楼市新态-宽按揭措施激活楼市-祥益地产总裁 汪敦敬

图：新的放宽按揭措施出炉，相信将极大改善中价楼及居屋第二市场流转率。　　香港金管局上周五（7月7日）公布了新一轮的放宽按揭措施。笔者对有关新政策十分赞赏。虽则个人不会预期政策可以一石激起千重浪，然而，好的政策应该是对原有机制的优化，而不是以一味去刺激买家入市。今次措施不仅谈不上噱头，甚至可以用低调来形容。新的放宽按揭措施是较全面的优化措施，表面上活化了住宅自住的换楼链，使得换楼人士入市意欲加强，换楼成交增加，尤其是“连环船”成交开始涌现（即一买一卖在同一日进行），长远来看政策的效用还要看市场情绪的变化。　　放宽按揭措施也极大改善了居屋第二市场流转率。居屋第二市场长期因为大部分屋苑已超过了担保期的关系，令到成交裹足不前，大大浪费了二手潜在供应。新措施增加了一按成数，可以说是用最根本的方法解决了居屋担保期的问题，已有不少个案由原先的“625”（借六成供25年）改为“725”（借七成供25年），这无疑改善了居屋流转的问题。　　而楼价1500万元或以下的一按按揭成数由六成增加至七成，也令能够入市的人增加，因为很多人可能收入问题，或者年龄问题已经不能够去配合到按揭保险的高成数门槛。即是说，放宽按揭不单只增加了杠杆能力和购买力，也增加了能够入场的社群数量。新政策中也包括转按自住物业可提高至七成，即可以提取更多资金，给予尤其是二手楼的业主去理财。　　降低入市门槛　　另外，有关新政策连非住宅按揭都同时照顾，非住宅按揭成数由五成提升至六成。更加重要的是，以资产计算按揭成数由四成提升至五成。这极大改善了投资者的现金流及流动性，对商铺的投资者来说可以是松一口气，甚至大地回春，笔者同意下半年舖市价格有机会上升一成的预测。　　如果用按揭保险制度，楼价1500万元的按揭成数由六成四提升至八成，3000万元的按揭成数由五成提升至七成，此措施可令到整个中价及中上价地产市场得到活化。更加要值得一赞就是，HKMC（香港按揭证券有限公司）的保费大折让，举例单位楼价400万元做九成按揭及供30年计算，以前保费约15.66万元，现在的保费是7.776万元。　　当然，笔者作为市民很是欣赏特区政府这种多做事少说话的作风。笔者是非常支持特区政府今次安排，对短、中、长期发展都是一个很好的政策。