央行回应“提前还款潮”：支持、鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定

据中指检测数据可知，今年以来，已有超40城降低首套房贷利率下限至4%以下。6月20日，贷款市场报价利率（LPR）下调至1年期为3.55%、5年期以上为4.2%。　　在此背景下，全国不少城市进入“提前还款潮”。在7月14日国务院新闻办公室举行新闻发布会上，相关负责人对此作出回应。　　据了解，中国人民银行副行长刘国强在发布会上介绍，上半年发放个人住房贷款总额同比多5164亿元。新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点。6月个人住房贷款利率为4.11%，同比下降0.51个百分点。　　会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜在答记者问时提到，今年以来，房地产市场整体呈现企稳态势，但部分房企长期积累的风险仍然需要一段时间才能逐步消化。综合当前房地产市场形势，近日，人民银行、金融监管总局联合发布通知，将“金融16条”中两项有适用期限的政策统一延长至2024年12月底，引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持。同时结合保交楼工作需要，将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月底。　　对此，易居研究院研究总监严跃进表示，此类表述的重要原因不在于房地产市场本身的问题，而在于房企长期积累风险的问题。此类风险问题需要一段时间才能逐步消化，这是此类政策统一延长的重要出发点。　　此外，邹澜就上半年房地产信贷情况进行补充。他表示，个人住房贷款发放和同期商品房销售规模直接相关，还款则是来自于借款人的收入或者其他资产的配置调整。今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。　　邹澜认为，这种现象对住房需求并不构成影响，它是一个居民资产配置的调整。尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。　　严跃进认为，此次央行对提前还贷的现象和措施等做了明确阐述。同时提出了解决措施，即立足市场化和法治化原则，采取协商更换合同或置换贷款等方式。此类表述非常重要，尤其是提及“偿还原贷款置换新贷款”的操作，比“直接提前还贷”的操作会更好和更务实。　　邹澜还提到，下一步，人民银行将深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，配合相关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作，满足行业合理融资需求，继续为行业风险有序出清创造有利金融环境。考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。　　对此，中指研究院市场研究总监陈文静表示，房地产资金支持整体仍聚焦在“保交楼”、租赁市场、企业融资支持等方面，配套资金有望继续跟进。近日央行、金融监管总局引导金融机构继续对房企存量融资展期，有利于缓解当前部分房企资金压力，对稳定市场预期起到了积极作用，短期来看，针对企业端的资金支持更多或落脚在前期政策的细化落地和执行上。整体来看，目前房地产政策基调仍以托底为主，市场各方应保持合理预期。