金针集-适度放宽按揭 利好香港楼市复常-大卫

　　图：本港住宅按揭成数调高至七成，有利提振市场对楼市以至经济前景信心。　　香港经济稳步?复苏，家庭收入上升与企业扩展业务意欲增加，当局此时适度放宽住宅与工商铺物业按揭成数有如及时雨。此举令有能力供楼而欠缺足够首期的置业者“上车”或细屋换大屋，以及让企业营运获得更大信贷支持，这对香港地产楼市加快复常、安全软着陆以至促进经济发展起着积极支持作用。　　美国经济危机加剧，上周五出现股汇债三重下跌的惊吓场面，即股市、债市与美元同时下跌，显示投资者对美国经济信心进一步溃散，高利率加速美国经济走向衰退，美元资产被抛售，尤其令人不安的是，美长债息上升至4厘以上的年内高位，进一步拉升按揭利率等融资成本，美国房地产资产价格面临巨震，继而拖累环球物业市场。　　经济?复苏 细屋换大屋需求增　　正当美息升势未止、全球物业资产价格承压之下，香港金融管理局上周五放宽住宅与工商铺物业按揭成数，包括1500万元或以下自用住宅物业最高按揭成数由五、六成上调至七成，以及工商铺物业最高按揭成数由五成上调至六成。　　同时，按揭证券保险公司亦将1000万至1500万元物业的按揭保险成数调高至八成或900万元贷款额、1500万至3000万元物业的按保成数为七成或1200万元贷款额，而1000万元或以下物业，按保成数维持九成。这是2009年金管局推出逆周期措施以来首次调整，相信与下列三项理由有关：　　一是香港经济稳步?复苏，置业与换楼意欲增加。今年经济增长预期可达3.5%至5.5%，首季家庭收入中位数上升至接近3万元，将1500万元或以下自住物业按揭成数提高至七成，令有能力供楼而欠缺足够首期的置业者“上车”或细屋换大屋。　　值得留意的是，适度放宽按揭不会影响银行信贷风险，金管局维持供楼支出占收入比率不能超过五成，以及符合加息2厘的压力测试要求。换言之，稍为提高住宅按揭成数不会刺激楼价大升。正如财政司司长陈茂波所言，放宽按揭可让买楼自用的置业者减少首期支付与按揭保费，但不会撤销楼市辣招数，意味继续遏抑物业投资需求。　　提高工商铺按揭 助企业扩充　　二是有利企业扩充业务。香港与内地、国际全面通关，经济活动迅速复常，调高工商铺物业按揭成数，加大金融对企业信贷支持，变相额外增加企业营运资金，有利吸引企业、资金、人才来港，增强经济增长动力。　　事实上，财爷昨日在网志中表示，引入重点企业方面，短期将有好消息。今次放宽工商铺物业按揭成数有如及时雨，进一步提升香港吸引力。　　三是提振市场对香港楼市以至经济前景信心。在国家强大后盾支持下，香港经济发展大有可为，这与美欧经济持续滑坡、楼市危机四伏不可同日而语。香港适度放宽按揭不会增加楼市、银行风险，反而有助增强市场信心，对楼市加速复常、安全软着陆以至经济发展起着积极支持作用。　　加息与供应增 楼市难再疯涨　　总括而言，住宅按揭成数调高至七成是合适做法，即返回2015年的水平，当年超低息环境，拆息按揭利率低至1.9厘，吹胀了资产泡沫，但时移势易，现时香港地产市场仍然处于调整期，住宅楼价较去年历史高位跌约13%，工商铺物业价格从高位调整更达到两至三成，加上拆息按揭利率已上升至3.5厘、楼市辣招维持不变与当局大力开拓住宅、工商物业发展用地，香港地产市场难以疯涨起来。