楼语纵横-按揭放宽 有利细屋换大屋-世纪21 Q动力总经理杨永健

图：放宽住宅的按揭成数上限，有利于缓解过去积累的换楼需求，帮助有需要家庭实现细屋换大屋。　　期待已久的好消息终于落实，金管局早前公布调整楼市逆周期措施，放宽自用住宅物业的按揭成数上限，其中实施已久的六成按揭上限（按揭保险除外），放宽后1500万元以下自住住宅物业，最高可承造七成按揭，大大减低过去换楼客面对困难。　　新措施下1500万至3000万元的自住住宅物业，最高可承造六成按揭；3000万元以上自住住宅物业，最高承造按揭水平维持五成；非自住住宅物业，最高按揭成数维持五成不变。　　此外，按揭保险计划同步放宽，1125万元或以下物业最高按揭成数可达90%，贷款上限为900万元；原有1125万至1200万元最多可承造按揭水平为80%，最新扩大物业价格到1125万至1500万元；而1500万至1715万元最多可承造按揭水平为80%，贷款上限为1200万元；至于1715万至3000万元物业，最多可承造按揭水平为70%。　　放宽按揭上限对于换楼人士来说是福音，相信可刺激换楼市场及增加市场交投，对整体楼市成交有十分正面帮助，以1500万元物业为例，过往最高可借64%，即960万元，并须支付按揭保险费用。假设以保费六五折计算，相当于14万元。在新政策下，1500万元物业可直接在银行做七成按揭而不需要按保，大大节省买楼成本同时，亦可减低首期的负担。　　细单位供应增 上车选择多　　在过去按揭措施的限制下，相信大家亦明白，细屋换大屋是相当困难，特别当楼价上升而按揭成数减少，换楼客自然需要一大笔的首期来应付换楼。相信新措施将有利于缓解过去积累的换楼需求，帮助有需要家庭实现细屋换大屋的目标，同时令更多小型单位有机会被重新释放到市场上，变相令上车客选择增多，有利改善市民整体生活质素。　　当然，单靠放宽按揭成数，亦未必完全可以将换楼难的问题完全拆墙松绑。首先对于缺乏大量现金的换楼客而言，仍需要先售自住单位，才购买新单位，因为当中仍需要双倍印花税预缴，以及供款与收入比率重复计算等疑虑；再者金管局仍未放宽压力测试的要求，任何换楼客，特别是“细换大”必须计清楚是否能通过压力测试。