主楼布阵-放宽按揭助上车 楼市信心改善-美联物业住宅部行政总裁（港澳）布少明

图：随着楼市气氛好转，住宅睇楼量及成交料逐步增加。　　美国联储局将于7月27日公布议息结果，相信恢复加息的机会不小。惟最新经济数据反映美国通胀或有放缓迹象，引来市场憧憬下半年仅加息一次，刺激股市齐升，港股更是一连突破多个关口，令投资气氛为之一振。　　笔者已经多次强调，本港楼市走势是“息息相关”，后市升跌还看美国加息周期何时完结。现时市况虽然较为明朗，但仍不宜过分乐观。毕竟市场数据会变，联储局的口风也随时改变，一日联储局未正式结束加息周期，一日楼市的价量仍会受压。　　但正是“五穷六绝七翻身”，踏入7月份，本港楼市的确有“拨开云雾见青天”的感觉，二手交投明显加快。楼市乐观的主要原因包括：港股走俏引领市场情绪；特区政府放宽按揭成数，吸引等候已久的买家入市。“美联信心指数”最新报59.5点，虽然按周仅轻微上升0.8%，但相信特区政府放宽自住物业的按揭成数措施对后市的影响，将于未来的信心指数中反映出来。　　特区政府放宽按揭之目的，是帮助有需要的市民换楼。然而，压力测试则未有配合政策而放宽，在每月入息要求大大提高的背景下，部分业主难以实现换楼梦。以楼价800万元为例，新制下首期可少付25%，而供款则上升17%。若以楼价1200万元计算，新制下首期更可少付40%，而供款则上升40%。以目前的压力测试要求，相信不少有意置业者不能实现换楼计划。　　宜调整辣税助换楼　　因此笔者建议，如真的想令换楼客受惠，特区政府需同步放宽压测。更重要的是，现时制度下，若业主以“先买后卖”方式换楼，要先缴付15%辣税，待售出原有物业后才可退还该税项。为方便市民换楼，建议将15%新住宅印花税税率回复至双倍印花税（DSD）。　　值得注意的是，私人住宅租金持续上升。美联“租金走势图”今年6月份以实用面积计算的私人住宅平均呎租报约34.79元，按月升约0.7%，连升5个月，并创自2021年12月后的一年半新高；若以今年上半年计算，租金上升约3.7%。相信租务市场?复苏对楼市亦有一定的振奋作用。　　7月有多个大型新盘登场，加上受惠上周放宽按揭成数利好，市场气氛向好，住宅睇楼量略见好转，料交投逐步增加。笔者预期7月一手成交量有机会达约1500宗水平，二手成交亦料有所增加，预计可达到2800至2900宗水平。