实探北京二手房市场：挂牌量处于高位 议价空间变大

中国证券报记者日前实地走访北京地区二手房市场发现，目前北京地区二手房挂牌量处于高位，成交整体欠佳，议价空间变大，市场成交向买方倾斜，愿意做出价格让步的业主比例以及让价力度均有所增大。对于购房者来说，可选房子相对较多。

成交整体欠佳

“最近，北京二手房交易市场整体不是特别理想。我们店一个月成交只有3-5套，而之前成交量平稳的时候，一个月能有8、9套。”记者在北京市大兴区一家中型链家门店走访时，门店经理介绍。

北京市住建委官网数据显示，6月北京二手房网签量为11607套，环比下降10.6%，同比上涨5.4%，市场整体交易活跃度不高。

从挂牌房源量看，北京二手房挂牌量持续处于高位。

某门店中介告诉记者，她主要负责的小区挂牌量通常都在100套左右，而近期已经攀升到了150套左右，还有很多房源因为价格过高没有展示出来，如果全部展示出来，数量会更多。

“北京二手房挂牌量逐月走高，挂牌量处于历史高位，但市场供应很不均衡。当前北京二手房交易中，置换需求占比逐年走高，人们对于高品质次新房源的需求越来越大，但在目前北京挂牌房源中，每两套在售房源中就有一套是房龄超过20年的老房子。从去年年底开始，房龄10年以内的次新房源占比减少明显。”有中介人士告诉记者。

中原地产首席分析师张大伟对记者表示，北京6月份的二手房成交数据已经跌到3月份的一半，市场整体成交出现了明显的回调。

“过去几年，北京房地产市场的成交高峰基本都出现在3月，大部分都是因为购房入学需求激增导致的。2023年北京入学人口刷新历史纪录，受此影响，2023年北京楼市也出现了“小阳春”。2月北京二手房成交量达到1.5万套左右，3月达到22192套。2023年上半年，北京二手房累计网签84332套，同比上涨21%。但之后市场持续下行，4-6月成交量均低于1.5万套/月。市场价格也整体出现明显的下行趋势。”张大伟表示。

价格出现松动

记者走访了解到，近期北京二手房价格出现了一定程度下滑。

“目前，郊区价格整体降得比较多，核心区虽然也在降价，但相对比较坚挺一些。”走访过程中，多位中介人士告诉记者。

据了解，目前市场上愿意做出价格让步的业主比例以及让价力度均有所增大。对于购房者来说，可选房子多，竞争压力小。挂牌在售的房源量多，而市场需求和2、3月相比又明显减少，相当于购房者竞争对象少了，市场可以给购房者充足的挑选时间。

“近期虽然业主价格预期出现回调，市场上降价的房源增多，但挂牌价并没有出现明显回落，部分房源甚至还有所上升。当前，业主心态出现了分化，不着急卖房的业主心理预期仍没有明显下降，而急卖房的业主想要通过价格让步换取快速成交。”麦田房产相关负责人告诉记者。

国家统计局最新数据显示，6月北京新建商品住宅销售价格指数环比增长0.1%，同比增长3.5%；北京二手住宅销售价格指数环比下降0.7%，同比增长1.5%。

对于短期走势，张大伟认为，7月、8月是市场传统淡季，如果没有政策刺激，短期内成交量和成交价预计还会进一步走低。

租房市场进入旺季

与二手房成交转淡不同，记者走访了解到，目前北京地区租赁市场正在进入季节性旺季，成交量和成交价均出现了明显的攀升迹象。

“目前，租房客户主要分两类：一类是大学毕业生，一类是换房客户。这两类人群入市时间都集中在六七月。很多换房客户之前也是六七月毕业后进入租房市场，而租期一般是一年，所以到期后又再次进入租房市场。目前成交量很大，价格也出现了小幅上涨。房源虽然比较多，但是会很快成交，看中的房子要尽快出手。”走访过程中，多位租房中介告诉记者。

“之前租房都是由租房专员去做，现在二手房不太容易成交，很多做二手房买卖的中介也开始做租赁了。”一家中介经理告诉记者。

日前北京市住建委网站发文表示，为进一步畅通保障性租赁住房建设领域政企沟通渠道，鼓励社会主体积极参与保租房建设工作，增加保租房供给，北京市住建委积极开展调查研究工作，面向北京市全域广泛征集保租房意向实施项目，探索建立全市首个保租房储备项目库。

公开资料显示，“十四五”期间，北京保障性住房供应占新增住房供应的比例达到52%。其中，保租房规划量最高，新增40万套(间)，占新增住房供应比例达到40%。根据北京已披露的保租房项目情况，主要以集体经营性建设用地新建为主，而公寓型产品最多。目前，已披露项目供应集中于需求旺盛区域，如朝阳、丰台、大兴和通州。同时，项目开发主体中，国企和集体所有制企业的项目占比约80%。

值得注意的是，为了给租房人群提供便利，北京还对租房提取公积金政策进行调整。北京住房公积金管理中心发布的《关于进一步优化租房提取业务的通知》明确，租住本市商品住房，未提供租房发票的，经告知承诺后，每人每月提取额度由1500元调整为2000元；提供租房发票，并在“北京市房屋租赁管理服务平台”办理房屋租赁合同备案的，按实际月租金提取，实际租金超过月缴存额的，按月缴存额全额提取。多子女家庭(指符合国家生育政策，至少有一个未成年子女的二孩及以上家庭)在“北京市房屋租赁管理服务平台”办理房屋租赁合同备案的，提供租房发票可按实际月租金提取，不受月缴存额限制。(中国证券报记者 董添)