碧桂园穿越周期之道

（原标题：碧桂园穿越周期之道）本文来源：时代周报 作者：刘婷中国房地产行业进入了新阶段。2023年，房地产行业发展的底层逻辑发生深刻变化，高质量发展成为当前房地产行业的主旋律，新机会也随之产生。行业回归理性，企业扩张更加有序，转型经历阵痛，改变带来希望，一股向上的力量正在孕育生长。疾风知劲草，烈火见真金。楼市大浪淘沙，也是如此。在优胜劣汰的大洗牌中，碧桂园凭借公司长期发展形成的强大韧性，铸就穿越周期的铠甲。碧桂园的房地产故事，起源于波澜壮阔的1992年。彼时，张玉良辞去上海市农委住宅办副主任的职位，创建绿地集团；王健林抓住国企改制的机遇将万达改制成为股份有限公司；而杨国强负责的顺德碧桂园，则在紧锣密鼓建设着。30余年间，当行业走到人口红利、土地红利退潮的阶段，房地产过去的“三高”发展模式失效，粗放式经营难以为继，企业向精细化管理转型也成为必然趋势。碧桂园选择以科技赋能转型，着力推进科技和模式创新，致力于成为中国智慧建造领域的引领者。迈过而立之年，碧桂园愈发充满韧性，愈发坚定前行的脚步。从北滘“包工头”到成为为社会创造幸福生活的高科技综合性企业，碧桂园的涅槃之路，是企业不断革新、完善管理制度的自我迭代样本。规模之外 提质增效“战略不仅在于知道做什么，更重要的是，要知道停下什么。”知名企业战略专家乔·图斯曾如此定义成功企业的守成之道。近年来，房地产市场的风云变幻，正是前瞻性的战略定力，让这家年轻而富有朝气的房企筑起了深深的“护城河”。2017年，碧桂园实现权益合约销售金额约5508亿元，成功“登顶”。在确立中国房地产市场领先地位的基础上，碧桂园于2019年初又提出新的发展愿景――明确将“高科技综合性企业”作为集团未来新定位，确立地产、机器人、现代农业为三大主业，构筑引领公司腾飞的第二增长曲线。欲速则不达，碧桂园深谙此道。与狂奔者高歌猛进不同，碧桂园以把握节奏见长。过去多年，碧桂园多次主动降速，成为其厚积薄发的底气，也为踏上更远的征途积蓄能量。2018年中期业绩会上，碧桂园总裁莫斌宣布：公司将逐步进入“提质控速”新阶段。“我们放慢发展速度是要提升各项管控，而且在每一个环节都要提升管控。”莫斌表示，提质控速是保证碧桂园有质量的发展，宁可发展慢一点，也要发展稳一点。具体到执行层面，莫斌举例称，比如在土地获取上，碧桂园会持一个审慎投资的态度，按照“做一个成一个”的目标去实施。为此，碧桂园在内部提出要精准投资，即一定能算得过账的，而且是一定满足各项财务指标的才能获取。对市场的敬畏之心，让碧桂园抵挡住高增长的诱惑，也因此成就今日的碧桂园。如今，城镇化、现代化潮流不可阻挡，碧桂园再次调转船头，布局一二线城市。翻阅业绩报告，不难发现碧桂园换仓战略已初见成效。2023年，碧桂园分别在佛山、张家口、兰州等地获取低溢价土地，共计新获取9个项目，权益地价约人民币61亿元；新获取土地按权益地价划分，71%分布在一二线城市。碧桂园董事会主席杨惠妍在2023年业绩发布会上提出，碧桂园计划在3-5年的时间内通过新增土储布局的调整，将一、二线对三、四线的货值比例提升至50%：50%，用优质的土地资源支撑公司未来业绩的稳健发展。站在房地产行业转型的十字路口，规模早已不是碧桂园的考量标准。作为一家公众公司，经营质量才是碧桂园的重中之重。在行业深度洗牌期，销售额不再是投资者衡量企业发展成绩的标准。负债与现金流，才是企业持续发展的安全垫与造血库。2023年，碧桂园最大的成绩是顺利抵御行业波动，走上稳健经营之路。在此基础上，碧桂园的经营成绩不乏亮点。报告期内，碧桂园实现合同销售金额约3574.7亿元，回款率高达93%，连续7年超过90%；总借贷约2713.1亿元，同比下降14.7%；净借贷比率40.0%，近10年的最低值；剔除预收账款的资产负债率69.4%，首次降至70%以下；期末总现金余额约1475.5亿元，现金短债比约1.6倍，维持在行业较优水平，可充分覆盖年内到期的债务，短期偿债无忧。和同行相比，碧桂园及时做出了正确的战略判断和经营调整，守住了安全经营的底线，顺利拿到行业下半场的入场券。 图源：图虫创意 刀刃向内 自我革新碧桂园的旧总部悬挂了一幅爱默生的名言：困难，是动摇者和懦夫掉队回头的便桥，但也是勇敢者前进的脚踏石。企业常青之路，伴随着无数次自我革命。在成为房地产行业龙头公司的过程中，碧桂园经历过数次组织架构变革。2009年2月，杨国强决定逐步下放权力给区域，并加大对外部职业经理人的引入力度。从2010年到2016年的6年间，超过1400名职业经理人先后“空降”碧桂园。这其中，便包括为碧桂园征战多年的莫斌。2010年，曾任中建五局总经理的莫斌正式加入碧桂园，任集团总裁及执行董事。由于2010年碧桂园在管控模式、工程质量等方面做出诸多变革，故那一年也被碧桂园内部称为“二次创业”。碧桂园“二次创业”的改革成效得到充分显现，短短时间便跻身千亿军团。2013年，碧桂园的合约销售金额从2012年的476亿元提升至1060亿元，同比增长123%，增幅为行业第一，首次进入房企“千亿俱乐部”。此后，碧桂园业绩一路高涨，坐稳行业头部的地位。进入2023年，碧桂园自我革命步履不停。今年以来，碧桂园已经从区域架构和集团架构上，对自身动了两次“大手术”。今年3月，碧桂园按照“优秀区域总裁管区域”的原则，让29个优秀区域总裁兼管58个区域，原区域的区域总裁将变成区域执行总裁。事实上，碧桂园一直都在全面检视经营管理各个环节，致力于找寻后危机时代新发展模式下的经营管理方式，努力提升企业竞争力。碧桂园高层也指出，发掘一批综合经营管理能力较强的区域总并给予其更大的授权空间兼管多区域业务，在最大化发挥优秀管理者能力优势的同时，兼顾管理团队的稳定性及属地市场的深耕延续性。5月31日，碧桂园控股集团的组织架构做出调整。此次调整，最大的变化是碧桂园控股集团下设地产集团、科技建筑（下称“科建”）集团两大产业集团。对于此次组织架构调整，碧桂园方面对时代周报记者表示，此次调整是应行业形势发展变化，为更好地保障集团“一体两翼”发展战略，将强地产属性的组织架构迭代升级为适配多元业务协调发展的新架构。碧桂园“刀刃向内”成效，已得到充分显现。“一体两翼”战略落地，碧桂园蓄势腾飞。 图源：图虫创意 一体两翼 为更好的生活管理学大师查尔斯 ·汉迪在《第二曲线：跨越“S型曲线”的二次增长》中提到，如果组织和企业能在第一曲线到达巅峰之前，找到带领企业二次腾飞的“第二曲线”，并且第二曲线必须在第一曲线达到顶点前开始增长，弥补第二曲线投入初期的资源（金钱、时间和精力）消耗，那么企业永续增长的愿景就能实现。什么是碧桂园的第二增长曲线？杨惠妍的答案是：科技建造。事实上，科技建造的种子，早在5年前便已埋下。这是一份稳扎稳打、厚积薄发的战略，更代表着代际传承的责任。“我们有没有可能成为全球最强的机器人公司？”杨国强在面对博智林机器人公司的高管时，抛出了这一疑问。2018年成立的博智林机器人公司重点聚焦建筑机器人及智能施工设备的研发应用。截至2023年5月，已有28款机器人投入到初试的商业化应用，适用于全周期智慧建造的各个工序，服务超650个项目，累计交付超2100台机器人，建筑机器人正在全国各地开展施工应用。如今，靠着科技与全产业链优势，碧桂园开辟代建疆域。碧桂园表示，科技智慧建造体系能有效助力公司开发业务提质增效，同时为新业务的拓展打开空间。截至目前，身处佛山的碧桂园已进入第一批24个智能建造试点城市，抢先占领智慧建造细分市场。另外，碧桂园布局代管代建市场超过7年，累计承接项目超过150个，在管面积将近1300万平方米。碧桂园以科技智慧建造体系为依托的代管代建业务，有望成为公司开拓轻资产业务的新增长点，与传统开发业务形成互补之势。据2023年7月11日最新发布的《住房城乡建设部关于核准2023年度第六批建设工程企业资质名单的公告》，碧桂园科技建筑集团下属公司广东腾越建筑工程有限公司获得建筑施工总承包特级资质，这是住建部核定的我国建筑施工企业的最高等级资质。广东腾越紧跟碧桂园科建集团的脚步，广泛实践应用建筑机器人、BIM技术、新型模板体系，打造装配式建筑“设计-制造-施工”一体化建造优势，形成了公司独有的科技建造体系，高效建造领先同行。碧桂园走过的前三十一年，凭借在城镇化建设的出色表现在房地产行业站稳脚跟，做到了行业头部的位置。在可以预见的未来，碧桂园将是一家触角广泛的大型高科技企业，在一座城市之中，和人们在生活日常中发生各种各样的交集，构建更多美好生活场景。在新的时代命题下，碧桂园将持续不断探索美好生活的品质与外延，为消费者提供多元的服务，提升他们的幸福指数。为人们创造美好生活，为社会创造价值，是碧桂园作为一家时代的企业应有的职责。