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2023-04-22 富美财经 浏览量:

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楼盘规划

融侨观湖:闽侯县南屿镇乌龙江南大道37号

项目规划10栋住宅,其中1#、2#、3#、6#为平层带装修产品,7#、8#、9#、10#、11#为复式毛坯产品。5号楼为保障房,就是这次要对外出售,其中90㎡户型110套、75㎡户型132套,共计242套。

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楼盘土拍

2016年12月14日,融侨以最高限价14.71亿元+配建住宅面积19800㎡拿下宗地2016-06号南屿镇高岐村地块,楼面价11253元/㎡,实际楼面价预计达1.4W,项目占地面积约75.41亩,容积率2.6。

分析:2016年底,融侨以最高限价+竞配建拿下了闽侯高新区的地块,实际楼面价高达1.4W,对比项目备案价1.99W,可以说利润空间并不大,由于当时还是楼市的火热的启动初期,整个市场热度较高。由于拿地非常激烈,最后达到限价之后,也触发了配建,也就是因为这个配建导致了这次项目的再一次上市。

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户型情况

先看看项目的商品房户型,与目前市面连廊户型类似:

88平米:三房两厅两卫,三开间朝南,动静分离,主流布局,优势在于主卧设计了L型衣柜,双卫空间都不大,同时北面存在隐私问题。

112平米:三房两厅两卫,位于西端头,三开间朝南,客餐厅南北通透,户型上客厅部分还做了阳台封包空间更大,主卧设计了衣帽间,问题在于卫生间对着床。

127平米:四房两厅两卫,位于东端头,三开间朝南,客餐厅南北通透,与112布局类似,差异在于北面多了衣柜书房。

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看看这次上市的5号楼部分户型:

75平米:三房两厅一卫,说是三房,其实也只是在客厅强行隔出一个书房,实际使用预计也只是两房,硬伤在于卫生间是暗卫。

90平米:三房两厅一卫,纵深大面宽小布局,中间一房空间也非常小,对比商品房88的三房两卫,优势也不大。

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价格情况

对于项目而言,目前最主要被提及的就是价格,先看看商品房,项目商品房在2019年备案,拿到的备案均价是1.99W,其中以1,2,3,6为平层,32层的高层住宅,备案均价1.9W左右,8,9,10,11为复式,17层的小高层住宅,备案均价2.15W。

分析:对于楼盘而言,虽然合计备案均价1.99W,不过实际楼栋差异较大,当然平层的备案价看上去1.9W左右,实际在销售过程中,实行了捆绑精装,变向加价4K左右,所以导致项目的实际售价是精装2.3W左右。

对于这次的5号楼,当初定位是保障房,不过近期对外拍卖,第一次未成功,下调了起拍价之后,参考价约24945万元,相当于拍卖单价仅13998元/平。

不过目前中介对外的报价是1.8W左右,都依靠当初的商品房做参考,给出的差价看上去很有优势,对比当初的拍卖价,目前售价其实并不便宜,预计首付要多给。

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不利因素

对于楼栋而言,虽然也是属于融侨观湖,不过当初是定位保障房,从户型就能看出来,并不如楼盘的商品房来得好,同时5号楼是两栋联楼目前是被隔离的,相当与自己独立社区,基本没有配套。

对比社区其他商品房,可以发现5号楼南侧就是3号楼,32层的高层住宅,楼间距仅30米左右,对比商品房50多米的楼间距,采光影响也不小。

虽然对比楼盘的商品房目前价格看上去有一定优势,但是考虑自身定位是保障房起步,虽然改成商品房,但是居住体验并没有太大优势,目前区域的新盘限价也在1.9W左右,如果从整个板块对比来看,优势并没有想象的大。

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楼盘总结

项目位于高新区,此次的楼栋为保障房转商品房出售,由于采用了中介分销,热度非常高,又以楼盘的商品房售价做对比,突出了这次的价格优势。

对于有意向的购房者而言,还是需要先评估清楚楼栋的户型差异,以及社区差异,同时考虑一下板块目前的限价,对比这特殊楼栋差价,综合考虑,优势并没有想象的那么大,建议考虑清楚在入手。

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