数人的第一印象。

数据说话，论姚江新城是网红板块那确实是实至名归的。

2019-2021年，姚江新城的地价实现了三连跳，从四位数到1.6w+到2.2w+，走出了一条漂亮的上扬线。

今年的首批次集中土拍，被不少人寄予厚望的姚九地块出人意料的以“政府兜底、0溢价”的结局黯然收场。在市场普遍低密和地块商业比例过大的双重打击下，一轮游的地价直接倒退回了2018、19年。

回顾一下这些地块上已售的楼盘，姚江新城的项目似乎都自带“红盘”光环。

万科滨河道，首开认筹超600组，1300+人抢购，共摇号62轮，几小时就去化95%，全线飘红，后续加推同样热卖；

凯迪融创万潮中心，千呼万唤始出来的倒挂顶流热盘，910套房源一次性show hand，开盘前认筹就超过3000组，以有房中签率15%毫无悬念地日光；

与万潮中心近在咫尺的江来上府和姚江晴雨则是去年姚江新城的热门双子星，在倒挂的势头下双双日光；

到了绿城滨河沁月，虽然市场形势已开始遇冷，但依然取得了首开去化89%的逆势佳绩，可以说是姚江新城目前为止“最后的辉煌”。

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从近5年的数据来看，在各个红盘的助推之下，2021年显然达到了供应量、成交量、成交价格的三个巅峰。

但现在唯一在售的滨河沁月也已经余房不多，收官在即，姚9地块入市还遥遥无期，板块库存量已经处在低位。

绿城·滨河沁月

项目地址：云飞路与洪塘中路交叉口

建筑面积：约15.8万平、 装修: 毛坯

产品户型：建面约110-185㎡

参考均价：备案均价约29300元/m2

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商住用地，出让面积8.3万㎡，容积率1.5-2.56，总建面约21.3万㎡， 毛坯限价30700元/㎡。

这宗地块的江景位，比滨河沁月更优越，直接南向一线临江，周边配套也和几个红盘一脉相承。然而商业商务比例占比高达48%，且需要自持65%商服10年，开发成本较高，最终爆冷一轮游。

虽然在土拍市场上遇冷，不过对于整个板块来说，这个商业体量不小的项目，将进一步填补姚江新城所需要的大规模商业。未来与奥体联动，对区域活力和烟火气有加成。

《宁波市城市国际化发展“十四五”规划》中提出宁波未来将争取“年均举办国际会展40次、国际体育赛事10次”，万众瞩目的奥体中心和缓缓流淌的姚江依然会是姚江新城坚不可摧的大IP。

区位、规划、基建三架马车，决定着姚江新城注定有着光明的未来和潜力无限的高上限，似乎只缺一簇再度点燃板块的星星之火。

宁波第三心将迎来什么样的腾飞契机，不妨一起期待一下。

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