高盛：美国经济能软着陆 但房地产市场恐陷入“四年僵局”

2020年夏天，美国房地产市场发生了一些违反直觉的事情。尽管失业率仍然保持在两位数，但房地产市场经历了一个重大转变，进入了繁荣期，这一激增是远程工作趋势的直接结果。值得注意的是，在2020年夏季至2023年期间，受到经济刺激的千禧一代开始独立生活，家庭组建数量超出预期，达到220万个。以至于美联储的研究人员估计，住房供应需要惊人地增长300%，才能匹配不断上升的住房需求。显然，美国的住房供应从未与需求激增相匹配，导致美国房价过热。从2020年3月到2023年6月，Case-Shiller全国房价指数显示，美国房价上涨了43.3%。旧金山联储的研究人员表示，其中超过60%可直接归因于居家办公引发的需求增加。快进到2023年，抵押贷款利率的冲击已经明显阻止了房价过热，Case-Shiller追踪的4月全国房价仍比2023年6月的峰值低2.4%。然而，房价大幅下跌的场景并未发生。绝大多数的房价涨幅仍然存在。周一，高盛公布的最新经济预测显示，展望未来，高盛的模型预测，以Case-Shiller指数衡量，美国房价的涨幅非常微弱：2023年为+1.3%，2024年为+1.7%，2025年为+2.4%，2025年为+3.8%。自1976年以来，美国房价的平均年增长率为5.5%，其中包括2021年前所未有的19%的飙升。从技术上讲，虽然高盛的预测是预测房价将缓慢上涨，但至少相对于过去十年看到的增长而言，也可以说是一个“横盘”的房地产市场。如果这一预测成为现实，到2026年年底，美国房价将比2023年6月的疫情峰值高出4.5%，比2023年1月的底部仅上涨10.1%。虽然转售库存紧张继续对房价施加上行压力，但高盛表示，疫情时期房价繁荣造成的负担能力紧张，以及抵押贷款利率从3%飙升至6%以上，正在给房价带来下行压力。此外，高盛预计抵押贷款利率的宽松程度将微乎其微，10年期美国国债收益率将在2024年至2026年期间平均为3.75%。如果这种情况出现，抵押贷款利率可能会保持在6%左右。值得注意的是，截至今年4月，美国房价已经上涨了2.3%。因此，要实现高盛的2023年全国房价上涨1.3%的预测，从现在到今年年底，房价需要小幅下跌。听起来，高盛似乎确实预计今年房地产市场将在秋季会出现一些疲软。该行研究人员在最新的住房报告中写道：“由于抵押贷款利率目前比春季高出约75个基点，我们预计未来几个月，一些与负担能力相关的压力将推动房价增长放缓。”展望未来，高盛的模型还预测通胀不会再次爆发，2023年CPI将同比上涨3.0%，2024年上涨2.8%，2025年上涨2.4%，2026年上涨2.4%。同时，高盛预计就业市场将保持紧张，失业率在2026年之前都将保持在4%以下。简而言之，高盛预计经济会软着陆，同时房地产市场将因负担能力和供应问题而承压，导致全国房价在一段时间内相对停滞。