年中问市-下半年，很难看到市场出现转变的曙光

（原标题：年中问市|下半年，很难看到市场出现转变的曙光）凤凰网房产北京对话合硕机构首席分析师郭毅核心观点：1、北京今年上半年整体市场的表现，是新房稳，二手冷。2、要选择一个区域板块儿当中，品质和物业服务标杆儿的这样的一个项目。未来在二手市场才能够实现一个比较好的一个保值。3、下半年来看，其实很难看到市场出现转变的曙光，特别是以北京为代表的一线城市，整体的调控还是保持在一个极度严格的状态下，没有出现太多松动的迹象。对话实录：您认为北京今年上半年楼市表现如何？北京今年上半年整体市场的表现，是新房稳，二手冷。从新房的整体表现来看，上半年的几个月。在三月份达到一个高点，在三四月份相对高点之后，五六月份月度的成交量也基本保持在5000套上下的一个水平，相比去年同期，还是有一个明显的提升。因为去年其实我们看到整体上半年新房市场的成交量还是处在一个低位盘整的一个状态，特别是因为疫情的影响，对于新房市场的这种伤害还比较大。去年5月新房市场的成交量是2891套，六月份是4105套，基本上是在一个3000到4000套左右的一个水平，但是今年就二季度来看，基本上是一个5000套到6000套的一个水平，所以整体来看新房市场还是表现相对稳健的，但是二手房市场，就表现出了一个走高之后持续下行的一个走势。在今年三月份达到2.2万套的一个住宅成交量之后，此后四月份是步入了一个断崖式的下跌，二手住宅成交1.4万套，之后的两个月的时间里是小幅度的下跌，五月份是成交了1.3万套，六月份是1.16万套，基本上还是处在一个持续下行，到了七月份可能市场转冷的这种迹象更加的明显。目前来看，虽然说新房市场表现还是相对来说成交量比较稳定的，但是随着二手房的这种成交下行，对于新房市场的这种传递的效果也会比较明显，因为北京当下的楼市。主力还是以改善家庭为主，那么这部分购房家庭，往往都需要卖掉手里的旧房子，才有购房资格和首付资金去购置新房，特别是当下北京二套房的首付比。最高达到80%的这样的一个基础之上，那么如果通过家庭的自有资金，其实是很难撬动这个房屋的实现再改善，所以二手房市场成交量的转冷。以及价格下行之下，部分改善家庭，推后自己的改善置业需求，都会在接下来的一段时间里面对新房市场产生一定的这种影响。您如何看到下半年楼市发展？下半年来看，其实很难看到市场出现转变的曙光，特别是以北京为代表的一线城市，整体的调控还是保持在一个极度严格的状态下，没有出现太多松动的迹象。包括整体的金融信贷政策也是处在一个历史的高位，一个是首付比例高，一个是房贷的利率也是处在一个全国最高的一个水平。这一系列的一个调控的高压状态，其实都会倒逼影响到，抑制到购房家庭的一个改善升级也好，购房置业也好，他自身的一个资产和资金的一个铺排。购房者在买房过程中应该注意什么？对于购房家庭来说，首先在接下来的购房置业当中，一定要先卖房再买房，就确保手中的资金已经到位了再去购置新房，避免出现新房已经交了定金，然后旧房子还没有卖掉，然后出现违约，退定金等等一系列难以处理的这样的一些复杂的麻烦。第二个，我觉得对于购房家庭来说，在买房的过程中一定要注意，房子本身的一个房龄和品质，我大概看了一下儿，今年上半年的二手房的成交情况，就发现其实整体市场的这种均价是处在一个下跌的状态下，特别是到六月份，二手房市场的成交均价是在6万上下，比去年同期每平米大概跌了5000块钱，但是在这样的一个市场环境下，也还有一些二手房的价格在保持走稳甚至小幅上涨的一个状态。这些房子具备的一个共同特点就是房龄新，同时呢，它房子的品质够高，物业服务够好，原本在新房市场购房者首次购得的时候，就是一个豪宅的品相，比如说立面，比如说精装都是采用了一线的品牌，比如说工区和园林，整体的这种品质都相对比较高，同时呢，很多项目也都配备了会所等等。那么这一类的项目，它转化成二手房之后，整体的房价的水平是保持一个上涨的态势的，所以这个未来溢价也好。这也提示我们家庭在做新的置业选择的时候，可能我们买不到这个总价比较高的这种高端盘豪宅，但是也要选择一个区域板块儿当中，品质和物业服务标杆儿的这样的一个项目。未来在二手市场才能够实现一个比较好的一个保值。所以，在市场环境、政策环境没有出现向好契机的当下，我觉得对于买房家庭下半年的置业来看，还是要保持一个理性的态度，结合自身的购房需要和资金实力，去合理的选择自己的置业目标，不要盲目的投资消费，也不要过度的提前消费，要结合自身的需求去做选择，才能够保证提升生活品质的同时，再去谋求资产的保值。